กรุงเทพฯ--5 ก.ค.--ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย)
มาร์คัส เบอร์เทนชอร์ ผู้อำนวยการฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยรายงานวิจัยล่าสุดตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครว่า ในปัจจุบันมีอุปทานของพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 4,803,352 ตารางเมตร ซึ่งไม่รวมถึงพื้นที่อาคารสำนักงานที่เจ้าของเป็นผู้ใช้พื้นที่เองอีกกว่า 3 ล้านตารางเมตร
ทั้งนี้ ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2548 พบว่าอุปทานของอาคารสำนักงานได้เพิ่มขึ้น เนื่องจากมีอาคารสำนักงานแห่งใหม่ก่อสร้างเสร็จอีก 4 อาคาร ส่งผลให้อัตราว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสแรกของปี 2549 อัตราว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานอยู่ในภาวะทรงตัว อุปทานใหม่ของอาคารสำนักงานที่เข้ามาสู่ตลาดในปลายปี 2548 ได้แก่ เอ็กซ์เชนจ์ ทาวเวอร์ หรือพรพัฒน์ เซ็นเตอร์เดิม (36,000 ตารางเมตร), เดอะ คอลัมน์ (30,765 ตารางเมตร), ฟีนิกซ์ ทาวเวอร์ (18,000 ตารางเมตร), คิวเฮ้าส์ ลุมพินี (60,000 ตารางเมตร), อาคารซีหยาง (2,800 ตารางเมตร) ทั้งนี้ ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2549 พบว่า ไม่มีอุปทานใหม่เข้ามาในตลาด
แต่อย่างไรก็ตาม อัตราว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานที่เพิ่มสูงขึ้น ไม่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของอัตราค่าเช่ามากนัก แต่ก็ส่งผลให้อัตราการเติบโตของการเช่าในไตรมาสแรกของปี 2549 อยู่ในภาวะชะลอตัว
อย่างไรก็ตาม ไนท์แฟรงค์ฯ มองว่าปัจจัยดังกล่าวเป็นเพียงสถานการณ์ในระยะสั้นๆ เพราะคาดว่าอาคารสำนักงานใหม่เหล่านี้จะสามารถปล่อยเช่าได้ในปี 2549 เช่น อาคารคอมเซเว่น วิภาวดีรังสิต (25,000 ตารางเมตร) คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 2 ปี 2549, ศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์ ถนนพระราม 3 (45,000 ตารางเมตร) คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 2 ปี 2549, รสา ทาวเวอร์ 2 วิภาวดีรังสิต (30,000 ตารางเมตร)คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 4 ปี 2549, ฟิโก้ ทาวเวอร์ 2 สุขุมวิท 21 (20,000 ตารางเมตร) คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2551 และซียูไฮเทค ถนนพระราม 4 (90,000 ตารางเมตร) กำหนดแล้วเสร็จยังไม่ชัดเจน รวมพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 210,000 ตารางเมตร นอกจากนี้ ยังมีโครงการพัฒนาอาคารสำนักงานของรัฐบาล ซึ่งกำลังก่อสร้างสำหรับหน่วยงานราชการอีก ประมาณ 400,000 ตารางเมตร และคาดว่าโครงการดังกล่าวนี้จะแล้วเสร็จในช่วงปี 2551 — 2552
สำหรับอุปสงค์ มาร์คัส เบอร์เทนชอร์กล่าวว่า อุปสงค์ของพื้นที่อาคารสำนักงานยังคงอยู่ในระดับสูง และดูเหมือนว่าจะไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากสถานการณ์ทางการเมือง ถึงแม้ว่าสถานการณ์ทางการเมืองปัจจุบันอาจส่งผลกระทบต่อดัชนีหลักทรัพย์ของไทยก็ตาม บริษัทต่างๆ ยังคงมีการวางแผนขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้จะสังเกตได้จากอัตราการว่างงานซึ่งอยู่ที่ประมาณ 1.5% โดยที่ภาคธุรกิจที่ยังมีแนวโน้มมีการเติบโตมากที่สุดยังคงเป็นธุรกิจเทคโนโลยีการสื่อสาร ( IT ), ธุรกิจโทรคมนาคม, ธุรกิจประภัยภัย ซึ่งพบว่า เป็นตัวขับเคลื่อนที่สำคัญต่ออุปสงค์ของอาคารสำนักงาน
ในขณะที่อัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องในไตรมาสสุดท้ายปี 2548 ผู้ประกอบการยังมีอิทธิพลเหนือผู้เช่า (ซึ่งมีทางเลือกในการย้ายสำนักงานน้อย) ที่ต้องจ่ายค่าเช่าในอัตราที่สูงขึ้น ทั้งนี้พบว่าอาคารสำนักงานระดับพรีเมี่ยมบางแห่งมีอัตราค่าเช่าสูงกว่า 900 บาทต่อตารางเมตรในการเช่าพื้นที่ 100 — 200 ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม จากการศึกษาของไนท์แฟรงค์ฯ พบว่าค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด เอ โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 590 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่อัตราค่าเช่าที่เสนอให้เช่า (Asking Rents) เฉลี่ยอยู่ที่ 621 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
การเติบโตของอัตราค่าเช่าได้ชะลอตัวลงในช่วงไตรมาสแรกของปี 2549 โดยเป็นการปรับตัวเพื่อรองรับอุปทานใหม่ที่เข้ามาในตลาดเมื่อปลายปี 2548 อย่างไรก็ตาม คาดว่าอุปทานใหม่นี้จะมีอัตราการครอบครองพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้น (Absorption Rate) อย่างรวดเร็ว อัตราค่าเช่ายังคงมีแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่องตลอดปี 2549
เมื่อพิจารณาจากสถานการณ์ปัจจุบันและอุปทานใหม่ที่เข้ามาในตลาด โดยไม่คำนึงถึงปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถคาดเดาได้ล่วงหน้าซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศอย่างรุนแรงแล้ว บริษัทไนท์แฟรงค์ฯ คาดว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานจะยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง และอาจปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นประมาณ 10 — 15 % ในปี 2549
มาร์คัส เบอร์เทนชอร์ กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอาคารสำนักงานว่า “อัตราค่าเช่าปัจจุบันของอาคารสำนักงานเกรดเอ สร้างใหม่ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจในการลงทุน ไนท์แฟรงค์ฯ คาดว่าการซื้อขายเปลี่ยนมืออาคารสำนักงาน และการพัฒนาโครงการใหม่จะมีให้เห็นมากขึ้นในอนาคต เนื่องจากผลตอบแทนการลงทุนของตลาดสำนักงานในเขตกรุงเทพมหานคร มีอัตราที่ดึงดูดความสนใจของนักลงทุน และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระดับภูมิภาค และระดับโลก”
“อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการใหม่ที่จะสามารถปล่อยเช่าในตลาดได้ ยังต้องใช้เวลาดำเนินการอีก 2-3 ปี จึงทำให้ผู้เช่าปัจจุบันยังคงต้องเผชิญกับการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในอัตราที่สูง
ผู้เช่าอาจรับรู้ถึงผลกระทบของอัตราค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้น จึงคาดว่าอาจมีหลายบริษัทที่กำลังมองหาช่องทางในการซื้อพื้นที่สำนักงาน ซึ่งถือเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่มีความเป็นไปได้ทางการเงินที่เหมาะสมมากกว่าการเช่า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ขอแนะนำผู้เช่าควรวางแผนการเช่าอาคารสำนักงานอย่างน้อย 12 เดือนก่อนที่จะหมดสัญญา”