กรุงเทพฯ--12 ก.ย.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
ตัวเลขล่าสุดจากกองแรงงานต่างด้าว กระทรวงแรงงาน เรื่องปริมาณชาวต่างชาติที่ได้รับใบอนุญาตทำงานในกรุงเทพมหานคร ณ เดือนพฤษภาคม 2549 มีจำนวนทั้งสิ้น 64,352 ราย นายธีราธร ประพันธ์พงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายให้เช่าที่พักอาศัย บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย เปิดเผยว่า จากตัวเลขดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงจำนวนชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นจากเดือนพฤษภาคม 2548 ถึงเดือนพฤษภาคม 2549 ถึง 16.1% หรือ 8,933 ราย และยังชี้ให้เห็นถึงความต้องการเช่าที่พักอาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย
ในช่วงเวลาดังกล่าว มีอพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองที่ก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวน 463 ยูนิต และคอนโดมิเนียมอีกจำนวน 2,393 ยูนิต “โดยส่วนมากแล้ว ชาวต่างชาติมักจะเช่าที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ มากกว่าซื้อเป็นของตนเอง เนื่องจากมีระยะเวลาในการทำงานในประเทศไทยเพียง 2-3 ปีเท่านั้น ด้านจำนวนชาวต่างชาติที่มากที่สุด คือ ชาวญี่ปุ่น คิดเป็น 22% ของชาวต่างชาติทั้งหมดที่ได้รับใบอนุญาตทำงานในกรุงเทพฯ” นายธีราธรกล่าว “ทำเลที่เป็นที่นิยมมากที่สุดก็ยังคงเป็นบริเวณย่านใจกลางธุรกิจ หรือ ซีบีดี ซึ่งลูกค้าชาวญี่ปุ่นจะให้ความสนใจย่านสุขุมวิทมากเป็นพิเศษ”
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่า ราว 30-40% ของโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่แล้วเสร็จและได้มาตรฐานเพื่อให้ชาวต่างชาติเช่าได้ถูกจับจองโดยนักลงทุน ซึ่งกำลังมองหาผู้เช่าสำหรับห้องพักของตน
อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจของซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่เพิ่งเปิดขายเมื่อไม่นานนี้ มีหลายโครงการที่เสนอขายห้องชุดขนาดเล็ก มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าคนไทย จึงไม่เป็นการแย่งกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติ
การหมุนเวียนของชาวต่างชาติในกรุงเทพฯเกิดขึ้นอย่างสม่ำเสมอ ไม่ว่าจะเป็นกรณีที่มีพนักงานใหม่ย้ายเข้ามาหรือมีพนักงานย้ายออกเพื่อรับตำแหน่งใหม่ ชาวต่างชาติที่ย้ายเข้ามาใหม่มักจะไม่นิยมเข้าพักในที่พักเดิมหรือเข้ามาแทนที่พนักงานคนเก่าย้ายออกไป แต่จะเลือกที่พักอาศัยใหม่เองมากกว่า
ซึ่งนั่นก็หมายความว่า มีการแข่งขันเกิดขึ้นในตลาด และที่พักอาศัยชั้นดีจะเป็นที่ต้องการของผู้เช่าโดยมาก ด้วยราคาค่าเช่าที่สูงตามไปด้วย เจ้าของห้องจึงอาจจะต้องหาผู้เช่าใหม่ ทุกๆ 2 - 3 ปี ดังนั้น เพื่อที่จะให้ทัดเทียมกับคู่แข่งในตลาด เจ้าของอพาร์ตเมนต์จำเป็นต้องมีการตกแต่งและปรับปรุงอาคารให้ดูดีอยู่เสมอ
ด้านเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมจำเป็นที่จะต้องแน่ใจว่า การตกแต่งภายในห้องชุดมีสไตล์ที่ทันสมัย และในอาคารทีเริ่มเก่า อาจจะต้องร่วมกันกับเจ้าของร่วมรายอื่นออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางของอาคารให้ดูใหม่ด้วยเช่นกัน
ที่พักอาศัยแบบให้เช่าในกรุงเทพฯจำนวนมาก มีอายุมากกว่าสิบปีแล้ว ซีบี ริชาร์ด เอลลิส มองเห็นว่าตลาดแบ่งออกเป็น 2 ระดับ ได้แก่ที่พักอาศัยสร้างใหม่ ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี และมีการตกแต่งเป็นอย่างดี หรืออาคารที่ได้รับการพัฒนาและปรับปรุงให้ดูใหม่อยู่เสมอ ซึ่งทำให้ได้รับความสนใจจากผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งมีราคาค่าเช่าและอัตราการเข้าพักในระดับที่สูง
ส่วนโครงการที่พักอาศัยที่ยังไม่ได้มีการปรับปรุงใหม่มีอัตราการเข้าพักลดน้อยลงเรื่อยๆ และหลายแห่งมีระดับราคาค่าเช่าที่ต่ำลงเช่นกัน
สิ่งที่ได้กล่าวไปข้างต้นนั้น เป็นเรื่องจริงที่เกิดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งห้องชุดคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้มีการตกแต่งใหม่มามากกว่า 10 ปีแล้วและไม่ได้มีการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางใดๆเลย
ที่พักอาศัยที่มีผลประกอบการที่ดีมากที่เห็นได้ในปัจจุบันจะมีอัตราค่าเช่าอยู่ที่ 500-600 บาท ต่อ ตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งปัจจัยสำคัญที่เป็นตัวกำหนดระดับราคาค่าเช่า ได้แก่ :
ทำเลที่ตั้ง การจัดวางผังห้อง การออกแบบและเฟอร์นิเจอร์
ความสวยงามของพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
ขนาดของห้องพัก
ทำเลที่เป็นที่นิยมมากที่สุด 3 อันดับแรกสำหรับที่พักอาศัยแบบให้เช่าได้แก่ :
สุขุมวิทซอย 1- 63 และซอย 2-24
ลุมพินี
สาทร
ในย่านสุขุมวิทบริเวณซอย 24 และ ซอย 39 กำลังได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆโดยเฉพาะอย่างยิ่งจากกลุ่มผู้เช่าชาวญี่ปุ่น การมีทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้กับ สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสถือเป็นปัจจัยที่สำคัญมาก โดยที่พักอาศัยที่ตั่งอยู่ภายในรัศมี 1 กิโลเมตร จาก สถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์ จัดว่าเป็นโครงการที่มีผลการดำเนินงานดีที่สุด
สำหรับย่านลุมพินี ซึ่งครอบคลุมถึงถนนวิทยุ ซอยหลังสวน และซอยต้นสน ก็จัดว่าเป็นทำเลที่เป็นที่นิยมเช่นกัน เนื่องจากอยู่ในย่านใจกลางเมือง ซึ่งใกล้กับอาคารสำนักงานระดับเกรดเอหลายแห่ง จึงเป็นปัจจัยในการดึงดูดผู้เช่าที่ต้องการหาที่พักอาศัยใกล้กับที่ทำงานในย่านสาทรก็ยังคงได้รับความนิยม โดยมีพื้นที่ครอบคลุมไปถึงบริเวณแยกถนนนราธิวาสตัดกับถนนสาทร
หากพิจารณาในแง่ของขนาดห้องพัก ห้องพักขนาดใหญ่ไม่ได้หมายความว่าจะได้รับอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรในระดับสูงที่สุดเสมอไป เนื่องจากห้องพักแต่ละประเภทจะมีขนาดห้องที่เหมาะสมแตกต่างกันออกไป ทั้งนี้ ก็เพื่อให้การออกแบบและการใช้สอยพื้นที่เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพที่สุด สำหรับห้องพักแบบ 2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยขนาด 90-120 ตารางเมตรจะให้อัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรที่คุ้มค่าที่สุด สำหรับห้องพักแบบ 3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยขนาด 180 ตารางเมตร จะเป็นขนาดที่เหมาะสมสำหรับปล่อยเช่างบประมาณด้านที่พักอาศัยของผู้เช่ายังไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก แต่ในปัจจุบัน ผู้เช่าต่างเลือกที่จะใช้เงินส่วนนี้ไปกับอาคารที่พักอาศัยที่อยู่ในทำเลและมีการตกแต่งที่ดีที่สุด ถึงแม้ห้องพักจะมีขนาดเล็กลงก็ตามตัวอย่างเช่น ในซอยสุขุมวิท 24 มีผู้เช่าจ่ายค่าที่พักในระดับราคา 75-80,000 บาทต่อเดือน สำหรับห้องพักแบบ 3 ห้องนอน พื้นที่ขนาด 150 ตารางเมตร ซึ่งเท่ากับค่าเช่า 500-530 บาท ต่อ ตารางเมตร ต่อเดือน แต่ในขณะเดียวกัน ก็มีผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่า 80,000 บาท สำหรับห้องพักขนาด 300 ตารางเมตร เพื่อเช่าห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมที่มีอายุสิบปีในซอยเดียวกัน เทียบเท่ากับค่าเช่าเพียงแค่ 270 บาท ต่อ ตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม ถ้าห้องพักมีขนาดเล็กเกินไป เจ้าของห้องก็จะไม่สามารถดึงดูดผู้เช่าที่มีครอบครัวได้และยังจะได้รับค่าเช่าในระดับที่ต่ำกว่าด้วยเมื่อภาวะทางเศรษฐกิจเติบโตดีขึ้น ความต้องการในการเช่าที่พักอาศัยที่ได้มาตรฐานของชาวต่างชาติก็จะเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่า จะมีอพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองสร้างเสร็จราว 850 ยูนิต และคอนโดมิเนียมอีก 13,000 ยูนิต ที่จะแล้วเสร็จในระยะเวลา 2 ปีข้างหน้านี้โครงการคอนโดมิเนียมที่ได้มีการเปิดตัวไปในรอบปีที่ผ่านมา หลายโครงการมีขนาดของห้องชุดที่เล็กลง และหากเจ้าของห้องชุดเหล่านี้ต้องการที่จะปล่อยเช่า ก็จะต้องมองที่ตลาดระดับล่างยังคงมีแนวโน้มว่า“อพาร์ตเมนต์และคอนโดมิเนียมระดับเกรดเอ ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีมีจำนวนจำกัด เนื้องจากปริมาณชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งทำให้ค่าเช่าสำหรับห้องชุดดังกล่าวมีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้น” นายธีราธรกล่าวเพิ่มเติม
อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติจำนวนมากที่เพิ่งมาทำงานในกรุงเทพ จะเป็นผู้บริหารระดับกลาง หรือเจ้าหน้าที่เชิงเทคนิคที่ได้งบประมาณค่าเช่าบ้านในระดับกลาง หรือในกรณีที่จ้างชาวต่างชาติภายในประเทศก็จะไม่มีการจัดงบประมาณในส่วนนี้ให้ ดังนั้นความต้องการด้านที่พักอาศัยของชาวต่างชาติโดยส่วนใหญ่จะอยู่ในตลาดระดับกลาง
“ดังนั้น ถึงแม้ว่าตลาดจะมีแนวโน้มที่ดี แต่เจ้าของอาคารที่พักอาศัยก็ยังคงจำเป็นต้องรักษาความน่าสนใจของอาคารไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และอุปกรณ์เครื่องใช้ภายในห้อง รวมทั้งการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางด้วย”
เกี่ยวกับ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (NYSE:CBG) เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก ที่ให้บริการแบบครบวงจร มีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ในนครลอสแองเจลลิส ให้บริการแก่เจ้าของโครงการ นักลงทุน และผู้ซื้อรายย่อย ครอบคลุมตลาดมากกว่า 300* แห่ง ใน 50* ประเทศทั่วโลก
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เริ่มเปิดสาขากรุงเทพ ฯ ครั้งแรกในปีพ.ศ.2531 และสาขาภูเก็ตในปีพ.ศ. 2547 โดยให้บริการด้านการเป็นตัวแทนในการซื้อ ขาย และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้าน คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนท์ เซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ อาคารสำนักงาน ธุรกิจค้าปลีก ธุรกิจอุตสาหกรรม โรงแรม ที่ดิน และให้บริการด้านการให้คำปรึกษา ซึ่งรวมถึง การให้บริการให้คำปรึกษาด้านการลงทุน การวิจัยตลาด และการประเมินราคาทรัพย์สินนอกจากนี้ ยังให้บริการในด้านการบริหารอสังหาริมทรัพย์ด้วยมาตรฐานในระดับสากล หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการให้บริการ สามารถเข้าชมได้ที่ www.cbre.co.th
* รวมสำนักงานที่เป็นหุ้นส่วน
ติดต่อข้อมูลเพิ่มเติ่ม:นายธีราธร ประพันธ์พงศ์รองผู้อำนวยการ - ฝ่ายให้เช่าที่พักอาศัย02 654 1111 ต่อ 421
นางสาวงามใจ เจียรจรัสผู้จัดการฝ่ายสื่อสารองค์กร02 654 1111 ต่อ 522
สามารถคลิกดูภาพประกอบได้ที่ www.thaipr.net