กรุงเทพฯ--2 มิ.ย.--แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์
LPN น้อมรับประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่ เชื่อจะทำให้กรุงเทพฯ น่าอยู่ขึ้น ลอยตัวด้วยการปรับแนวทางการทำงานตั้งแต่ผังเมืองฉบับใหม่ยังไม่คลอด ได้เปรียบด้วยการไม่ถือ Land Bank ไว้ในมือ จึงปรับเปลี่ยนแผนงานได้อย่างรวดเร็ว เตรียมพร้อมเปิดโครงการใหม่ย่าน รามคำแหงและปิ่นเกล้าเร็วๆ นี้
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากการที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้มีการประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 อย่างเป็นทางการนั้น ซึ่งผังเมืองฉบับใหม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินหลายประการ แต่ข้อแตกต่างที่เห็นได้ชัดเจนคือ การเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR-Floor Area Ratio) ที่จากเดิมกำหนดให้ทุกพื้นที่ทั่วกรุงเทพฯ สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้เท่ากันในอัตราส่วน 10:1 แต่ผังเมืองฉบับใหม่ได้ปรับลด FAR เป็นสัดส่วนระหว่าง 10:1 ถึง 1:1 ยังส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องมีการปรับแผนการพัฒนาโครงการเพื่อให้สอดคล้องกับข้อกำหนดดังกล่าว
สำหรับแนวทางการดำเนินงานของบริษัทนั้น ได้มีการปรับเปลี่ยนเพื่อรับมือกับผังเมืองฉบับใหม่มาระยะเวลาหนึ่งแล้ว เช่น โครงการลุมพินี เพลส ปิ่นเกล้า และ ลุมพินี เพลส พหล-สะพานควาย ซึ่งเปิดตัวเมื่อปี 2548 ที่ผ่านมา หรือ ลุมพินี เพลส รัชดา-ท่าพระ ที่อยู่ระหว่างงานขาย เป็นต้น ซึ่งบริษัทฯ ได้นำผังเมืองฉบับใหม่ มาเป็นแนวทางในการพัฒนาโครงการ ดังนั้น บริษัทฯ จึงพร้อมที่จะดำเนินงานภายใต้ข้อบังคับของผังเมืองฉบับใหม่ และการที่ LPN มีนโยบายไม่สะสม Land Bank ถือเป็นข้อได้เปรียบทางธุรกิจ ทำให้บริษัทฯ สามารถปรับเปลี่ยนแผนงานได้อย่างรวดเร็ว
นอกจากนั้น FAR ยังส่งผลกระทบต่อราคาขายที่ดิน ทำให้ราคาที่ดินในบางพื้นที่ปรับตัวลดลงเนื่องจากการใช้ประโยชน์ของที่ดินถูกจำกัดด้วย FAR ดังกล่าว ส่วนพื้นที่ในกรุงเทพฯ ที่มีค่า FAR สูง ซึ่ง ณ ปัจจุบันมีจำนวนไม่มากนัก ประกอบกับพื้นที่ส่วนใหญ่อยู่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้าหรือใจกลางเมือง ดังนั้นราคาของที่ดินในย่านนั้นจึงมีการปรับตัวขึ้นอยู่ตลอดเวลา เพื่อให้สอดคล้องกับสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ส่งผลให้อาจเกิดการชะลอการซื้อ-ขายที่ดิน แต่สถานการณ์นี้จะเป็นเพียงช่วงระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น เมื่อผู้ประกอบการเริ่มปรับเปลี่ยนแผนงานได้ลงตัว การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการก็จะดำเนินไปตามกลไกความต้องการที่อยู่อาศัยของตลาด ด้านโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาขึ้นใหม่อาจมีการปรับราคาขายขึ้นตามศักยภาพของแต่ทำเล เนื่องจากข้อจำกัดด้านการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ แต่ด้วยกลยุทธ์การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด(Cost Leadership) ถือเป็นจุดแข็งอีกข้อหนึ่งที่ทำให้บริษัทฯ ประสบความสำเร็จ และยังคงราคาขายไว้ตามกลยุทธ์ของบริษัท
“การเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน เชื่อว่าเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการรับรู้มานานกว่า 2 ปีแล้ว เพราะทางกทม.ได้มีการทำประชาพิจารณ์มาก่อนหน้านี้ และเมื่อมีการบังคับใช้จริงผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะสามารถปรับตัวได้ แต่อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการที่มี Land Bank อยู่ในมือจำนวนมาก เพราะพัฒนาโครงการตามที่วางแผนไว้ไม่ได้ อาจต้องมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินผืนนั้นเป็นอย่างอื่นตามระเบียบ ผังเมืองใหม่แทน”
นอกจากนั้น ผังเมืองฉบับใหม่ยังได้มีการกำหนดให้โบนัสพิเศษ (Bonus System) ซึ่งในส่วนนี้โครงการของ LPN จะไม่ได้รับผลประโยชน์ เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ที่บริษัทฯ พัฒนาขึ้นจะเป็นอาคารเพื่อการอยู่อาศัย ดังนั้นบริษัทฯ จึงต้องคำนึงถึงความปลอดภัยและความเป็นส่วนตัวของสมาชิกในโครงการ การที่จะนำพื้นที่ในโครงการมาพัฒนาเป็นพื้นที่สาธารณะหรือที่จอดรถสาธารณะคงเป็นเรื่องที่ทำได้ยาก แต่สำหรับอาคารที่พัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน หรือห้างสรรพสินค้าน่าจะได้รับผลประโยชน์จากโบนัสมากกว่า แต่อย่างไรก็ตามคงต้องรอดูแนวทางการปฎิบัติของหน่วยราชการ เนื่องจาก Bonus System เป็นเรื่องที่ใหม่สำหรับบ้านเรา
สำหรับแผนการพัฒนาโครงการในช่วงครึ่งปีหลัง บริษัทฯ ยังคงมุ่งพัฒนาโครงการให้อยู่ใกล้กับระบบคมนาคมขนส่งขนาดใหญ่ โดยขณะนี้บริษัทฯ อยู่ระหว่างการเตรียมตัวเพื่อเปิดขายโครงการใหม่ในย่านรามคำแหงและปิ่นเกล้า ภายใต้กลยุทธ์การกำหนดทำเลและราคาที่สอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย โดยคาดว่าจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 3 ของปีนี้
“คงถึงเวลาแล้วที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกคนต้องร่วมมือกัน เพื่อให้บ้านเมืองของเรามีความเป็นระเบียบสวยงามเทียบเท่านานาประเทศ ซึ่งในหลายประเทศได้มีการนำแผนพัฒนาเมืองมากำหนดทิศทางการเติบโต ความหนาแน่น สภาพแวดล้อม และความน่าอยู่อาศัยของเมือง ซึ่งกรุงเทพฯ กำลังเดินทางไปสู่จุดนั้น แต่อาจต้องใช้เวลาพอสมควร ส่วนผังเมืองฉบับนี้จะเป็นกรอบในการพัฒนาว่าเราควรทำอะไร ตรงจุดไหน วางแผนการเติบโตของเมืองไม่ให้ขยายตัวเกินเขตปริมณฑล เพราะถ้าไม่มีการวางแผนตั้งแต่วันนี้ กรุงเทพฯ จะโตแบบไร้ทิศทาง สร้างปัญหามากมาย โดยเฉพาะเรื่องการจราจรและสิ่งแวดล้อมที่เราสัมผัสได้อยู่ทุกวันนี้” นายโอภาส กล่าวทิ้งท้าย
รายละเอียดเพิ่มเติมติดต่อ
วิจิตร อวิรุทธิ์, เสาวนีย์ จีระเดชาธรรม, สุปรียา ปิ่นเกตุ
ฝ่ายประชาสัมพันธ์ โทร. 02-285-5011-6 ต่อ 500, 507, 510