กรุงเทพฯ--11 ก.พ.--ก.ล.ต.
คณะกรรมการ ก.ล.ต. ในการประชุมครั้งที่ 2/2551 เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2551 มีมติเห็นชอบให้ปรับปรุงหลักเกณฑ์การเสนอขาย การจัดสรร และการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
นายธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล เลขาธิการ ก.ล.ต. กล่าวว่า “คณะกรรมการมีมติให้ปรับปรุงหลักเกณฑ์ดังกล่าวเพื่อเพิ่มความน่าสนใจให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และเป็นไปตามหลักสากล แต่ในขณะเดียวกัน มิให้เป็นช่องว่างในการเลี่ยงกฎหมาย ดังนี้
1. กำหนดสัดส่วนการถือหน่วยลงทุนของผู้ลงทุนต่างชาติไว้ไม่เกินร้อยละ 49 ของจำนวนหน่วยลงทุน ที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด เพื่อไม่ให้มีการใช้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน
2. ปรับปรุงการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อหน่วยลงทุน
- กรณีผู้จองซื้อทั่วไปให้ได้รับจัดสรรหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 50 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด
- กรณีผู้จองซื้อพิเศษ (เช่น กองทุนรวมเพื่อผู้ลงทุนทั่วไป และผู้ลงทุนสถาบัน เป็นต้น) รวมถึงเจ้าของ ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน หรือกลุ่มบุคคลเดียวกันกับบุคคลที่กล่าวข้างต้น ให้ได้รับจัดสรรหน่วยลงทุนรวมกันเพิ่มขึ้นเป็นไม่เกินร้อยละ 50 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด (ผู้จองซื้อพิเศษแต่ละรายยังคงได้รับการจัดสรรหน่วยลงทุนไม่เกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด ยกเว้นผู้จองซื้อพิเศษบางประเภทตามข้อ 3) ทั้งนี้ เนื่องจากปกติเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มักจะได้รับจัดสรรเต็ม 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด จึงเหลือหน่วยลงทุนจำนวนน้อย หรือไม่เหลือให้กับผู้ลงทุนสถาบันอื่น การเพิ่มสัดส่วนให้กับผู้จองซื้อพิเศษจะเพิ่มโอกาสให้ผู้ลงทุนสถาบันอื่นได้รับจัดสรรตามจำนวนที่ต้องการ ซึ่งน่าจะเป็นประโยชน์ต่อความสำเร็จในการจัดตั้งกองทุนรวม
นอกจากนี้ ในการแก้ไขครั้งนี้ได้เพิ่มเติมนิยามผู้จองซื้อพิเศษให้ครอบคลุมผู้ลงทุนสถาบันมากขึ้นด้วย เช่น ธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ เป็นต้น
3. ขยายสิทธิออกเสียงของผู้จองซื้อพิเศษบางประเภท ได้แก่ กองทุนรวมเพื่อผู้ลงทุนทั่วไป กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ กองทุนประกันสังคม กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ และนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายไทยซึ่งไม่มีภาระต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ให้เป็นไปตามสัดส่วนหน่วยลงทุนที่ถือจริงแต่ไม่เกินร้อยละ 50 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด (เป็นกลุ่มผู้จองซื้อพิเศษที่อนุญาตให้ถือหน่วยลงทุนได้เกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด โดยเกณฑ์เดิมกำหนดให้มีสิทธิออกเสียงได้ไม่เกิน 1 ใน 3)
4. ปรับปรุงหลักเกณฑ์การจัดสรรหน่วยลงทุนในการเพิ่มเงินทุนจดทะเบียนให้คล่องตัวมากขึ้น โดยยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรเดิม เปลี่ยนให้เป็นไปตามมติที่ได้รับจากผู้ถือหน่วยลงทุนโดยหากเป็นการประชุมขอมติ ต้องได้คะแนนเสียงไม่ต่ำกว่า 3 ใน 4 ของจำนวนหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนที่มาประชุมและมีสิทธิออกเสียง และหากเป็นหนังสือขอมติ ต้องได้รับมติเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดและมีสิทธิออกเสียง ทั้งนี้ ไม่ว่าจะขอมติด้วยวิธีใด ผู้ถือหน่วยลงทุนที่มีส่วนได้เสีย ไม่มีสิทธิออกเสียง เช่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน เป็นต้น นอกจากนี้ กรณีที่มีการเสนอขายให้ผู้ลงทุนเฉพาะเจาะจงที่เป็นผู้ถือหน่วยลงทุนเดิมเพียงบางกลุ่ม ผู้ถือหน่วยลงทุนที่ได้รับการเสนอขายเฉพาะเจาะจงจะไม่มีสิทธิออกเสียง และต้องไม่มีผู้ถือหน่วยลงทุนคัดค้านเกินร้อยละ 10 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด
5. ให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กู้ยืมเงินได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมเพื่อใช้ในการดำเนินการต่าง ๆ เช่น ปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุนหรืออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมมีสิทธิการเช่าอยู่ หรือเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าเพิ่มเติม โดยถ้าเป็นกองทุนรวมที่จัดตั้งขึ้นใหม่ต้องเปิดเผยเรื่องการกู้ยืมเงินไว้ในรายละเอียดโครงการและหนังสือชี้ชวน และสำหรับกองทุนรวมที่จัดตั้งแล้วจะสามารถกู้ยืมเงินได้เมื่อได้รับมติจากผู้ถือหน่วยลงทุนเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด
6. ต้องกำหนดชื่อกองทุนรวมให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การลงทุน เพื่อให้ผู้ลงทุนสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างถูกต้อง ดังนี้
- “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” หมายถึง กองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
- “กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์” หมายถึง กองทุนรวมที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์
- “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า” หมายถึง กองทุนรวมที่มีการลงทุนบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์และบางส่วนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์
7. ให้ผู้จัดจำหน่ายและรับประกันการจัดจำหน่ายหน่วยลงทุนที่จำเป็นต้องเข้าถือหน่วยลงทุนเกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดเนื่องจากยังขายออกไปไม่ได้นั้น สามารถได้รับเงินปันผลและสิทธิประโยชน์ในส่วนที่ถือเกิน 1 ใน 3 ได้ แต่ต้องจำหน่ายส่วนที่เกิน 1 ใน 3 ออกไป ใน 1 ปี มิฉะนั้น หากครบกำหนดแล้วยังไม่สามารถลดสัดส่วนการถือหน่วยลงทุนส่วนเกินได้ ผู้จัดจำหน่ายฯ จะไม่ได้รับเงินปันผลและสิทธิประโยชน์ในส่วนที่ถือเกินดังกล่าว นอกจากนี้ ได้กำหนดห้ามไม่ให้บริษัทจัดการแต่งตั้งผู้จัดหรือรับประกันการจำหน่ายที่เป็นบุคคลที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์”