กรุงเทพฯ--25 ก.พ.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรูในกรุงเทพมหานครว่า ตลาดจะมีความตื่นตัวมากยิ่งขึ้นในปีนี้ และปริมาณคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงมีจำกัดอยู่ต่อไป
ตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรูซึ่งประสบกับภาวะการชะลอตัวเล็กน้อยในปี 2550 ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากบรรยากาศโดยรวมของตลาด จะกลับมาในความตื่นตัวมากยิ่งขึ้นในปีนี้ นอกจากนี้ ในปีที่แล้วตลาดคอนโดมิเนียมต่างมุ่งให้ความสนใจกับคอนโดมิเนียมระดับกลาง ซึ่งส่วนใหญ่ตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าหรือระบบขนส่งมวลชนอื่นๆ โดยในปีนี้ตลาดระดับกลางจะมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง พร้อมทั้งจะมีการแข่งขันที่รุนแรงมากยิ่งขึ้น
นักลงทุนต่างทราบดีว่า ที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์ในย่านใจกลางเมืองเหลืออยู่น้อยมาก ประกอบกับราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ส่งผลให้ปริมาณคอนโดมิเนียมระดับหรูเกิดขึ้นในปริมาณที่น้อยลง ในขณะที่ความต้องการพักอาศัยในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ กลับเติบโตอย่างต่อเนื่อง ส่วนราคาคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองยังคงปรับเพิ่มสูงขึ้นต่อไปนับตั้งแต่ตลาดฟื้นตัวในช่วงปี 2546 โดยราคาสำหรับโครงการใหม่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 10-12 เปอร์เซ็นต์ ต่อปี
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย กล่าวว่า “เราพบว่าจากการที่ราคาค่าก่อสร้างและราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น จึงเป็นการยากที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงแห่งใหม่ๆ บนที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์และขายในราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ในทำเล อาทิ สีลมตอนต้น ถนนสาทร (ในบริเวณรัศมี 1 กิโลเมตรจากสวนลุมตรงไปยังถนนสีลมและสาทร) ถนนวิทยุ สารสิน ราชดำริ หลังสวน และเพลินจิต รวมทั้งบริเวณถนนสุขุมวิทถึงบริเวณทองหล่อ ซึ่งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีมีเอส สวนลุมพินีจัดได้ว่าเป็นเหมือนศูนย์กลางของย่านซีบีดีของกรุงเทพ ฯ ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ภายในรัศมีหนึ่งกิโลเมตรจากสวนลุมพินี โดยพื้นที่ดังกล่าวเป็นทำเลที่เป็นที่ต้องการมากที่สุด เนื่องจากหาแปลงที่ดินที่เหมาะสมต่อการพัฒนาโครงการใหม่ๆในทำเลดังกล่าวได้ยากมาก”
ราคาคอนโดมิเนียมระดับหรูที่เพิ่งมีการเปิดโครงการในย่านนี้มีราคาอยู่ระหว่าง 100,000 — 178,000 บาทต่อตางรางเมตร ขึ้นอยู่กับลักษณะโครงการและทำเลที่ตั้ง โดยส่วนใหญ่โครงการสามารถทำยอดขายได้เกินกว่า 60 เปอร์เซ็นต์ในปีที่ผ่านมา อาทิ โครงการหรรษา ราชดำริ ส่วนห้องชุดในโครงการแอทธินี เรสซิเด้นส์ ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่เพิ่งจะแล้วเสร็จบนถนนวิทยุ ราคามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงกว่า 40 เปอร์เซ็นต์ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา นับจากมีการเปิดโครงการครั้งแรกในปี 2547
ในเดือนธันวาคม ปี 2550 โครงการเดอะ สุโขทัย เรสซิเดนซ์เซส ซึ่งพัฒนาโดย เอชเคอาร์ อินเตอร์เนชั่นแนล ได้สร้างสถิติด้านราคาใหม่ให้กับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยสามารถปิดการขายได้ที่ 220,000 บาทต่อตารางเมตรโดยเฉลี่ยสำหรับห้องชุดธรรมดา และ 343,000 บาทต่อตารางเมตรสำหรับห้องเพ้นท์เฮ้าส์ ความสำเร็จในการปิดการขายได้มากกว่า 90 ห้อง หรือคิดเป็น 50 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ขายทั้งหมดด้วยราคาดังกล่าวภายในหนึ่งเดือนชี้ให้เห็นชัดถึงความต้องการคอนโดมิเนียระดับหรูที่ยังคงมีอยู่มากจากทั้งผู้ซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติ
ฝ่ายวิจัยของซีบี ริชาร์ด เอลลิส ได้มีการแบ่งตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ ใหม่ออกเป็น 6 ระดับด้วยกัน โดยพิจารณาจากราคา ได้แก่ ระดับซุปเปอร์ลักชัวรี่ ซึ่งมีราคาสูงกว่า 180,000 บาทต่อตารางเมตร ระดับลักชัวรี่ ซึ่งมีราคา 130,000 — 180,000 บาทต่อตารางเมตร ระดับไฮเอนท์ ซึ่งมีราคาอยู่ระหว่าง 100,000 — 130,000 บาทต่อตารางเมตร ระดับอัปเปอร์ มิดเดิล ซึ่งมีราคาอยู่ระหว่าง 80,000 — 100,000 บาทต่อตารางเมตร ระดับมิดเรนจ์ ซึ่งมีราคาอยู่ระหว่าง 60,000 — 80,000 บาทต่อตารางเมตร และระดับอีโคโนมี่ ซึ่งมีราคาต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร
ปัจจุบัน ตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรูมีความซับซ้อนมากยิ่งขึ้นในด้านความต้องการจากผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มเป้าหมาย ผู้ประกอบการจะเผชิญกับความท้าทายมากยิ่งขึ้นและการแข่งขันที่มีความรุนแรงไม่น้อยไปกว่าภาวะที่เกิดขึ้นกับตลาดระดับกลาง ความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการระดับลักชัวรี่และซุปเปอร์ลักชัวรี่นั้น ได้แก่ การเลือกทำเลที่ถูกต้อง การออกแบบ การผสมผสานของขนาดห้องชุด และคุณภาพโครงการที่จำเป็นต้องเป็นที่ยอมรับจากกลุ่มผู้ซื้อ
“การลงทุนในคอนโดมิเนียมระดับหรูใหม่ๆ ที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางซีบีดีสามารถสร้างผลตอบแทนในรูปของค่าเช่าโดยเฉลี่ยที่ 4 — 5 เปอร์เซ็นต์ต่อปีในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา และราคาห้องชุดมีมูลค่าสูงขึ้นถึง 10 — 12 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ซึ่งนับว่าเป็นระดับที่ดีมากเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่น และประโยชน์อีกอย่างหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักอาศัย ก็คือ เจ้าของห้องชุดสามารถใช้พักอาศัยได้เองในอนาคต” นางสาวอลิวัสสา กล่าว
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่าความต้องการจากผู้ซื้อชาวต่างชาติเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดย ณ ไตรมาสที่ 4 ของปี 2550 สัดส่วนโดยเฉลี่ยของผู้ซื้อชาวต่างชาติในโครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมืองสูงถึง 32 เปอร์เซ็นต์ ในขณะที่ในช่วงทศวรรษที่แล้วมีสัดส่วนน้อยกว่า 20 เปอร์เซ็นต์
ปัจจุบัน ในโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการ สัดส่วนการถือครองโดยชาวต่างชาติแตะที่ระดับ 49 เปอร์เซ็นต์แล้ว ซึ่งหมายความว่า ชาวต่างชาติจะไม่สามารถซื้อห้องชุดที่เหลือในโครงการดังกล่าวได้อีก หากไม่ซื้อต่อจากเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติด้วยกัน จึงทำให้ห้องชุดที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของมีมูลค่าสูงกว่าโดยเฉพาะในโครงการที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ ทั้งนี้ ซีบี ริชาร์ด เอลลิสเริ่มเห็นถึงการแบ่งราคาออกเป็น 2 ระดับสำหรับผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ ในโครงการที่สัดส่วนการถือครองโดยชาวต่างชาติแตะที่ระดับ 49 เปอร์เซ็นต์แล้ว
ด้านนักลงทุนชาวต่างชาติเองก็เริ่มที่จะมองเห็นถึงแนวโน้มนี้และต้องการลงทุนในโครงการที่มีคุณภาพและการออกแบบที่ดีซึ่งตั้งอยู่ในย่านในกลางซีบีดี แม้ว่าราคาจะพุ่งสูงมากก็ตาม
อีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้คอนโดมิเนียมในย่านใจกลางกรุงเทพ ฯ ได้รับความนิยมจากนักลงทุนและผู้ซื้อที่ต้องการพักอาศัยเองที่เป็นชาวต่างชาติ ก็คือ ระดับราคาที่สามารถเป็นเจ้าของได้ ตัวอย่างเช่น หากมีงบประมาณอยู่ในระดับ 500,000 เหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 15 ล้านบาท คุณจะสามารถซื้อคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ขนาด 2 ห้องนอน ซึ่งมีพื้นที่ระหว่าง 90 -120 ตารางเมตร ในย่านใจกลางกรุงเทพ ฯ ได้
ในขณะที่หากต้องการห้องชุดระดับเดียวกันในทำเลใจกลางเมือง เช่น ในสิงคโปร์หรือฮ่องกง คุณจำเป็นจะต้องมีงบประมาณอยู่ระหว่าง 50 — 80 ล้านบาท
การเปรียบเทียบนี้แสดงให้เห็นว่า กรุงเทพ ฯ มีฐานของตลาดที่กว้างกว่า เพราะจำนวนนักลงทุนรายย่อยในภูมิภาคเอเชียซึ่งมีงบประมาณราว 15 ล้านบาทเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่มาก
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายเมืองใหญ่ทั่วโลกจะประสบกับปัญหา แต่คอนโดมิเนียมในกรุงเทพ ฯ ที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมืองและตามแนวรถไฟฟ้ายังคงเป็นที่ต้องการของตลาด
“เรายังไม่เห็นว่าราคาคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่นอกใจกลางเมืองจะมีการปรับตัวสูงขึ้นในระดับเดียวกันกับคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมือง เนื่องจากยังคงมีแปลงที่ดินอีกมากเพื่อการพัฒนา ส่วนตลาดระดับอัปเปอร์มิดเดิล มิดเรนจ์ และอีโคโนมี่ จะมีการแข่งขันที่รุนแรงมากยิ่งขึ้นในด้านของราคา ในขณะที่ปัจจัยที่จะนำไปสู่ความสำเร็จให้แก่ตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรู ก็คือ คุณภาพของโครงการ การออกแบบ และการผสมผสานของขนาดห้องชุด ซึ่งจำเป็นต้องตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้า นอกจากนี้ บรรยากาศโดยรวมของตลาดก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่จะผลักดันตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรู” นางสาวอลิวัสสา กล่าวสรุป
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมติดต่อ
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร
กรรมการผู้จัดการ
โทร.02 654 1111
นางสาวงามใจ เจียรจรัส
ผู้จัดการฝ่ายสื่อสารองค์กร
โทร.02 654 1111 ต่อ 522