กรุงเทพฯ--7 พ.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
เมื่อเร็ว ๆ อสังหาริมทรัพย์กัมพูชานี้มีการเติบโตอย่างมหัศจรรย์เช่นเดียวกับยุครัฐบาล “น้าชาติ” (พล.อ.ชาติชาย ชุณหวัณ) และทางการกัมพูชาก็ยังออกมายืนยันว่าประเทศของตนมีน้ำมันดิบปริมาณมหาศาลถึง 700 — 2,000 ล้านบาร์เรล (มากเป็นอันดับต้น ๆ ของโลก) ทำให้ต่างประเทศยิ่งให้ความสนใจมากยิ่งขึ้น การที่ประเทศมีแต่ “ข่าวดี” ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชาโดยเฉพาะที่นครหลวงคือกรุงพนมเปญมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
โดยที่กัมพูชาเป็นประเทศเพื่อนบ้านของไทย สมควรที่นักลงทุนไทยจะให้ความสนใจศึกษาเพื่อไปลงทุน ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA ของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ทำการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยครั้งใหญ่ที่สุดในนครโฮชิมินห์ จึงนำเสนอผลการสำรวจเพื่อเป็นข้อมูลสำหรับนักลงทุนและผู้สนใจรู้เรื่องเกี่ยวกับเวียดนาม
การศึกษานี้ดำเนินการโดย ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA อันเป็นศูนย์ข้อมูลเพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่สำรวจข้อมูลในภาคสนามอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2537 และปัจจุบันนี้ยังสำรวจในนครโฮชิมินห์ กรุงพนมเปญ และคาดว่าในอนาคตอาจสำรวจเพิ่มเติมในนครอื่น ๆ อีก สำหรับการสำรวจครั้งนี้ดำเนินการในช่วงเดือนกลางเดือนกุมภาพันธ์ ปี 2551
การสำรวจครั้งนี้ครอบคลุมโครงการทั้งหมดถึง 90 โครงการ นับเป็นการสำรวจที่จัดได้ว่ากว้างขวางที่สุดเท่าที่เคยมีการดำเนินการมาก่อนในกรุงพนมเปญ ส่วนมากการพูดถึงสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ มักใช้เพียงการคาดการณ์โดยไม่มีข้อมูลภาคสนามที่สำรวจอย่างกว้างขวาง แต่การสำรวจครั้งนี้ทำให้พบว่า หน่วยขายที่อยู่อาศัยทุกประเภทครอบคลุมในการสำรวจนี้มีจำนวน 25,596 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนาเป็นเงิน 66,915 ล้านบาท อาจกล่าวได้ว่าที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งในกรุงพนมเปญมีราคาเฉลี่ยประมาณ 2.61 ล้านบาท ซึ่งถูกกว่าในกรุงเทพมหานครเล็กน้อย จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA พบว่าราคาบ้านในเขตกรุงเทพมหานครเป็นเงินหน่วยละประมาณ 3 ล้านบาทเท่านั้น
อย่างไรก็ตามที่อยู่อาศัยเหล่านี้จัดสร้างขึ้นสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงเป็นหลักและมีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างประเทศบ้าง แต่ก็ยังน้อยกว่านครโฮชิมินห์ ทั้งนี้คงเป็นเพราะในปัจจุบันความมั่นคงทางการเมืองยังต่ำกว่า แต่ในอนาคต ก็ยังมีโอกาสพัฒนาได้อีกเป็นอย่างมาก
ในปัจจุบันกัมพูชามีประชากรประมาณ 14 ล้านคน ประมาณว่า 35% ของประชากรทั้งหมดยังยากจน ไม่สามารถที่จะมีบ้านและที่ดินเป็นของตนเอง ยังมีชุมชนแออัดอยู่ทั่วไป เช่นเดียวกับยุค พ.ศ. 2520 ของกรุงเทพมหานคร
สำหรับสถานการณ์การขายพบว่า จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัย 66% หรือ 16,823 หน่วยได้ถูกขายไปแล้ว หรือมีผู้จองซื้อไปแล้ว การขายส่วนใหญ่เป็นการขายกระดาษ แต่ที่พนมเปญมีกฎหมายคุ้มครองเงินดาวน์ของลูกค้า การซื้อบ้านต้องจ่ายเป็นงวด ๆ ตามความก้าวหน้าของการก่อสร้าง และจ่ายหมดในเวลาจำกัด ดังนั้นโอกาสที่จะถูกเจ้าของโครงการโกงมีจำกัด อาจกล่าวได้ว่าในขณะนี้มีหน่วยขายในตลาดอยู่เพียง 8,773 หน่วย ซึ่งถือว่าไม่มากนัก ดังนั้นหากมีการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม โอกาสการขายดียังมีอยู่ โอกาสการล้นตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่มีลางบอกเหตุแต่อย่างใด และแม้มีความวิตกอยู่บ้าง แต่ก็ยังมีการซื้อขายกันไม่หยุด
เฉพาะในปี 2550 มีหน่ยขายเปิดใหม่ถึง 12,115 หน่วย อาจกล่าวได้ว่าโครงการที่อยู่อาศัยถึงจำนวนครึ่งหนึ่งที่สำรวจเป็นโครงการที่เปิดในปี 2550 นี่เอง ปรากฏการณ์นี้จึงแสดงให้เห็นว่า การเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงพนมเปญ มีขึ้นอย่างเด่นชัด ประมาณว่า 57% ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ในปี 2550 หรือจำนวน 6,930 หน่วย ได้ขายไปแล้ว เหลือในตลาดปัจจุบัน 5,185 หน่วยเท่านั้น ราคาบ้านใหม่ในปี 2550 กลับยิ่งมีราคาสูงขึ้นคือหน่วยละ 2.54 ล้านบาท จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA พบว่าในช่วงไตรมาส 1/2551 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งมีราคาเฉลี่ย 2.57 ล้านบาทเท่านั้น หรือพอ ๆ กับราคาในกรุงเทพมหานคร
มูลค่าที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปี 2550 ในกรุงพนมเปญ รวมเป็นเงินถึง 30,806 ล้านบาท หรือประมาณ 17% ของตลาดที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (อย่าลืมว่าประชากรของกัมพูชามีเพียง 21% ของไทยเท่านั้น) ดังนั้นจึงนับได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงพนมเปญ ก็กำลังเติบใหญ่
ที่อยู่อาศัยประเภทหลักในกรุงพนมเปญก็คือ ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ ซึ่งแสดงถึงการขายให้กับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง (22,985 หน่วย จากทั้งหมด 25,596 หน่วยที่สำรวจไว้ทั้งหมด) รองลงมาเป็นโครงการอาคารชุด ซึ่งมีเพียงคหบดีใหญ่และชาวต่างชาติจำนวนหนึ่งเท่านั้นที่จะซื้อไว้เพื่อการอยู่อาศัยหรือเก็งกำไร (1,186 หน่วย) นอกจากนี้ยังมีบ้านเดี่ยว 547 หน่วย บ้านแฝด 534 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 231 หน่วย รวมทั้งที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย 113 แปลง
ทำเลหลักของที่อยู่อาศัยในกรุงพนมเปญ ส่วนมากมีอยู่รอบ ๆ เมือง ใจกลางเมืองมีเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์อยู่ในย่าน “สุขุมวิท” ใจกลางกรุงพนมเปญบ้าง อย่างไรก็ตามที่อยู่อาศัยในย่านใจกลางเมืองมีราคาแพงกว่ากลุ่มอื่น คือ ประมาณ 4.53 ล้านบาท ส่วนพื้นที่ที่มีราคาต่ำที่สุดอยู่ในย่านตะวันตกเฉียงเหนือของเมือง ซึ่งมีโรงงานอุตสาหกรรมอยู่จำนวนมาก ราคาเฉลี่ยเพียง 1.41 ล้านบาทต่อหน่วย
โดยที่ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังซื้อเพื่อการเก็งกำไรแบบอาคารชุดยังมีน้อย และจากการสังเกตพบว่ามีผู้เข้าอยู่อาศัยจำนวนมากเมื่อมีการก่อสร้างเสร็จ ไม่ได้ปล่อยร้างไว้เช่นในกรุงเทพมหานคร โอกาสการลงทุนสำหรับนักลงทุนไทยจึงมี แต่ต้องทำการศึกษาตลาดให้ชัดเจนในทำเลที่จะลงทุน
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่เป็นกลาง ไม่มีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเป็นผู้บริหารหรือผู้ถือหุ้น ไม่เป็นนายหน้าหรือไม่พัฒนาที่ดินใด ๆ เพื่อความเป็นกลางทางวิชาการโดยเคร่งครัด (sopon@thaiappraisal.org) เลขาฯ (คุณนงลัษณ์ จตุเทน) โทร.0.2295.3905