แสนสิริสรุปผลสำรวจภาคเอกชนมองการบริหารอาคารแบบมืออาชีพเป็นสิ่งจำเป็นในยุคปัจจุบัน

กรุงเทพฯ--12 ก.ย.--แสนสิริ
ผลวิจัยจากฝ่ายวิจัย บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) แสนสิริสรุปผลสำรวจภาคเอกชนมองการบริหารอาคารแบบมืออาชีพเป็นสิ่งจำเป็นในยุคปัจจุบัน
การบริหารอาคารแบบมืออาชีพเข้ามามีบทบาทอย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน โดยเป็นส่วนสำคัญที่จะทำให้การพัฒนาโครงการนั้นๆ ประสบผลสำเร็จ ผลสำเร็จหมายถึงการที่โครงการนั้นสามารถทำให้ผู้ใช้อาคารหรือผู้อยู่อาศัยพึงพอใจ ในขณะเดียวกันก็ให้ผลตอบแทนในการลงทุนแก่เจ้าของอาคารสูงสุด
ที่ผ่านมางานด้านบริหารอาคารมักถูกมองข้ามความสำคัญ โครงการส่วนใหญ่ถูกบริหารโดยผู้ประกอบการเอง ซึ่งการใช้ระบบบริหารแบบดั้งเดิมคือแบบครอบครัวแต่ในปัจจุบันเทคโนโลยีและชีวิตความเป็นอยู่ของคนไทยได้พัฒนามากขึ้นทำให้การบริหารอาคารแบบมืออาชีพได้รับความสำคัญมากยิ่งขึ้น
หน้าที่หลักของบริษัทรับจ้างบริหารอาคารแบบมืออาชีพ
หน้าที่หลักของบริษัทรับจ้างบริหารอาคารแบบมืออาชีพ คือการช่วยเจ้าของอาคารบริหารอาคารอย่างมีประสิทธิภาพด้วยการควบคุมค่าใช้จ่ายที่มีประสิทธิภาพด้วย ในขณะเดียวกันก็ให้บริการและอำนวยความสะดวกในทุกๆ ด้านแก่ผู้ใช้อาคารทำให้ผู้ใช้อาคารหรือผู้ซื้อมีความมั่นใจและเชื่อถือในตัวโครงการเพิ่มขึ้น บริษัทรับจ้างบริหารอาคารเปรียบเสมือนเป็นคนกลางที่ทำให้ทั้งผู้ใช้อาคารและเจ้าของอาคารได้รับผลประโยชน์ร่วมกันอย่างสูงสุด
วัตถุประสงค์ของการบริหารอาคาร
1.เพื่อบำรุงรักษาอาคาร และทรัพย์สินภายในให้คงอยู่ในสภาพดี และมีอายุการใช้งานยาวนาน
2.เพื่อจัดการทรัพยากรที่มีอยู่ให้มีประสิทธิภาพและก่อใหเกิดประโยชน์สูงสุดกับเจ้าของอาคารและผู้ใช้อาคาร
3.อำนวยความสะดวกพร้อมให้บริการโดยคำนึงถึงความพึงพอใจของผู้ใช้อาคารเป็นหลัก
4.สร้างภาพลักษณ์ที่ดี และสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่อาคาร
การบริหารอาคารแบบมืออาชีพครอบคลุมถึงงานด้านใดบ้าง
งานบริหารอาคารสามารถแบ่งได้เป็น 4 ส่วนหลัก ได้แก่
1. งานบำรุงรักษา (Maintenance Management) ซึ่งแบ่งออกเป็นสองส่วนหลัก ได้แก่ การบำรุงรักษาสภาพอาคารและทรัพย์สินภายใน และการบำรุงรักษางานระบบของอาคาร
- งานบำรุงรักษาสภาพอาคารและทรัพย์สินภายในให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ มีความสวยงามและสะอาดอยู่ตลอดเวลาซึ่งรวมถึงส่วนพื้นที่ภายใน ภายนอกอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางหรือสภาพแวดล้อมรอบอาคาร
- งานบำรุงรักษางานระบบและอุปกรณ์ของอาคาร รวมถึงงานดูแลระบบน้ำ ไฟฟ้า สัญญาณโทรทัศน์ คอมพิวเตอร์ โทรศัพท์ หรือระบบอื่นๆ ทั้งหมด
2. งานบริหารการจัดการทั่วไปได้แก่งานควบคุมดูแลการทำงานของบริษัทต่างๆ ที่ได้ว่าจ้างเข้ามาในอาคารทั้งหมด เช่น บริษัทรักษาความสะอาด บริษัทรักษาความปลอดภัย บริษัทกำจัดแมลง เป็นต้น และงานประชาสัมพันธ์เผยแพร่ข้อมูลข่าวสารภายในอาคาร รวมถึงการแก้ไขปัญหารายวันเฉพาะหน้า และปัญหาเรื่องกฎหมายต่างๆที่เกี่ยวข้อง
3. งานบริหารด้านการเงิน หมายถึง การควบคุมด้านการเงินงบประมาณและระบบการบัญชีของอาคารทั้งหมด
4. งานบริหารด้านบุคลากร (Human Resource Management) หมายถึง การจัดสรร อบรม และพัฒนาบุคลากรในทีมงานให้สามารถบริการผู้ใช้อาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ความสำคัญของการบริหารอาคารแบบมืออาชีพ
- การบำรุงรักษาที่ได้มาตรฐานจะช่วยรักษาสภาพของอาคารให้มีอายุใช้งานยาวนานทั้งภายนอกและภายใน
- การบำรุงรักษาที่ไม่มีประสิทธิภาพจะทำให้อาคารชำรุดสึกหรอและอาจรุนแรงจนกระทบถึงระบบเครื่องจักรและโครงสร้างของตัวอาคารได้ ผลสุดท้ายที่กระทบถึงเจ้าของอาคารคือการสูญเสียลูกค้าหรือผู้เช่าอาคาร และการสูญเสียชื่อเสียงของตนเอง
- การบริหารทรัพยากรต่างๆอย่างมีประสิทธิภาพจะทำให้เกิดค่าใช้จ่ายต่ำที่สุดและได้ผลของการบริหารดีที่สุด ซึ่งจะทำให้ผู้ใช้อาคารพึงพอใจสูงสุดด้วย
โครงการประเภทใดบ้างที่จำเป็นต้องมีการบริหารอาคารแบบมืออาชีพ
โครงการทุกประเภทจำเป็นต้องมีการบริหารอาคารแบบมืออาชีพ เนื่องจากทุกโครงการมีเป้าหมายที่เหมือนกันคือต้องการให้บริการที่ดีแก่ผู้ใช้อาคารมีระบบการจัดการที่ดูแลการใช้จ่ายสาธารณูปโภคต่างๆ และต้องการให้โครงการนั้นมีอายุการใช้งานยาวนานและมีมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นในที่สุด
ตลาดการบริหารอาคารเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็วในปี พ.ศ. 2533 ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มรุ่งเรือง มีเพียงอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่ใช้บริการด้านนี้ โดยมีสัดส่วนพื้นที่ที่ใช้เพียงไม่เกินร้อยละ 3 ของจำนวนพื้นที่ทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานคร ในปัจจุบันพื้นที่อาคารสำนักงานมีจำนวนรวมประมาณ 6.46 ล้านตารางเมตรจาก 321 โครงการ และมีโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด 417 โครงการ และมีสัดส่วนการใช้บริการด้านนี้เพิ่มขึ้นเป็นประมาณร้อยละ 30 ของพื้นที่รวมทั้งหมด นอกจากนี้การบริการยังขยายขอบเขตครอบคลุมถึงโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกๆประเภท ดังนี้
- โครงการที่พักอาศัย ซึ่งหมายรวมถึง คอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนท์ และบ้านจัดสรร บ้านพักหรือคอนโดตากอากาศ
- โครงการอาคารสำนักงาน
- โครงการศูนย์การค้า
- สถานศึกษา เช่น มหาวิทยาลัย
- สถานที่ราชการ เช่น กระทรวง โรงพยาบาล
- รัฐวิสาหกิจ
- ศูนย์ประชุม ศูนย์กีฬา ศูนย์แสดงสินค้า
- โรงงานอุตสาหกรรม
เจ้าของอาคารไม่จำเป็นต้องเสียเวลาบริหารอาคารด้วยตนเอง
การว่าจ้างบริษัทรับบริหารอาคารให้เป็นผู้รับผิดชอบดูแลอาคารนั้นมีข้อดีซึ่งให้ประโยชน์หลาย ๆ ด้านแก่เจ้าของอาคาร
1. การควบคุมการปฏิบัติงาน บริษัทรับจ้างเป็นผู้ควบคุมการปฏิบัติงานทุกด้าน เจ้าของอาคารจะไม่มีความสูญเสียทางด้านเวลา
2. มาตรฐานด้านระบบการบริหารงาน มีความเป็นมาตรฐานมากกว่า เนื่องจากมีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์เฉพาะด้านมากกว่า
3. การพัฒนาระบบการทำงาน บริษัทรับจ้างมีประสบการณ์จากปัญหาต่างๆที่เกิดขึ้นจากการบริหารอาคารมากกว่าจึงจำเป็นต้องมีการพัฒนาระบบการทำงานอยู่เสมอ เพื่อให้สามารถรองรับการบริหารอาคารจำนวนมากให้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
4. งานด้านเทคนิคทุกด้าน เช่น การตรวจสอบระบบอาคาร บริษัทรับจ้างจะมีผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านที่มีประสบการณ์มากกว่า
5. การควบคุมค่าใช้จ่ายด้านบุคลากร บริษัทรับจ้างจะเสนอค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรที่คงที่ ในขณะที่ทางเจ้าของอาคารมักมีค่าใช้จ่ายด้านนี้เพิ่มขึ้น เนื่องจากในการปฏิบัติงานจริงจะต้องมีค่าล่วงเวลาเกิดขึ้นอยู่เสมอหรืออาจต้องมีการจ้างงานเพิ่มเป็นครั้งคราว
6. การปรับเปลี่ยนบุคลากรประจำอาคาร ในกรณีของการด้อยคุณภาพ บริษัทรับจ้างสามารถปรับเปลี่ยนบุคลากรได้ทันที เนื่องจากมีบุคลากรอื่นในสายงานนี้เตรียมพร้อมอยู่แล้ว ในขณะที่เจ้าของอาคารจะปรับเปลี่ยนได้ยาก
เจ้าของอาคารไม่ต้องแก้ปัญหาต่างๆ เหล่านี้ด้วยตนเอง
- ปัญหาจุกจิกจากการที่ผู้ใช้อาคารไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบการใช้อาคาร เช่น ส่งเสียงดัง รบกวนคนอื่นจอดรถในที่ห้ามจอดใช้ทรัพย์สินส่วนกลางอย่างไม่ระมัดระวัง เป็นต้น
- ปัญหาจุกจิกจากการต้องซ่อมแซมงานระบบต่างๆที่อาจเกิดขึ้นประจำวัน ซึ่งเจ้าของอาคารจำเป็นต้องหาช่างที่เชี่ยวชาญเฉพาะด้านมาให้ได้ทันท่วงที เช่น ต้องหาช่างซ่อมท่อน้ำที่รั่วซึมผนังร้าว ระบบไฟติดขัด ระบบแอร์เสีย
- ปัญหาผู้เช่าไม่จ่ายค่าบริหารส่วนกลางหรือจ่ายล่าช้า ซึ่งเจ้าของอาคารต้องคอยตามทวงถามด้วยตนเอง
- ปัญหาจากการบริหารบุคคลประจำอาคาร การทำผิดวินัย การว่าจ้างใหม่ การเลิกจ้าง ซึ่งมีกฎหมายของภาครัฐเข้ามาเกี่ยวข้อง
- ปัญหาจากการควบคุมดูแลบริษัทที่ทางอาคารว่าจ้าง ให้ทำงานอย่างมีประสิทธิภาพ คุ้มค่าการว่าจ้าง เช่น บริษัทรักษาความปลอดภัย บริษัททำความสะอาด บริษัทกำจัดแมลง บริษัททำสวน เป็นต้น
การเลือกใช้บริการของบริษัทรับบริหารอาคาร
ปัจจุบันมีจำนวนบริษัทบริหารอาคารในกรุงเทพมหานครหลักๆ ทั้งสิ้นไม่เกิน 20 บริษัท ซึ่งรวมทั้งบริษัทคนไทยและบริษัทต่างชาติ ในการเลือกใช้บริการของแต่ละบริษัทนั้น เจ้าของอาคารต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ ดังนี้
- ชื่อเสียงของบริษัท และผลงานที่ผ่านมา
- การมีบริการที่ครอบคลุมงานทุกส่วนที่ต้องใช้ในการบริหารอาคาร เช่น งานบริหารอาคาร งานบัญชีการเงิน งานช่างเทคนิคเพื่อซ่อมบำรุง งานรักษาความปลอดภัย งานกฎหมาย และบริการเสริมอื่น ๆ เช่นงานการตลาดการขาย เป็นต้น
- การมีทีมงานที่เชี่ยวชาญเฉพาะด้าน และความพร้อมของทีมงานที่จะสามารถเข้าแก้ปัญหาในกรณีฉุกเฉินได้ เช่นทีมวิศวกรงานระบบ ทีมงานกฎหมาย เป็นต้น
- การมีระบบการทำงานและบุคลากรที่มีประสิทธิภาพและสามารถตรวจสอบได้ เช่น ระบบมาตรฐาน ISO 9002 ซึ่งในการปฏิบัติงานนั้นจะต้องมีการบันทึกขั้นตอนการทำงาน แบบฟอร์ม หรือหลักฐานที่ควบคุมการปฏิบัติงานประจำวันให้มีประสิทธิภาพ
- ค่าบริการที่เหมาะสม
- มีความสำนึกในการให้บริการลูกค้า (Service minded) ให้เทียบเท่ากับการบริการของโรงแรม
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่
วิภาวริศ เกตุปมา
เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์อาวุโส
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)
โทรศัพท์ 0-2201-3328 โทรสาร 0-2201-3904
E-mail address: wipavaris@sansiri.com-- จบ--
-นห-

---