กรุงเทพฯ--11 พ.ย.--พีอาร์ บูม
เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ (HBIRM) ออกโรงเตือนโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเลือกบริษัทบริหารชุมชนที่เป็นมืออาชีพ ยอมรับการทำงานมีปัญหาเรื่องจรรยาบรรณเพราะควบคุมได้ยาก และตลาดแข่งขันสูงมีทั้งธุรกิจคนไทยและต่างชาติกว่า 200 บริษัท เผยลูกค้าสามารถเลือกจ่ายบริการตั้งแต่ 12-20%
นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ อดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ในฐานะกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HBIRM) ผู้เชี่ยวชาญในการบริหารชุมชน เปิดเผยถึงปัญหาที่เกิดขึ้นในการบริหารชุมชนว่า ส่วนใหญ่เป็นเรื่องการจัดเก็บค่าส่วนกลาง แม้ว่าปัจจุบันนี้มีกฎหมายบังคับอยู่แล้วก็ตาม แต่ก็มีปัญหาเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่น บางโครงการรายได้ไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่าย เนื่องจากได้กำหนดให้มีการจัดเก็บในจำนวนน้อยกว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง เพราะเจ้าของโครงการเห็นว่าการเรียกเก็บค่าส่วนกลางจำนวนน้อยทำให้ง่ายต่อการขายและการโอนกรรมสิทธิ์ จึงทำให้เกิดปัญหาต่อการจัดการชุมชน ซึ่งอาจต้องแก้ไขด้วยการเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มในภายหลัง ทั้งนี้ กฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรได้ระบุว่า การเก็บค่าใช้จ่ายเพิ่มจะต้องได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกจึงจะจัดเก็บเพิ่มได้ หากสมาชิกไม่เห็นด้วย ปัญหาต่าง ๆ ในชุมชนย่อมเกิดขึ้นตามมา เช่น ความเสื่อมโทรมของโครงการ หรือแม้แต่การดูแลเรื่องความปลอดภัยไม่ทั่วถึง ฯลฯ
ดังนั้น โครงการที่มีปัญหาต่าง ๆ เหล่านี้จำเป็นต้องมีมืออาชีพในการบริการชุมชนเข้าไปช่วยเหลือ ซึ่งปัจจุบันนี้มีบริษัททั้งที่เป็นของคนไทยและต่างชาติมากกว่า 100 บริษัทที่ให้บริการดังกล่าว เพื่อหาทางออกให้กับโครงการที่มีปัญหาเรื่องค่าใช้จ่ายไม่เพียงพอ ซึ่งมืออาชีพส่วนใหญ่จะมีกลยุทธ์และวิธีการลดค่าใช้จ่ายและเพิ่มรายได้ที่แตกต่างกัน เช่น การจัดตลาดนัดในชุมชน การให้บริการตู้เอทีเอ็ม การรับบริการซื้อ-ขายและเช่า รวมทั้งงานบริการอื่น ๆ ที่สามารถสร้างรายได้ให้กับชุมชน เช่น การซ่อมแซมและบำรุงรักษา การบริการล้างแอร์ ฯลฯ
“ผู้ที่เข้ามาทำหน้าที่บริหารชุมชนและหารายได้ด้วยวิธีการต่าง ๆ จะต้องมีความโปร่งใสและสามารถตรวจสอบการทำงานได้ทุกขั้นตอน ดังนั้น ทางโครงการจำเป็นต้องเลือกมืออาชีพที่เชี่ยวชาญและมีความน่าเชื่อถือ จากประสบการณ์ของ HBIRM ในการให้บริการลูกค้ากว่า 100 โครงการเรามีนโยบายที่ชัดเจนในการปลูกฝังให้พนักงานทุกคนมีความซื่อสัตย์ และรักงาน” นายธนันทร์เอก กล่าว และให้ความเห็นถึงเรื่องจรรยาบรรณว่า แม้ว่าทางสมาคมบริหารทรัพย์สิน ได้มีกฎและปลูกฝังเรื่องจรรยาบรรณต่อสมาชิกอย่างเคร่งครัด แต่ก็ยังมีปัญหาต่าง ๆ เกิดขึ้น เนื่องจากผู้บริหารที่ไม่ใช่มืออาชีพส่วนใหญ่ไม่ได้เป็นสมาชิกของสมาคมฯ ดังนั้น โครงการจำเป็นต้องศึกษาและเลือกองค์กรที่เชื่อถือได้ อย่ามองเฉพาะค่าบริการถูกแต่ไม่สามารถบริหารชุมชนให้น่าอยู่ หรืออาจสร้างปัญหาต่าง ๆ ขึ้นในภายหลังได้
สำหรับอัตราค่าบริการที่โครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด ต้องจ่ายให้กับบริษัทมืออาชีพนั้น ปัจจุบันนี้ตลาดมีการแข่งขันกันมากขึ้น ในขณะเดียวกันมีแนวโน้มว่าโครงการจัดสรรและอาคารชุดจะหันมาใช้บริการมืออาชีพในธุรกิจนี้มากกว่าในอดีต เนื่องจากค่าใช้จ่ายไม่สูงมาก ซึ่งส่วนใหญ่จะคิดค่าบริการประมาณ 12-30 % ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับการบริหารกันเองแล้วต้องประสบกับปัญหาต่าง ๆ ถือว่าคุ้มค่ามากกว่า เพราะมืออาชีพมีประสบการณ์ในการทำงานและสามารถแก้ไขปัญหาในชุมชนได้ดีกว่า
นายธนันทร์เอก เปิดเผยเพิ่มเติมถึงการให้บริการกับโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดฯ ว่า ทั้งพ.ร.บ.บ้านจัดสรรและพ.ร.บ.อาคารชุดมีความสำคัญต่อการอยู่อาศัยของประชาชนในปัจจุบัน แต่ส่วนใหญ่ยังไม่มีความรู้และเข้าใจกฎหมายดังกล่าวมากนัก HBIRM จึงได้ให้ความสำคัญกับการเป็นที่ปรึกษาด้านกฎหมาย เนื่องจากการบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเข้าใจเรื่องกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น การจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล รวมทั้งข้อบังคับต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับชีวิตประจำวันของผู้อยู่อาศัย ซึ่งบริษัทมีทีมที่ปรึกษาที่มีความรู้และเชี่ยวชาญด้านกฎหมายไว้คอยให้คำปรึกษาสำหรับลูกค้าโดยไม่คิดค่าใช้จ่าย
นอกจากนี้ ยังทำหน้าที่และมีบทบาทสำคัญ ๆ ในการบริหารชุมชน เนื่องจากบริษัทมีบุคลากรและผู้เชี่ยวชาญร่วมประชุมกับคณะกรรมการหมู่บ้าน เพื่อหาแนวทางในการแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้น โดยเฉพาะโครงการใหม่ที่เพิ่งจดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรร ส่วนใหญ่ยังต้องการคำแนะนำและที่ปรึกษามืออาชีพเข้าไปช่วยเหลือ นอกจากนี้ยังให้บริการสำหรับโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างใหม่ โดยเข้าไปเป็นที่ปรึกษางานบริการหลังการขาย รวมทั้งการเข้าไปดูแลและกำหนดโครงสร้างในการบริหารและจัดการเบื้องต้น ทั้งการกำหนดค่าบริการในชุมชน งานระบบวิศวกรรม รวมทั้งงานด้านอื่น ๆ ที่ทางโครงการต้องรับช่วงต่อจากผู้รับเหมาก่อสร้าง ซึ่งทั้งหมดนี้มีความสำคัญต่อการบริหารและจัดการชุมชน หากไม่มีความเข้าใจและเตรียมความพร้อมอาจทำให้เกิดปัญหาในการอยู่อาศัยในภายหลังได้
สำหรับโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดที่เริ่มโอนให้ลูกค้า ทางโครงการจำเป็นต้องมีทีมงานเข้าไปบริหารและจัดการ ซึ่งจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องมีการศึกษารายละเอียดต่าง ๆ เพื่อเข้าไปทำหน้าที่ดูแลความเรียบร้อยทั้งเรื่องการอยู่อาศัยร่วมกัน และการดูแลสาธารณูปโภคต่าง ๆ ในโครงการ