กรุงเทพฯ--22 ก.พ.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับตลาดอาคารสำนักงานว่า ในปี 2548ที่ผ่านมาเป็นปีที่ดี โดยอัตราพื้นที่ว่างได้ลดลงจากระดับ 17.2%ในช่วงต้นปี มาอยู่ที่ระดับ 13.3% ในช่วงสิ้นปี
จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด พบว่า อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเอในย่านใจกลางธุรกิจ (ซีดีบี) ได้เพิ่มขึ้นถึง 23.3% ส่วนอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับบีในย่านเดียวกันก็ได้เพิ่มขึ้นถึง 19.6% ปัจจุบัน มีพื้นที่สำนักงานใหม่ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาในปริมาณที่น้อยมาก ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่า อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไป เนื่องจากปริมาณอุปสงค์ยังคงสูงกว่าปริมาณอุปทาน
ในปี 2549 นี้ จะ มีปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นอีก 229,000 ตารางเมตร ซึ่งมาจากอาคารดังต่อไปนี้ อาคารคิวเฮาส์ ลุมพินี มีพื้นที่สำนักงานรวม 59,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่บริเวณหัวมุมถนนสาทรตัดกับพระราม 4 และอยู่ติดกับรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีลุมพินี (MRT) ซึ่งปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานไปแล้วถึง 45%
อาคารเอ็กเชน ทาวเวอร์ ตั้งอยู่บริเวณสี่แยกอโศก-สุขุมวิท-รัชดา มีพื้นที่สำนักงาน 36,000 ตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีกอีก 6,000 ตารางเมตร มีกำหนดที่จะแล้วเสร็จในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2549 ผู้เช่าหลายรายได้เริ่มเข้าไปตกแต่งพื้นที่อาคารสำนักงาน รวมทั้ง ทรู ฟิตเนส ซึ่งเช่าพื้นที่ค้าปลีกขนาด 3,800 ตารางเมตรก็กำลังเปิดให้บริการ
สำหรับอาคาร คอลัมน์ ทาวเวอร์ ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานขนาด 31,000 ตารางเมตร และเซอร์วิส อพาร์ทเมนต์ซึ่งบริหารโดยกลุ่มโอ๊ควูด จะสร้างเสร็จสมบูรณ์ในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปีนี้
อาคาร ฟีนิกส์ ทาวเวอร์ มีพื้นที่สำนักงานรวม 15,000 ตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีกอีก 10,000 ตารางเมตร ก็กำลังจะเปิดโครงการในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2549
อาคาร คอมลิงค์ ทาวเวอร์ หรือในชื่อเดิม คือ อาคารฐานเศรษฐกิจ 2 บนถนนวิภาวดีรังสิต มีพื้นที่สำนักงานรวม 20,000 ตารางเมตร มีกำหนดที่จะแล้วเสร็จในช่วงไตรมาสที่ 2 ปีนี้
นอกจากนี้ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่า อาคาร ศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์ บนถนนพระราม 3 ซึ่งมีพื้นที่ 46,000 ตารางเมตร และอาคาร รสา ทาวเวอร์ 2 บนถนนพหลโยธิน ซึ่งมีพื้นที่ 22,000 ตารางเมตร จะเพิ่มพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี 2549 ทว่า ในปี 2550 และปี 2551 จะยังคงมีปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดน้อยมาก
นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงานของ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส กล่าวว่า “ปริมาณการเข้าใช้พื้นที่อาคารสำนักงานในเขตกรุงเทพฯ ในปี 2548 มีรวมทั้งสิ้น 306,666 ตารางเมตร และนับตั้งแต่ปี 2543 เป็นต้นมา ปริมาณการเข้าใช้พื้นที่อาคารสำนักงานอยู่ที่ระดับ 250,000 — 350,000 ตารางเมตรต่อปี ซึ่งเราเองก็คาดว่า ปริมาณการเข้าใช้พื้นที่สำนักงานในปี 2549 จะอยู่ที่ระดับ 300,000 ตารางเมตรเช่นเดียวกัน”
จากการที่เห็นได้ชัดว่า ปริมาณความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานมีสูงกว่าปริมาณพื้นที่สำนักงานที่มีอยู่ในตลาด ซีบี ริชาร์ด เอลลิส จึงเห็นว่า อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานโดยเฉลี่ยจะมีแนวโน้มที่สูงขึ้นต่อไป
“ผู้เช่าจะต้องเริ่มที่จะจัดเตรียมงบประมาณที่สูงขึ้นสำหรับค่าใช้จ่ายโดยรวมในการเช่าพื้นที่สำนักงาน ความแตกต่างของอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน ระหว่างพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดีและพื้นที่สำนักงานระดับเกรดบีในแถบชานเมืองสูงถึง 295 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งอาจจะทำให้เราเห็นการย้ายสำนักงานเพื่อเป็นการลดค่าใช้จ่าย”
สำหรับผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ขนาด 1,000 ตารางเมตรหรือมากกว่าจะมีทางเลือกที่จำกัดมาก เนื่องจากอาคารสำนักงานระดับเอโดยส่วนใหญ่มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่เกือบเต็มแล้ว และอาคารสำนักงานหลายแห่งก็ไม่มีพื้นที่ขนาดดังกล่าวว่างอยู่
หลายบริษัทที่ต้องการขยายพื้นที่สำนักงานจำเป็นต้องวางแผนล่วงหน้าไว้ 2 ปีก่อนที่สัญญาการเช่าพื้นที่จะหมดลง เนื่องจากปริมาณพื้นที่ว่างมีอยู่จำกัดมาก
เมื่อ 10 ปีที่แล้ว ผู้เช่าจะพิจารณาแต่เพียงอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้วเท่านั้น ทว่าปัจจุบันผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่จะเริ่มพิจารณาทำสัญญาเช่าก่อนที่อาคารสำนักงานแห่งนั้น ๆ จะสร้างเสร็จสมบูรณ์ เพื่อให้มั่นใจว่าจะสามารถหาพื้นที่สำนักงานที่เพียงพอต่อความต้องการได้
สำหรับด้านเจ้าของอาคาร แม้ว่าตลาดอยู่ในภาวะที่มีอัตราพื้นที่ว่างในระดับต่ำ และราคาค่าเช่าพื้นที่ที่สูงขึ้น แต่เพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูงสุด เจ้าของอาคารเองก็จำเป็นต้องลงทุนในการจัดเตรียมและปรับปรุงพื้นที่สำนักงานให้ตรงกับความต้องการของผู้เช่าในด้านต่าง ๆ ด้วย
นายนิธิพัฒน์ เชื่อว่า ตลาดอาคารสำนักงานกำลังเข้าสู่ภาวะการนำอาคารมาปรับปรุงหรือตกแต่งใหม่ ซึ่งโดยปกติ อาคารสำนักงานจำเป็นต้องมีการปรับปรุงและตกแต่งใหม่ทุก ๆ 10 ปี ทั้งนี้ ผู้เช่าในปัจจุบันเองก็ต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย มีการดูแลรักษาที่ดี รวมถึงมีพื้นที่บริเวณทางเดินและโถงลิฟท์ในแต่ละชั้นที่ดูสวยงามและมีคุณภาพ
ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดประการหนึ่งของผู้เช่าอาคารในปัจจุบัน คือ สภาพของห้องน้ำ ถึงแม้ว่าเรื่องดังกล่าวจะไม่ใช่จุดขายหลักสำหรับผู้เช่ารายใหม่ ๆ แต่เป็นเรื่องที่ผู้เช่าปัจจุบันต้องประสบอยู่ เพราะต้องใช้บริการทุกวัน
จากรายงานสรุปภาวะตลาดอาคารสำนักงานในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิคฉบับล่าสุด (Asia Pacific Office Market Review) ของซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่า ราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงอยู่ในระดับที่จูงใจและไม่สูงจนเกินไปนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่น ๆ ในแถบเอเชีย
กรุงโตเกียวมีอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานที่แพงกว่ากรุงเทพฯ ถึง 7 เท่า ในขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในฮ่องกงและมุมไบแพงกว่า 5 เท่า และในสิงค์โปร์ก็มีราคาสูงกว่าถึง 2 เท่าตัว
อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานกำลังปรับตัวสูงทั่วทั้งภูมิภาคเอเชีย โดยในฮ่องกง ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับตัวสูงขึ้นถึง 46% เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2547 ค่าเช่าในกรุงนิวเดลีเพิ่มขึ้น 38% และในกรุงมะนิลาสูงขึ้น 35.8% ในขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเอในเขตกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้น 23%
เกี่ยวกับบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก ที่ให้บริการแบบครบวงจร มีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ในนครลอสแองเจลลิส ให้บริการแก่ เจ้าของโครงการ นักลงทุน และผู้ซื้อรายย่อย ครอบคลุมตลาดมากกว่า 300* แห่ง ใน 50* ประเทศทั่วโลก
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เริ่มเปิดให้บริการในประเทศไทยครั้งแรกในปีพ.ศ.2531 โดยให้บริการด้านการเป็นตัวแทนในการซื้อ ขาย และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้าน คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนท์ เซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ อาคารสำนักงาน ธุรกิจค้าปลีก ธุรกิจอุตสาหกรรม โรงแรม ที่ดิน และให้บริการด้านการให้คำปรึกษา ซึ่งรวมถึง การให้บริการให้คำปรึกษาด้านการลงทุน การวิจัยตลาด และการประเมินราคาทรัพย์สิน นอกจากนี้ ยังให้บริการในด้านการบริหารอสังหาริมทรัพย์ด้วยมาตรฐานในระดับสากล
หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการให้บริการ สามารถเข้าชมได้ที่ www.cbre.co.th
* รวมสำนักงานที่เป็นหุ้นส่วน--จบ--