กรุงเทพฯ--6 ส.ค.-- คุชแมน แอนด์ เวค ฟีลด์
ความแตกต่างระหว่างมูลค่าตามบัญชีและมูลค่าตลาดปัจจุบัน เป็นอุปสรรคในการแก้ปัญหาสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ในสถาบันการเงิน (Non-Performing Assets หรือ NPAs) ขณะที่ NPAs ส่วนใหญ่จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ การทำประเมินราคาและมีวิธีการแก้ปัญหาสินทรัพย์ก่อนมีการโอนให้กับสถาบันการเงินจะช่วยป้องกันไม่ให้เกิดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นที่จะเกิดขึ้นตามมาในอนาคตได้ ตามความเห็นของบริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ - บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์
สถาบันการเงินส่วนใหญ่มีแผนกบริหารสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพซึ่งเข้าใจวิธีการแก้ปัญหา NPAs เป็นอย่างดี อย่างไรก็ตาม เนื่องจาก NPAs บางส่วนได้ถูกโอนมายังแผนกบริหารสินทรัพย์ที่ราคาสูงกว่ามูลค่าตลาดในปัจจุบัน และจะมีการขาดทุนเกิดขึ้น ถ้าสินทรัพย์ประเภทนี้ถูกขายออกไปในราคาตลาดปัจจุบัน เพื่อที่จะให้มีการขาดทุนน้อยที่สุด บางธนาคารอาจจะตัดสินใจที่จะไม่ขายสินทรัพย์เหล่านี้ทำให้อัตราการขาย NPAs เป็นไปได้ไม่รวดเร็วนัก
นายอภิสิทธิ์ ลิ้มล้อมวงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ กล่าวว่า การเก็บสินทรัพย์เพื่อที่จะขายในอนาคตอาจจะเป็นกลยุทธ์ที่ดี ถ้าราคาขายสินทรัพย์ในอนาคตมีมูลค่าสูงกว่าราคาตลาดในปัจจุบันบวกกับค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องอื่นๆ อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะเป็นภาระที่เกิดขึ้นทันทีกับสถาบันการเงิน ทั้งทางด้านการบริหาร และการเงิน อีกทั้งเป็นการยากที่จะคาดการได้ว่าราคาสินทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอีกเท่าไรในอนาคต
ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างกันตามชนิด ขนาด และ สภาพความเสร็จสมบูรณ์ ตัวอย่างเช่น การบำรุงรักษาที่ดินเปล่าขนาดเล็กจะมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการบำรุงรักษาโครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จที่มีขนาดใหญ่ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จอาจจะลดลงได้มากถ้าไม่มีการบำรุงรักษาอย่างเหมาะสม เพราะค่าใช้จ่ายในการปรับสภาพสินทรัพย์เหล่านี้อาจจะทำให้มูลค่าโดยรวมของสินทรัพย์มีค่าน้อยลง การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จอย่างถูกต้องจะต้องใช้ผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพและผู้ประเมินราคาก่อสร้างที่มีประสบการณ์ เพื่อคำนวณราคาค่าก่อสร้างที่คงเหลือ
มีหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) จำนวนมากที่มีหลักประกันไม่พอเพียงเนื่องจากราคาของอสังหาริมทรัพย์ได้ลดลงมากจากวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ดังนั้นการโอนหลักประกันชำระหนี้ที่มูลค่าตลาดปัจจุบัน จะทำให้เกิดการขาดทุนกับสถาบันการเงิน การโอนหลักประกันชำระหนี้ ณ ราคาที่สูงกว่ามูลค่าตลาดปัจจุบันจะไม่ทำให้เกิดการขาดทุนในทันที แต่การขาดทุนนี้จะเกิดขึ้นเมื่อสถาบันการเงินมีการขายสินทรัพย์เหล่านี้ในอนาคต การโอนหลักประกันชำระหนี้ที่มูลค่าตลาดปัจจุบันก็จะไม่ช่วยลดการขาดทุนในปัจจุบันเช่นกัน แต่จะทำให้สถาบันการเงินสามารถรับรู้ถึงสถานการณ์ทางธุรกิจที่แท้จริงและช่วยไม่ให้เกิดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นที่อาจจะเกิดขึ้นจากการที่ไม่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้ในระยะเวลาที่สมควร
เนื่องจากจุดประสงค์การจัดตั้งหน่วยงานบริหารสินทรัพย์ (ทั้งในระดับบริษัท และระดับชาติ) คือการแก้ปัญหา NPAs สินทรัพย์ที่โอนให้กับหน่วยงานนี้ควรจะอ้างอิงถึงมูลค่าตลาด ณ ปัจจุบัน เพื่อให้หน่วยงานสามารถที่จะขาย NPAs ได้อย่างมีประสิทธิภาพในสภาวะตลาดปัจจุบัน หากไม่เช่นนั้นแล้วหน่วยงานบริหารสินทรัพย์เหล่านี้อาจจะไม่สามารถแก้ไขปัญหา NPAs ได้อย่างเต็มที่ และจะมีผลลบกับสภาพเศรษฐกิจโดยรวมได้
ทางด้านความต้องการในการซื้อนั้น นายอภิสิทธิ์ กล่าวเสริมว่า ข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีแนวโน้มที่ดีมากสำหรับอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ขนาดเล็กถึงใหญ่ถ้าราคาเป็นที่น่าสนใจ ยกตัวอย่างเช่น การประมูลขายอสังหาริมทรัพย์โดยกรมบังคับคดีในวันอาทิตย์ที่ผ่านมามีการตอบรับจากประชาชนสูงมาก ขณะที่ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำ ประชาชนให้ความสนใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรืออยู่อาศัยมากขึ้น ในทางเดียวกันก็มีนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่ต้องการจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ แต่ว่าไม่เป็นที่ประสบความสำเร็จมากนัก เนื่องจากไม่มีสินทรัพย์ที่น่าสนใจที่มีผลตอบแทนเพียงพอ
หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติม กรุณาติดต่อ คุณอภิสิทธิ์ ลิ้มล้อมวงศ์ โทร. 0 2254 5568--จบ--
-อน-