![ไขข้อข้องใจ “ภาษีที่ดิน” จ่ายเท่าไหร่ จ่ายที่ไหน และใครได้ประโยชน์?]()
กรุงเทพฯ--26 ส.ค.--เอฟเอคิว
ก่อนหน้านี้หลายคนคงได้รับ “ใบแจ้งการชำระ
ภาษีที่ดิน” กันมาระยะหนึ่งแล้วและประเด็นเกี่ยวกับ “
ภาษีที่ดิน” ก็ถูกนำกลับมาพูดถึงกันอีกครั้งในแวดวง
อสังหาฯ ทำเอาเจ้าของที่ดิน บ้านหรือ
ห้องชุดมีเครื่องหมายคำถามในหัวกันอีกครั้งว่าจะต้องเตรียมตัวเสียภาษีกันอย่างไร เพราะใกล้ได้เวลาครบกำหนดชำระเข้าไปทุกที เนื่องจากภาษีนี้เป็นประกาศใหม่ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปีที่แล้ว อีกทั้งยังมีอัตราภาษีและเงื่อนไขที่หลากหลาย ทำเอาหลาย ๆ คนมองว่าเป็นเรื่องยากที่จะเข้าใจ และเกิดคำถามต่าง ๆ มากมาย ทั้งเรื่องใครต้องเสียภาษีบ้าง? เสียเท่าไร? ถ้ามีบ้านมากกว่าหนึ่งหลังจะเสียภาษีอย่างไร? มีข้อยกเว้นอย่างไรบ้าง? และสุดท้ายใครได้ประโยชน์จากภาษีนี้
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า “แม้
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่จะไม่ส่งผลกระทบกับคนทั่วไปที่มีบ้านหรือคอนโดฯ ที่อยู่อาศัยเองหลังเดียวในราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่สำหรับผู้ที่มีบ้านหรือคอนโดฯ หลังที่สอง หรือมีอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า รวมทั้งผู้ที่ถือครองไว้เปล่า ๆ โดยไม่ได้ทำประโยชน์ คนกลุ่มนี้จะต้องชำระภาษีตาม พ.ร.บ.
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 ทั้งหมด ซึ่งการคำนวณภาษีใหม่ก็ไม่ยาก และเจ้าหน้าที่ก็เป็นผู้ประเมินภาษีให้ด้วย แต่การรู้วิธีคิดเพื่อคำนวณภาษีที่ต้องจ่ายล่วงหน้า ก็เป็นเรื่องที่ควรจะรู้ไว้เพื่อวางแผนค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของตัวเอง”
วันนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ขอสรุปรายละเอียดเกี่ยวกับข้อมูลที่ผู้เสีย
ภาษีที่ดินสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ควรรู้ ดังนี้
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร
อันดับแรก เรามาย้ำความเข้าใจว่า
ภาษีที่ดินที่ต้องชำระคืออะไรกันอีกที
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีที่ผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้าน ที่ดิน คอนโดฯ หรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ทั้งที่ใช้และไม่ได้ใช้ประโยชน์ โดยภาษีที่ได้รับการชำระดังกล่าวจะนำเงินไปใช้พัฒนาท้องถิ่นของตนเอง
โดย
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกประกาศเมื่อเดือนมีนาคม 2562 ที่ผ่านมา และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2563 เป็นต้นไป เพื่อทดแทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ฉบับเก่าที่ใช้มานานหลายสิบปี โดยการชำระภาษีตามประกาศใหม่ครั้งแรกนี้ เลื่อนมาเป็นภายในเดือนสิงหาคม 2563 จากเดิมต้องเสียภาษีภายในเดือนเมษายน 2563 และเพื่อช่วยลดภาระของประชาชนจากผลกระทบการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 รัฐบาลยังได้ออกมาตรการลดภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยถึง 90% อีกด้วย
โดยประเภทของทรัพย์สินที่จะเก็บ
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบ่งออกเป็น ประเภทเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย และอื่น ๆ (ซึ่งรวมประเภทพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และที่ดินรกร้างด้วย) ดังตารางสรุปด้านล่างนี้
ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ
ภาษีที่ดินสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัย และการจัดการปัญหาเกี่ยวกับรายละเอียดในจดหมาย
ภาษีที่ดิน
สิ่งที่ต้องพิจารณาอันดับแรกเลยคือ คุณมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือไม่? ถ้าไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านจะถูกนับเป็นบ้านหลังรอง กรณีนี้ไม่ว่าราคาประเมินจะเท่าไหร่ก็ต้องเสียภาษี แต่หากมีชื่อในทะเบียนบ้าน (บ้านหลังหลัก) ก็ต้องมาดูต่อว่า เป็นสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว หรือเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ถ้าเป็นสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว (บ้านเราแต่ไปสร้างบนที่ดินคนอื่น) กรณีราคาประเมินน้อยกว่า 10 ล้านบาท จะไม่ต้องเสียภาษี ส่วนกรณีมากกว่า 10 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี และถ้าเป็นที่ดินและบ้านหลังหลัก กรณีราคาประเมินน้อยกว่า 50 ล้านบาท จะไม่ต้องเสียภาษี ส่วนกรณีมากกว่า 50 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี
จากนั้นมาต่อกันที่ปัญหาที่พบในจดหมายแจ้ง
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้หลายรูปแบบ ส่วนใหญ่จะพบว่าข้อมูลที่ระบุมาไม่ถูกต้องตามความเป็นจริง เช่น ขนาดพื้นที่ไม่ถูกต้อง ประเภทการใช้สอยไม่ถูกต้อง ชื่อของเจ้าของบ้านไม่ถูกต้อง เป็นต้น สิ่งที่ต้องรู้ก็คือการยื่นเรื่องแก้ไขข้อมูลเหล่านี้ต้องทำให้เสร็จสิ้นภายใน 15 วันหลังจากจดหมายแจ้งฯ ส่งถึงผู้รับ ไม่เช่นนั้นจะถือว่าข้อมูลถูกต้องแล้ว จะไปแก้ไขหลังจากนั้นก็ยังไม่มีรายละเอียดว่าทำได้หรือไม่ และทำได้อย่างไร
โดยในจดหมายที่ได้รับจะมีคิวอาร์โค้ด (QR Code) สำหรับการแจ้งขอเปลี่ยนแปลงข้อมูลอยู่ ซึ่งหลังจากแก้ไขมาเรียบร้อยแล้วก็อย่าลืมตรวจสอบอย่างละเอียดอีกครั้ง หากยังมีจุดผิดก็ต้องยื่นเรื่องแก้ไขกันอีก แต่คาดว่าจะดำเนินการได้รวดเร็วกว่าการแจ้งครั้งแรก เพราะมีข้อมูลพร้อมเอกสารต่าง ๆ อยู่ก่อนแล้ว
ข้อแตกต่าง หลักการคำนวณภาษีบ้านและคอนโดฯ ที่ควรรู้
ต่อมาประเด็นที่หลายคนตั้งคำถามสำหรับการประเมินว่าจะต้องเสียภาษีหรือไม่ และจำนวนเงินเท่าไรที่ต้องชำระ โดยในครั้งนี้เราจะเน้นไปที่ ภาษีของบ้านและคอนโดฯ ที่มีวิธีคิดและหลักการคำนวณที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้
หลักการคำนวณภาษีบ้าน
การคำนวณภาษีจะแบ่งเป็น 2 กรณี ได้แก่ กรณีที่เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กับกรณีที่เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น และเงื่อนไขของทั้ง 2 กรณีก็คือผู้ที่เป็นเจ้าของจะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านด้วย วิธีการคิดภาษีจะวัดตามการประเมินมูลค่าซึ่งมีรายละเอียดดังนี้
กรณีที่ 1: บ้าน (สิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดิน)
บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษีบ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดภาษี 0.03 %บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดภาษี 0.05%บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท คิดภาษี 0.1%
กรณีที่ 2: บ้าน (เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง)
บ้าน มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษีบ้าน มูลค่า 10-50 ล้านบาท คิดภาษี 0.02%บ้าน มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดภาษี 0.03%บ้าน มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดภาษี 0.05%บ้าน มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท คิดภาษี 0.1%
หลักการคำนวณภาษีสำหรับคอนโดฯ
การคิดภาษีของคอนโดฯ จะมีรายละเอียดมากกว่า ต้องใช้ข้อมูลทั้งการประเมินมูลค่าและขนาดของพื้นที่ แล้วนำมาเข้าสูตร จากนั้นก็หักลบกับเงื่อนไขของแต่ละประเภทคอนโดฯ อีกทีหนึ่งถึงจะได้จำนวนเงินที่ต้องจ่ายจริง
สูตรสำหรับคิดภาษีคอนโดฯ (ราคาประเมินต่อตารางเมตร x ขนาดพื้นที่
ห้องชุด) = (มูลค่าของคอนโดฯ x อัตราภาษีแบบขั้นบันได)
โดยมีการจำแนกประเภทของคอนโดฯ ออกเป็น 3 กลุ่ม ซึ่งมีเงื่อนไขในการคิด
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่างกัน ดังนี้
คอนโดฯ หลังแรก และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นภาษี 50 ล้านแรกคอนโดฯ หลังที่ 2 เป็นต้นไป ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ให้คิดภาษีทั้งหมดไม่มีส่วนยกเว้นคอนโดฯ ปล่อยเช่า จะคิดภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย
ชำระภาษีกับใคร ภายในเมื่อไหร่?
เนื่องจากหน้าที่การจัดเก็บ
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ได้ขึ้นกับกรมสรรพากร แต่เป็นหน้าที่ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น/สำนักงานเขต โดยจะออกหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน/บ้าน ให้ผู้เสียภาษีทราบภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี และมีกำหนดให้ผู้เสียภาษีจะต้องชำระภาษีภายในเดือนเมษายนของทุกปี
ทั้งนี้ ก่อนเดินทางไปจ่ายภาษีให้ตรวจสอบว่าพื้นที่ที่ได้รับแจ้งให้จ่ายภาษีขึ้นอยู่กับหน่วยงานใด เช่น
สำนักงานเทศบาลองค์การบริหารส่วนตำบลสำนักงานเขต กรุงเทพมหานครศาลาว่าการเมืองพัทยาองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นตามที่มีกฎหมายกำหนด
อย่างไรก็ดี สำหรับในปี 2563 ซึ่งเป็นปีที่เริ่มจัดเก็บ
ภาษีที่ดินเป็นปีแรก กระทรวงมหาดไทยได้ประกาศขยายกำหนดเวลาจัดเก็บ
ภาษีที่ดินออกเป็นภายในเดือนสิงหาคม 2563 และอีกประเด็นหนึ่งที่หลายคนอาจยังไม่รู้ ว่า
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สามารถผ่อนชำระได้ด้วย โดยกำหนดระยะเวลาใหม่นั้น ยังคงการผ่อนชำระเป็น 3 งวด ได้แก่ สิงหาคม กันยายน และงวดสุดท้ายในเดือน ตุลาคม 2563 สำหรับใครที่ไม่ได้ชำระภาษีภายในเดือนกันยายนก็จะมีหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษีที่ยังค้างชำระ และขั้นตอนสุดท้ายในหน้าที่ของ อปท. คือ การแจ้งรายการภาษีค้างชำระให้กับสำนักงานที่ดินและสำนักงานที่ดินสาขา ภายในเดือนตุลาคม 2563 “แม้ว่า
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะบังคับใช้แล้ว แต่จะเห็นได้ว่าผู้ที่ได้รับผลกระทบจริง ๆ นั้นไม่ได้เกิดขึ้นกับทุกคนที่มีบ้าน ในขณะเดียวกันก็ยังมีการผ่อนปรนต่าง ๆ เช่น ที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่า เสียภาษีเท่ากับที่อยู่อาศัย แทนที่จะเสียเท่ากับประเภทพาณิชยกรรม นอกจากนี้ในปี 2563 ยังมีการลดอัตราภาษีลงถึง 90% ทำให้เจ้าของ
อสังหาฯ จ่ายภาษีน้อยลง อย่างไรก็ตามเจ้าของ
อสังหาฯ ควรต้องตระหนักถึงความสำคัญของ
ภาษีที่ดินฯ และเตรียมตัวให้พร้อมว่าจะต้องมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ หากมี
อสังหาฯ อยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีทั้งในปัจจุบันและอนาคต ทั้งนี้
ภาษีที่ดินฯ นี้ ผู้ที่ได้รับประโยชน์คือประชาชนเอง เพื่อแก้ปัญหาเรื่องภาษีท้องที่ และภาษีโรงเรือนและที่ดิน ที่เก็บได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย และเป็นการเพิ่มรายได้ให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เพื่อนำไปพัฒนาพื้นที่ของตนเองให้ดียิ่งขึ้น รวมทั้งยังเป็นการแก้ปัญหาที่ดินรกร้างให้นำมาใช้ประโยชน์มากขึ้น” นางกมลภัทร กล่าวทิ้งท้าย
รู้จักกับ DDproperty
DDproperty (ดีดีพร็อพเพอร์ตี้) เป็นเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทยและเป็นเว็บไซต์ในเครือ PropertyGuru Group (พร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป) ซึ่งเป็นบริษัทด้านเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของเอเชีย โดยในแต่ละเดือน DDproperty ได้รับความไว้วางใจจากผู้ที่กำลังค้นหาบ้านเข้ามาเยี่ยมชมและใช้บริการบนเว็บไซต์กว่า 3 ล้านราย
พร็อพเพอร์ตี้กูรูและบริษัทในเครือช่วยให้ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยทั่วภูมิภาคได้เข้าถึงรายการประกาศขาย-เช่าที่มีมากกว่า 2 ล้านรายการ อีกทั้งยังมีข้อมูลเชิงลึกและโซลูชั่นต่าง ๆ ที่ช่วยให้ผู้บริโภคในสิงคโปร์, มาเลเซีย, ไทย, อินโดนีเซีย และเวียดนาม ใช้ประกอบการตัดสินใจครั้งสำคัญได้อย่างมั่นใจ
PropertyGuru.com.sg เริ่มให้บริการครั้งแรกในปี 2550 ด้วยการปฏิวัติตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ด้วยการนำระบบออนไลน์เข้ามาใช้และช่วยให้การหาบ้านมีความโปร่งใสมากขึ้น ในช่วงเวลากว่าทศวรรษที่ผ่านมา พร็อพเพอร์ตี้กูรูได้พัฒนาและเติบโตจากสื่อ
อสังหาฯ ชั้นนำของภูมิภาคมาเป็นบริษัทด้านเทคโนโลยีที่มีการเติบโตสูง มีเว็บไซต์สื่อกลาง
อสังหาฯ อันดับ 1 อยู่ภายใต้การบริหาร มีแอปพลิเคชั่นที่มีรางวัลเป็นเครื่องการันตีคุณภาพ มีแพล็ตฟอร์มที่ดีที่สุดเพื่อช่วยส่งเสริมการขายให้กับผู้พัฒนา
อสังหาฯ อย่าง PropertyGuru FastKey อีกทั้งยังมีบริการที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ
อสังหาฯ ที่สำคัญ ๆ อาทิ การจัดงานแจกรางวัลด้าน
อสังหาฯ กิจกรรมส่งเสริมการตลาด รวมไปถึงสื่อสิ่งพิมพ์ทั่วภูมิภาคเอเชีย
สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติม สามารถเข้าชมได้ที่ www.ddproperty.com