กรุงเทพฯ--1 เม.ย.--โอเอซิส มีเดีย
จากการที่รัฐบาลปลดล๊อคราคาน้ำมันดีเซลให้เป็นไปตามภาวะความเป็นจริง โดยประกาศปรับขึ้นราคาน้ำมันลิตรละ 3 บาท ส่งผลกระทบทันทีทั้งในด้านจิตวิทยาและต้นทุนการผลิตสินค้าที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะสินค้าในประเภทขนส่งและบริการ ซึ่งผู้ประกอบการเตรียมแห่ปรับราคาสินค้ากันทันที รวมไปถึงภาคธุรกิจอสังหาฯที่แม้ตลาดหรือความต้องการจะอยู่ในภาวะถดถอยมาตั้งแต่กลางปีที่แล้ว แต่เมื่อได้รับผลกระทบจากราคาน้ำมันในครั้งนี้ ก็คงจะหนีไม่พ้นที่จะต้องมีการปรับราคาและปรับตัวเอง เพื่อให้สามารถแข่งขันอยู่ได้ รวมทั้งภาคธุรกิจก่อสร้าง รวมถึงในอีกแขนงหนึ่งของธุรกิจก่อสร้างนั่นก็คือ ธุรกิจรับสร้างบ้าน ที่ผู้ประกอบการได้รับผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อม และออกมาเคลื่อนไหวประกาศปรับราคาบ้านกันก่อนหน้านี้
เมื่อสะท้อนภาพของลักษณะของธุรกิจรับสร้างบ้าน จะพบว่าผู้ประกอบการจะรับงานก่อสร้างเมื่อมีคำสั่งซื้อหรือเมื่อลูกค้ามีการตกลงทำสัญญาก่อสร้าง ซึ่งจะเริ่มทำการผลิตหรือก่อสร้างบ้านเพื่อส่งมอบสินค้าหรือบ้านให้ลูกค้าในเวลาต่อมา โดยค่าเฉลี่ยระยะเวลาการก่อสร้างบ้านประมาณ 7 - 12 เดือน หรืออาจใช้ระยะเวลามากกว่านั้น(ตามขนาดใหญ่ - เล็กของบ้าน) โดยส่วนใหญ่ราคาค่าก่อสร้างฝ่ายผู้ประกอบการจะ เป็นผู้ตั้งราคาหรือเสนอราคาให้ลูกค้าตัดสินใจ ทั้งนี้มูลค่าหรือราคาค่าก่อสร้างบ้านก็ขึ้นอยู่ที่รายละเอียดของแบบบ้าน วัสดุก่อสร้าง และค่าบริหารงาน ตลอดจนประสบการณ์ของผู้ประกอบการ ที่จะประเมินสถานการณ์และความผันผวนของต้นทุน ค่าบริหารงาน และค่าความเสี่ยงในอนาคต แน่นอนว่าผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์มานาน ย่อมจะประเมินสถานการณ์ได้แม่นยำกว่าผู้ประกอบการรายใหม่
ที่มาของต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น
สำหรับการปรับตัวของราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้น ฝ่ายการตลาด บริษัท ปทุมดีไซน์ ดีเวลลอป จำกัด ประเมินว่า การที่บริษัทรับสร้างบ้านมีการปรับราคาบ้านขึ้นมาก่อนหน้านี้ เพราะว่าเมื่อมีเหตุการณ์ดังเช่น การปรับตัวสูงขึ้นของต้นทุนภายหลังการทำทำสัญญารับจ้างหรือในระหว่างก่อสร้าง ผู้ประกอบการจะไม่สามารถขอเพิ่มราคาค่าก่อสร้างจากลูกค้าได้ แม้ว่าสภาพความเป็นจริงจะมีต้นทุนสูงขึ้นจาก ณ วันที่ตกลงกัน เหตุผลประการสำคัญคือ การตกลงราคาค่าก่อสร้างนั้นเป็นการตกลงกันแบบเหมารวม มิได้มีการแยกหน่วยหรือแสดงรายละเอียดเหมือนเช่นงานก่อสร้างหน่วยงานราชการ หรืองานประมูลก่อสร้าง ซึ่งจะมีการกำหนดค่า K เอาไว้ กรณีหากต้นทุนค่าวัสดุเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นสามารถขอเบิกค่าชดเชยได้ แต่ลักษณะของบริษัทรับสร้างบ้านไม่สามารถทำได้ จึงต้องแบกรับความเสี่ยงเอาเอง
ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นสามารถพิจาณาแบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลักๆดังนี้ ประการแรกวัสดุก่อสร้างซึ่งนับเป็นต้นทุนหลักหรือคิดเป็นมูลค่า 60 — 65 % ของราคาบ้าน สำหรับผลกระทบครั้งนี้คาดกันว่าปีนี้ผู้ผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง จะปรับราคาวัสดุเพิ่มขึ้นจากเดิมเฉลี่ยประมาณ 3 - 5% โดยเหตุผลส่วนหนึ่งที่ราคาปรับตัวสูงขึ้นไม่มากนักเป็นเพราะปริมาณความต้องการวัสดุก่อสร้างลดลงเมื่อเทียบกับ 1 - 3 ปีที่ผ่านมา ประการที่ 2 ต้นทุนค่าดำเนินงาน ซึ่งลักษณะของงานรับสร้างบ้านนั้นมิได้ก่อสร้างรวมอยู่ในโครงการเดียวกัน แต่กระจัดกระจายอยู่ไปทั่วกรุงเทพปริมณฑลและจังหวัดใกล้เคียงหรือต่างจังหวัด การดำเนินงานจึงต้องมีการเดินทาง มีการเคลื่อนย้าย และมีการขนย้ายขนส่งเป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ค่าใช้จ่ายสำนักงาน ก็มีต้นทุน
เพิ่มขึ้นสูงเฉลี่ยโดยรวม 8 - 10 % ประการสุดท้ายค่าจ้างแรงงาน ซึ่งในช่วง 1 — 2 ปีที่ผ่านมา แรงงานก่อสร้างและบุคลากรในสาขาวิชาชีพนี้มีปัญหาขาดแคลนมาตลอด ในขณะที่ภาคธุรกิจก่อสร้างมีความต้องการแรงงานจำนวนมาก ทำให้เกิดการแย่งตัวบุคลากรที่มีฝีมือ และยอมจ่ายค่าตอบแทนกันราคาสูงกว่าปกติ ดังนั้นยิ่งหากค่าครองชีพเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากราคาสินค้าอุปโภคและบริโภค การปรับเพิ่มค่าจ้างแรงงานย่อมหลีกเลี่ยงไม่พ้น ทำให้ต้นทุนโดยรวมในส่วนนี้เพิ่มขึ้นอีก 1 - 2 % ของราคาสินค้าหรือมูลค่างาน ฉะนั้นเมื่อพิจารณาแล้วจะเห็นว่าผลกระทบจากราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น มีผลต่อต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้นเป็นลูกโซ่ ซึ่งผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระต้นทุน หรือจะต้องบริหารความเสี่ยงมิให้มีผลกระทบต่อผู้บริโภค โดยจากตัวเลขข้อมูลต้นทุนทั้ง 3 ประการ จะส่งผลให้ต้นทุนค่าก่อสร้างบ้านสูงขึ้นเฉลี่ยประมาณ 5 — 7 %
ผลกระทบกำลังซื้อหดตัว
ความวิตกหรืออาการตกใจของผู้บริโภคเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นในภาคธุรกิจรับสร้างบ้านในช่วงระยะเวลา 3 เดือนที่ผ่านมา ส่งผลให้กำลังซื้อชะงักหรือมีการชะลอที่จะตัดสินใจซื้อ เพราะความไม่มั่นใจของผู้บริโภคเอง รวมทั้งเพื่อรอดูสถานการณ์และแนวโน้มราคาบ้านจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร ทำให้มูลค่าตลาดรวมตลาดรับสร้างบ้านหดตัวในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้
ขณะที่กำลังซื้อและตลาดหดตัวในภาวะต้นทุนเพิ่มสูงขึ้น แต่ทางฝ่ายผู้ประกอบการหรือตลาดรับสร้างบ้านกลับมีการแข่งขันกันสูงมาก โดยเฉพาะการแข่งขันด้านราคาในกลุ่มผู้ประกอบการรายเล็กและรายย่อย จึงเป็นเรื่องที่สวนทางกันโดยสิ้นเชิง ฉะนั้นยอดขายที่ผู้ประกอบการได้มาจากการกลยุทธ์ ลด แลก แจก แถม โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ขาดประสบการณ์และประเมินสถานการณ์ล่วงหน้าผิดพลาด ขณะที่ด้านผู้บริโภคเองเมื่อผู้ประกอบการมีการเสนอราคาต่ำและเงื่อนไขที่รู้สึกพอใจ ณ เวลานี้ แต่อาจจะไม่ใช่บทสรุปในความสำเร็จของทั้ง 2 ฝ่ายก็เป็นได้ในอนาคต เพราะว่าเมื่อถึงเวลาเริ่มลงมืองานก่อสร้าง สิ่งเหล่านี้จะกลายเป็นปัจจัยเสี่ยงหรือกลายเป็นปัญหาตามมาภายหลัง ซึ่งก็มีปรากฏให้เห็นกันมาตลอดและผู้บริโภคก็เป็นผู้เคราะห์ร้ายเรื่อยมา เมื่อผู้ประกอบการไปไม่รอดจากปัญหาต้นทุนเพิ่มสูงขึ้น การปรับเพิ่มราคาน้ำมันครั้งนี้สำหรับธุรกิจรับสร้างบ้านแล้ว เป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการจะต้องตระหนักอย่างยิ่ง เพื่อจะวิเคราะห์ผลกระทบเกี่ยวกับต้นทุนที่สูงขึ้นในอนาคตให้แม่นยำ เพราะด้วยลักษณะการดำเนินงานของธุรกิจรับสร้างบ้านแล้ว การบริหารความเสี่ยงในอนาคตเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการจะต้องแบกภาระเอง ซึ่งความสำเร็จมิได้วัดกันที่มียอดขายจำนวนมากๆ แต่ต้องหมายถึงการก่อสร้างและส่งมอบบ้านให้ผู้บริโภคได้ตามสัญญา โดยผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการจะปรากฏให้เห็นกันในช่วงครึ่งปีหลังหรือปลายปีนี้
ปัจจัยเสี่ยง
สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่ควรให้ความสำคัญและระมัดระวัง ซึ่งกลุ่มผู้ที่เกี่ยวข้องสามารถแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลักคือ 1. กลุ่มผู้ประกอบการที่ขาดประสบการณ์ ซึ่งหากประเมินสถานการณ์ล่วงหน้าผิดพลาด โดยตั้งราคาขายมิได้เผื่อปัจจัยที่จะมีผลกระทบกับต้นทุนในอนาคต อาจทำให้เกิดปัญหาขาดทุนและจะส่งผลกระทบกับสภาพคล่อง โดยเฉพาะช่วงงวดงานท้ายๆของการก่อสร้าง หากไม่มีเงินทุนมากพอก็จะไม่สามารถบริหารงานต่อไปได้ จนถึงขั้นหยุดงานหรือทิ้งงานและปิดกิจการหนีไป 2. กลุ่มซัพพลายเออร์ย่อมจะได้รับผลกระทบต่อเนื่อง หากขาดความระมัดระวังในการให้เครดิตผู้ประกอบการโดยเฉพาะรายใหม่ๆที่ยังไม่มีประสบการณ์ดีพอ
และไม่ตรวจสอบอย่างรอบคอบที่จะขายสินค้าโดยไม่มีการป้องกันความเสี่ยง เพียงแค่หวังยอดขายขายสินค้าจำนวนมากเท่านั้น เหตุการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นมาแล้วในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ 3. กลุ่มผู้บริโภคที่ขาดความระมัดระวัง และตกเป็นเหยื่อเพราะหลงเชื่อผู้ประกอบการที่ไม่สุจริตหรือหลอกลวง ด้วยการเสนอเงื่อนไขสนนราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริง หรือหลงเชื่อในคำพูดโดยมิได้สัมผัสกับประสบการณ์ และผลงานการสร้างบ้านจริงของผู้ประกอบการรายนั้นๆ โดยประโยคยอดฮิตที่โฆษณาชวนเชื่อกันอยู่ในสื่อที่พบ เช่น “ประสบการณ์ 20 ปี ราคาค่าก่อสร้างตารางเมตรละ 7,000 — 8,000 บาท” เป็นต้น อย่างไรก็ดีในปัจจุบันผู้บริโภคมีความเข้าใจภาพรวมธุรกิจรับสร้างบ้านมากขึ้น รวมทั้งศึกษาความเป็นมาและรู้จักผู้ประกอบการก่อนจะตัดสินใจเลือกใช้บริการอย่างรอบคอบ ทำให้ผู้ประกอบการในธุรกิจรับสร้างบ้านมีการตื่นตัวและพัฒนาตัวเองอยู่ตลอดเวลา
ผลกระทบกับตลาดรวมรับสร้างบ้าน
หากจะย้อนกลับไปช่วงก่อนวิกฤติเศรษฐกิจเมื่อ 8 — 9 ปีก่อน จะพบว่าบริษัทรับสร้างบ้านขณะนั้นมีมากกว่า 200 ราย และเมื่อเจอวิกฤติก็เหลืออยู่ประมาณ 30 รายเท่านั้น หากเราวิเคราะห์หาสาเหตุที่แท้จริงก็คือ การที่ผู้ประกอบการไม่สามารถบริหารความเสี่ยงล่วงหน้าให้รอดพ้นได้ และเมื่อโฟกัสบริษัทรับสร้างบ้านที่เหลืออยู่ขณะนั้น จะเห็นว่าเป็นบริษัทรับสร้างบ้านที่มีประสบการณ์มานานเป็นส่วนใหญ่ ดังนั้นทุกฝ่ายควรให้ความระมัดระวังมิให้เกิดเหตุการณ์ขึ้นอีก โดยเฉพาะตัวผู้บริโภคองจะต้องใส่ใจในความสามารถของผู้ประกอบการเป็นพิเศษในยามวิกฤติเช่นนี้ อย่ามองเพียงภาพโฆษณาหรือเชื่อคำหว่านล้อมของผู้ประกอบการ มิฉะนั้นจะต้องพบกับปัญหาหา “สร้างบ้าน ไม่ได้บ้าน”
นายสิทธิพร สุวรรณสุต ประธานกรรมการ บริษัท ปทุมดีไซน์ ดีเวลลอป จำกัด กล่าวเพิ่มเติมว่า ความต้องการสร้างบ้านเองของผู้บริโภคยังคงมีต่อเนื่อง แม้ว่าช่วงเดือนมกราคม — กุมภาพันธ์ ที่ผ่านมา ตลาดรับสร้างบ้านจะซึมๆไปบ้าง ทั้งนี้เพราะความอึมครึมเกี่ยวกับการปรับราคาน้ำมันดีเซลของรัฐบาล ทำให้เกิดภาวะผู้บริโภคเกิดการชะลอตัดสินใจ แต่เมื่อราคาน้ำมันมีความชัดเจนตลาดรับสร้างบ้านก็เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง ซึ่งดูจากปริมาณลูกค้าและตัวเลขยอดขายในเดือนมีนาคมนี้ พบว่าบริษัทฯมียอดขายเข้ามาเดือนนี้เกือบ 50 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้บริโภคเองรู้ว่าราคาบ้านหลังจากนี้ไปจะแพงขึ้น จึงต้องการตกลงสร้างหรือทำสัญญาไว้ในราคาเดิม อย่างไรก็ดีบริษัทก็ไม่ต้องการจะเร่งยอดขายในช่วงนี้ เพราะมีความเสี่ยงสูงที่จะแบกรับความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง ซึ่งถ้าจะให้แน่นอนก็จะไปเร่งยอดขายกันในช่วงครึ่งปีหลัง ทั้งนี้เพราะราคาวัสดุก่อสร้างจะค่อนข้างทรงตัวแล้ว
ช่วงต้นปีนี้บริษัทฯ ประเมินว่าตลาดบ้านสร้างเองปี 2548 มีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 22,000 — 23,000 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 35,000 ล้านบาท โดยตลาดรับสร้างบ้านมีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 7,000 ล้านบาท ทั้งนี้แนวโน้มมูลค่าตลาดรวมบ้านสร้างเอง เมื่อได้รับผลกระทบจากราคาน้ำมัน คาดว่าจะลดลงประมาณ 5 — 10 % ทำให้ตัวเลขใกล้เคียงกับปีก่อน อย่างไรก็ดีแม้ว่าตลาดรวมบ้านสร้างเองจะลดลง แต่ภาพความชัดเจนของธุรกิจรับสร้างบ้านในสายตาผู้บริโภค กลับเป็นที่รู้จักและเข้าใจผู้ประกอบการในธุรกิจรับสร้างบ้านมากขึ้น ดังนั้นตลาดรับสร้างบ้านจึงยังคงสดใสและเติบโตได้อย่างมีศักยภาพ ซึ่งในส่วนของผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก ก็จะต้องเร่งพัฒนาขีดความสามารถและพัฒนาร่วมกันอย่างมีเป้าหมาย เพื่อให้เป็นที่ยอมรับของผู้บริโภคด้วยเช่นกัน
ข้อมูลเพิ่มเติม ติดต่อ ชัชวาล ตรีเนตร / ศรัญญรัตน์ สุวรรณคาม
บริษัท โอเอซิส มีเดีย จำกัด โทร.0-2937-4735 ต่อ 13-16--จบ--