กรุงเทพฯ--14 ธ.ค.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหารัมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ได้เปิดเผยว่า แม้โดยภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2548 นี้จะมีการพัฒนาโครงการในกรุงเทพมหานครในปริมาณที่ลดลง แต่การที่ภาวะตลาดมีลักษณะดังกล่าวกลับเป็นผลดีในด้านอุปทาน (Supply) ซึ่งช่วยให้ตลาดมีความมั่นคงมากยิ่งขึ้น ปัจจุบัน แต่ละภาคธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะที่แตกต่างกัน อสังหาริมทรัพย์บางประเภทอยู่ในช่วงที่ตลาดกำลังปรับสมดุลในด้านอุปทาน ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์บางประเภทกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นของวัฎจักร
ณ สิ้นปี 2548 การขยายตัวของจีดีพีประมาณการณ์ว่า จะอยู่ที่ระดับ 4-5% ซึ่งต่ำกว่าที่คาดการณ์กันไว้ในช่วงต้นปีว่าจะอยู่ที่ระดับ 6% ทั้งนี้เป็นผลสืบเนื่องจากการที่ราคาน้ำมัน เงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น และผลกระทบจากเหตุการณ์สึนามิ นอกจากนี้ แม้อุปสงค์ (Demand) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่อซื้อขายและเพื่อให้เช่าทุกประเภทจะมีอยู่มาก แต่อยู่ในอัตราเติบโตที่ลดลง เนื่องจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ ซึ่งส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ-เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง
ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทบ้าน
ปี 2548
ในปี2548 ตลาดบ้านต้องเผชิญกับความท้าทายในหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องต้นทุนด้านการก่อสร้างและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น รวมทั้งความเชื่อมั่นในสภาพเศรษฐกิจของผู้บริโภคที่ลดลง นอกจากนี้ การที่ธนาคารมีความระมัดระวังมากขึ้นในการให้เงินกู้เพื่อพัฒนาโครงการ ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายประสบกับความยากลำบากในการเปิดโครงการใหม่ๆ ซึ่งส่งผลให้มีปริมาณผู้ประกอบการในตลาดน้อยลง ทว่ากลับช่วยให้ตลาดมีความสมดุลมากขึ้นในด้านอุปทาน
สำหรับปริมาณอุปสงค์ในปีนี้อาจมีการลดลงเล็กน้อย โดยวัดจากตัวเลขสินเชื่อปล่อยใหม่ให้แก่ผู้ซื้อบ้าน ซึ่งลดจำนวนลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ด้านผู้ประกอบการรายเล็กต้องเผชิญกับภาวะการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น ในขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่หรือบริษัทมหาชนหลายรายมีผลประกอบการที่น่าพอใจ ซึ่งชี้ให้เห็นว่า ผู้ประกอบการรายเล็กเหล่านั้นยังคงได้รับแรงกดดันในด้านความสามารถในการแข่งขันอย่างต่อเนื่อง ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เห็นว่า ผู้ประกอบการบางรายได้เข้าร่วมทุนกับบริษัทพันธมิตรหรือบริษัทรับเหมาก่อสร้าง หรือหาแหล่งเงินทุนในการพัฒนาโครงการจากแหล่งอื่นๆ เช่น ตลาดทุน หรือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน นอกจากนี้ ต้นทุนด้านค่าก่อสร้างและที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นจะผลักดันให้ผู้ประกอบการหันไปพัฒนาโครงการบ้านที่มีขนาดยูนิตเล็กลง
โดยทั่วไปแล้ว ตลาดทาวน์เฮ้าส์ มีภาวะการณ์แข่งขันที่รุนแรงน้อยกว่าตลาดบ้านเดี่ยว สังเกตุได้จากจำนวนทาวเฮ้าส์ที่สร้างเสร็จโดยผู้ประกอบการ คิดเป็นจำนวนเพียงประมาณ 20% ของตัวเลขในช่วงก่อนวิกฤติเศรษฐกิจ ในขณะที่ตัวเลขบ้านเดี่ยวสร้างเสร็จโดยผู้ประกอบการอาจสูงมากกว่าช่วงก่อนเกิดวิกฤติ 40%-50% และนอกจากนี้ตลาดทาวน์เฮาส์ถูกมองว่าเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่สำหรับบ้านราคาถูก
ปี 2549
ภาพรวมด้านอุปสงค์ของตลาดบ้านในปีหน้าจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไทย อัตราการจ้างงานในระดับที่สูงและกระแสที่มีอย่างต่อเนื่องของการเปลี่ยนจากครอบครัวขยาย มาเป็นครอบครัวเดี่ยวจะเป็นปัจจัยที่ช่วยกระตุ้นอุปสงค์ให้เพิ่มมากยิ่งขึ้น ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่าจะมีจำนวนผู้ประกอบการลดลง โดยที่อุปทานใหม่ๆที่เข้ามาในตลาดจะมาจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีเงินทุนในการพัฒนาโครงการและสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายด้านการก่อสร้างและการตลาดได้ดี การก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นปัจจัยที่ท้าทายประการหนึ่งของผู้ประกอบการ ในรายที่ไม่มีการปรับปรุง หรือพัฒนาศักยภาพคงสามารถแข่งขันกับรายอื่นจะประสบกับความยากลำบากในหลายด้านด้วยกัน
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่าโอกาสยังคงมีอยู่สำหรับโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่สามารถเดินทางได้โดยสะดวก ผู้ประกอบการบ้านจัดสรรหลายราย จะมุ่งให้ความสนใจกับตลาดบ้านระดับกลางและล่างมากขึ้นในปี 2549 ส่วนผู้ประกอบการที่จับตลาดบนจะต้องให้ความสำคัญในด้านคุณภาพโครงการ และสร้างสรรสินค้าที่มีคุณภาพที่ดีขึ้นกว่าเดิม โดยเฉพาะในด้านการออกแบบและการเลือกใช้วัสดุ เพื่อให้ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อบ้านที่มีความซับซ้อนมากยิ่งขึ้น ด้านราคาสำหรับตลาดระดับบนจะขึ้นอยู่กับคุณภาพเป็นหลัก ในขณะที่ราคาสำหรับบ้านระดับกลางและล่างยังไม่มีแนวโน้มที่จะลดลงเนื่องจากต้นทุนด้านต่างๆของผู้ประกอบการที่เพิ่มสูงขึ้น
ตลาดที่พักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียม
ปี 2548
มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯในปริมาณที่ลดลงเป็นอย่างมาก ภายในปี 2548 จะมีโครงการใหม่เพียง 20 โครงการเท่านั้นซึ่งคิดเป็น 4,803 ยูนิต ในขณะที่ปี 2547 มีโครงการใหม่เปิดตัวถึง 40 โครงการ คิดเป็น 7,736 ยูนิต ทั้งนี้เนื่องจากการที่สถาบันการเงินมีความระมัดระวังเป็นอย่างมากในการปล่อยเงินกู้ให้กับโครงการต่างๆ และมีเพียงผู้ประกอบการที่มีเงินทุนมากพอเท่านั้นที่จะสามารถเปิดโครงการใหม่ได้
ยอดขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ ในตลาดทุกระดับยังคงดำเนินไปด้วยดี โดยมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 69% และ 85% สำหรับโครงการระดับบนและระดับกลางตามลำดับ ผู้ประกอบการหลายรายมุ่งพัฒนาโครงการระดับกลางที่ตั้งอยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน และอยู่บริเวณรอบๆใจกลางเมือง อาทิ แอลพีเอ็นและศุภาลัยที่ประสบความสำเร็จกับการเปิดโครงการระดับกลางหลายโครงการในปีนี้
ด้านตลาดระดับบน พบว่า หลังจากที่เจ้าของคอนโดมิเนียมทำการตกแต่งห้องเรียบร้อยแล้ว มีอัตราการเข้าพักอยู่อาศัยเองอยู่ในระดับที่สูงและมีอัตราห้องว่างในระดับต่ำ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ยังเห็นว่ามีการซื้อเพื่อเก็งกำไรไม่มากเท่ากับที่เกิดในช่วงต้นทศวรรษ 2530
ปัจจุบัน ปริมาณคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น 10% ต่อปีมาอยู่ที่ระดับ 42,978 ยูนิต และในโครงการที่แล้วเสร็จมีอัตราการพักอาศัยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 86.4% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2547 เป็น 88.4% ในปีนี้
ปี 2549
ผู้ประกอบการจะเผชิญกับต้นทุนด้านการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งจะทำให้สัดส่วนกำไรลดลง ทั้งนี้อาจจะส่งผลให้โครงการระดับเกรดเอบางโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีปรับราคาสูงขึ้นอีก แต่อย่างไรก็ตาม ราคาสำหรับโครงการระดับเกรดบีไม่น่าจะเพิ่มสูงขึ้น เพราะอาจกระทบต่อความสามารถในการซื้อคอนโดมิเนียมของกลุ่มเป้าหมายได้
ด้านผู้ประกอบการโครงการระดับกลางเองก็มีระดับเพดานในการตั้งราคา ซึ่งการปรับขึ้นราคาจะส่งผลอย่างมากต่อปริมาณความต้องการ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่าจะมีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมระดับบนในปริมาณที่น้อยลงในปี 2549 เพราะผู้ประกอบการหันไปให้ความสนใจกับโครงการระดับกลางมากขึ้น
ด้านอุปทานยังคงถูกจำกัดต่อไปซึ่งเป็นผลมาจากความระมัดระวังของธนาคารในการปล่อยเงินกู้ให้กับผู้ประกอบการ ปีหน้าจะมีการเก็งกำไรจากการซื้อขายคอนโดมิเนียมในปริมาณที่ไม่มากนัก และ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่าตลาดจะขับเคลื่อนด้วยความต้องการของผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมากกว่าซื้อเพื่อเก็งกำไร
ตลาดที่พักอาศัยประเภทอพาร์ตเมนท์
ปี 2548
อุปทานของตลาดอพาร์ตเมนท์ที่อยู่ในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯในปี 2548 มีทั้งสิ้น 9,966 ยูนิต เพิ่มขึ้นเพียง 5% หรือ 474 ยูนิตเท่านั้นจากปี 2547 ในขณะที่จำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯกลับเพิ่มมากถึง 13% ต่อปี
อัตราการเข้าพักอาศัยโดยเฉลี่ยคงที่ในระดับสูงที่ 90% ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2548 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้วซึ่งอยู่ที่ระดับ 89.5% อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยของอพาร์ตเมนท์ระดับเกรดเอและเกรดบีมีความคงที่เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่แล้ว โดยปัจจุบันอยู่ที่ระดับราคา 368 บาท และ278 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน ตามลำดับ ผู้ประกอบการของอพาร์ตเมนท์ใหม่ หรืออพาร์ตเมนท์ที่มีการปรับปรุงต่างกำลังพิจารณาเรื่องการปรับราคาค่าเช่า โดยโครงการใหม่ๆได้มีการปรับราคาค่าเช่าขึ้นบางแล้ว ในขณะที่ค่าเช่าในโครงการที่เก่ากว่าไม่มีการเปลี่ยนแปลง
ปี 2549
ตลาดอพาร์ตเมนท์จะมีอุปทานเพิ่มมากขึ้นอีก 341 ยูนิตในปีหน้า นอกเหนือไปจากโครงการอพาร์ตเมนท์ที่กำลังอยู่ในระหว่างการดำเนินการก่อสร้าง กำลังวางแผน และที่จะเกิดขึ้นในอนาคต การแข่งขันยังจะมาจากเจ้าของคอนโดมิเนียมระดับเกรดเอที่โดยส่วนใหญ่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จในปี 2549-2550 อีกด้วยเนื่องจากเจ้าของคอมโดมิเนียมดังกล่าวซื้อเพื่อการลงทุนแล้วนำมาปล่อยเช่า ในปีหน้านี้จะมีอพาร์ตเมนท์ที่ดำเนินการปรับปรุงเพิ่มมากขึ้นเพื่อรักษาศักยภาพในการแข่งขันและได้รับราคาค่าเช่าในระดับที่สูง ซึ่งค่าเช่าในอาคารที่มีคุณภาพจะปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อย
ตลาดที่พักอาศัยประเภทเซอร์วิส อพาร์ตเมนท์
ปี 2548
นับได้ว่าปี 2548นี้เป็นปีที่ดีมากสำหรับตลาดเซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ ซึ่งมีอัตราการเข้าพักและราคาค่าเช่าอยู่ในระดับที่สูง อุปสงค์ของตลาดอยู่ในระดับคงที่ ณ สิ้นปี 2548 ปริมาณ เซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ในย่านใจกลางเมืองจะมีทั้งสิ้น 8,565 ยูนิต เพิ่มขึ้น 10% จากปีที่แล้ว ซึ่งมาจากยูนิตในส่วนขยายของโครงการ เมอริตัส สวีท สเตท ทาวเวอร์ แชงการิล่า สวีท เซ็นเตอร์ พอยท์ ทองหล่อ และ เออร์บาน่า หลังสวน อัตราการเข้าพักโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 5% ต่อปีจากระดับ 83% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2547 มาเป็น 88% ในไตรมาสเดียวกันของปี 2548
จากการที่มีพระราชบัญญัติโรงแรมซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมามีเซอร์วิส อพาร์ตเมนท์หลายแห่งยื่นขอและได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการประเภทโรงแรม เพื่อรักษากลุ่มลูกค้าระยะสั้นเอาไว้ การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวได้ก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นในด้านการดำเนินงานและภาษี แต่ค่าใช้จ่ายดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับคุณภาพของการบริการและกลุ่มลูกค้าที่เป็นเป้าหมายหลักของเซอร์วิส อพาร์ตเมนท์นั้นๆ
ปี 2549
ในปี 2549 คาดว่าจะมีอุปทานใหม่จำนวน 854 ยูนิต จาก 4 โครงการใหม่คิดเป็นปริมาณที่เพิ่มขึ้น 10% จากอุปทานที่มีอยู่แล้วในตลาด เซอร์วิส อพาร์ตเมนท์หลายแห่งคาดว่าจะได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการประเภทโรงแรมในปีหน้าหลังจากที่ได้ยื่นขอไปแล้วในปี 2548 เพื่อเพิ่มศักยภาพในการในการแข่งขันให้กับตนเอง ซึ่งจะทำให้ภาวการณ์แข่งขันในปีหน้ารุนแรงมากขึ้นและทำให้มีข้อจำกัดในการปรับราคาค่าเช่า
ตลาดอาคารสำนักงาน
ปี 2548
ปี 2548 นับเป็นปีที่ตลาดอาคารสำนักงานทำสถิติสูงสุดในด้านราคาค่าเช่า โดยค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในบางอาคารปรับตัวสูงขึ้นถึง 25% แม้ว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจปรับลดลง แต่ก็ไม่ได้ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานลดลงตามไปด้วย ปัจจุบันปริมาณพื้นที่สำนักงานในตลาดมีทั้งสิ้น 7.2 ล้าน ตาราเมตร มีริมาณการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มขึ้นเป็น 6.3 ล้านตารางเมตรจาก 5.95 ล้านตารางเมตรในปี 2547 และอัตราพื้นที่ว่างโดยเฉลี่ยปรับลดลงเหลือเพียง 13% จาก 17.2% เมื่อปีที่แล้ว ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่าปริมาณการเข้าใช้พื้นที่ ณ สิ้นปี 2548 จะมีมากกว่า 300,000 ตาราเมตร
สำหรับค่าเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยของสำนักงานในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้น 16.6%-25.6% ต่อปี โดยอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านซีบีดี มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 634 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับการเช่าพื้นที่ขนาดประมาณ 200-300 ตารางเมตร ส่วนอาคารสำนักงานเกรดบีในย่านเดียวกัน มีค่าเช่าเฉลี่ย 453 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งคาดว่าในปี 2549 นี้ค่าเช่าจะยังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทว่าในอัตราที่ต่ำกว่าปีนี้
สำหรับโครงการใหม่ๆที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จในช่วงต้นปีหน้าอาทิ คิวเฮาส์ ลุมพินี เดอะ คอลัมน์ และ เอ็กเชน ทาวเวอร์ ได้รับความสนใจจากผู้เช่าเป็นจำนวนมาก โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่ล่วงหน้าอยู่ในระดับที่ดีมาก
ปี 2549
ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯจะยังคงมีความแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องเป็นที่คาดว่าค่าเช่าจะปรับตัวสูงขึ้นไปอีก เนื่องจากอุปสงค์สูงมากกว่าอุปทาน ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่า ค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนี้จะกระตุ้นให้ผู้ประกอบการพิจารณาการพัฒนาอาคารสำนักงานแห่งใหม่ขึ้นในปีหน้านี้ รวมทั้งปรับปรุงอาคารเดิมให้มีรูปลักษณ์และคุณภาพที่ดีขึ้น
ค่าเช่าสำหรับอาคารสำนักงานระดับเกรดเอคาดว่าจะเพิ่มขึ้นราว 10% ในปีหน้าเนื่องจากมีปริมาณพื้นที่เหลืออยู่น้อย ส่วนค่าเช่าในอาคารสำนักงานระดับเกรดบีและเกรดซีก็คาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้นเช่นเดียวกัน ในปี 2549 จะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นอีกรา 230,000 ตารางเมตร แต่การเพิ่มขึ้นของอุปทานดังกล่าวจะไม่ทำให้ราคาค่าเช่าลดลง เนื่องจากคาดว่ายังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าอุปสงค์
ตลาดธุรกิจค้าปลีก
ปี 2548
ตลาดธุรกิจค้าปลีกในกรุงเทพฯยังคงดำเนินไปด้วยดีในปี 2548 ณ สิ้นปี 2548 พี้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯจะมีรวมทั้งสิน4.4 ล้านตารางเมตรและอัตราพื้นที่ว่างอยู่ในระดับต่ำเพียง 4.5% เท่านั้น ส่วนปริมาณการเข้าใช้พื้นที่ค้าปลีกระดับเกรดเอและเกรดบีในย่านใจกลางเมืองลดลงเพียงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว เนื่องจากพื้นที่ค้าปลีกหลายแห่งกำลังอยู่ในระหว่างการปรับปรุงเพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน
การแข่งขันของศูนย์การค้าในย่านราชประสงค์และปทุมวันทวีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น ศูนย์การค้าหลายแห่งดำเนินการปรับปรุงเพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาดหลังจากที่โครงการสยามพารากอนเปิดให้ดำเนินการบางส่วนในช่วงปลายปี 2548 นอกจากนี้กระแสการปรับปรุงพื้นที่กำลังกระจายไปสู่พื้นที่ค้าปลีกในทำเลอื่นๆด้วย
ด้วยข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการซุปเปอร์สโตร์ขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ ทำให้ผู้ประกอบการประเภทดังกล่าวหันไปให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง แต่ยังคงมีทำเลที่ตั้งในย่านใจกลางเมืองที่ใกล้กับแหล่งที่พักอาศัย นอกจากนี้การขยายตัวของพื้นที่ค้าปลีกสมัยใหม่ได้ทำให้คุณภาพชีวิตของผู้บริโภคดีขึ้น รวมทั้งกระตุ้นให้เจ้าของร้านค้าพยายามที่จะปรับปรุงคุณภาพบริการและร้านค้าให้มีรูปลักษณ์ที่ดีขึ้นตามไปด้วย
ปี 2549
ตลาดธุรกิจค้าปลีกของกรุงเทพฯในปีหน้าจะยังคงแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่าผู้ประกอบการจะนำแนวคิดและรูปแบบค้าปลีกใหม่ๆเข้ามาสู่ตลาดมากยิ่งขึ้น เพื่อตอบสนองต่อพฤติกรรมของผู้บริโภคและรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปอยู่ตลอด ในปี 2549 จะมีพื้นที่ค้าปลีกใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดเพียง 220,000 ตาราเมตร ในขณะที่ความต้องการพื้นที่ค้าปลีกชั้นดียังคงมีอีกมาก เนื่องมาจากความต้องการขยายพื้นที่ของเจ้าของร้านค้า แต่อย่างไรก็ตาม แม้ความต้องการจะมีปริมาณมากแต่แนวโน้มราคาค่าเช่าพื้นที่ในปีหน้าจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจเป็นหลัก
ตลาดธุรกิจอุตสาหกรรม
ปี 2548
ปี 2548 เป็นปีที่นิคมอุตสาหกรรมมีผลประกอบการที่ดีมาก เห็นได้จากปริมาณการซื้อขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมระหว่างเดือนมกราคม-กันยายน 2548 มีทั้งสิ้น 3,086 ไร่ เพิ่มขึ้นถึง 51% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในที่แล้ว
อุปทานของที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในปีนี้เพิ่มขึ้น 1,744 ไร่ ผู้ประกอบการหลักในตลาดพยายามที่จะซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นเพื่อรักษาระดับปริมาณที่ดินในมือ สำหรับการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่และรองรับการขยายตัวตลาด
ด้านอุปสงค์ของที่ดินในนิคมอุตสาหรรมยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือของกรุงเทพฯ อัตราการเข้าใช้พื้นที่โดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 83%
เช่นเดียวกัน อุปทานสำหรับโรงงานสำเร็จรูปให้เช่ายังคงมีอยู่มาก ทั้งนี้เนื่องจากการขยายตัวและการย้ายฐานการผลิตของบริษัทข้ามชาติโดยเฉพาะญี่ปุ่น อัตราค่าเช่าพื้นที่ในโรงงานสำเร็จรูปโดยเฉลี่ยยังคงไม่เปลี่ยนแปลงที่ระดับ 180-190 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
ปี 2549
เป็นที่คาดว่าธุรกิจอุตสาหกรรมในประเทศไทยจะยังคงเติบโตต่อเนื่อง และภาคอุตสาหกรรมต่างๆก็จะขยายตัวต่อไปในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ความต้องการจะมาจากบริษัทที่ต้องการสร้างความแข็งแกร่งโดยการสร้างศูนย์กลางการผลิตระดับภูมิภาคและย้ายฐานการผลิตมายังประเทศไทย หรือมาจากบริษัทที่ต้องการขยายฐานการผลิตในไทยที่มีอยู่เดิม ดูเหมือนว่าการลงทุนจากประเทศญี่ปุ่นจะมีเข้ามามากอย่างต่อเนื่อง และเป็นแนวโน้มที่ดีสำหรับตลาดนิคมอุตสาหกรรมและโรงงานสำเร็จรูป เป็นที่คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่ของที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมปี 2549 จะมีปริมาณ 4,700 ไร่ ซึ่งอาจจะอยู่สูงกว่าระดับของอุปสงค์ และราคาค่าเช่าจะอยู่ในระดับที่ไม่เปลี่ยนแปลง
ผู้ประกอบการหลักในตลาดจะกระจายธุรกิจไปยังหลายพื้นที่ในตลาดนิคมอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ซึ่งรวมถึงศูนย์กระจายสินค้าและโรงงานให้เช่า ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่าจะมีผู้ประกอบการหน้าใหม่เข้าสู่ตลาดโรงงานสำเร็จรูปเนื่องจากเป็นตลาดที่มีอนาคตสดใสในปีหน้า
ตลาดธุรกิจโรงแรม
ปี 2548
ตลาดโรงแรงระดับหรูในกรุงเทพฯยังคงอยู่ในภาวะที่ดีทั้งในแง่ของอัตราการเข้าพักและผลตอบแทน อัตราการเข้าพักโดยเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 65% และมีอัตราค่าเช่าห้องโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 128 ดอลลาร์สหรัฐต่อคืน ณ ไตรมาส 3 ปี 2548 ด้านตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาถึงสนามบินดอนเมืองระหว่างเดือนมกราคม-กันยายน 2548 เพิ่มขึ้น 3.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้ว
นอกจากกรุงเทพฯแล้ว เหตุการณ์สึนามิยังคงส่งผลกระทบด้านลบต่อธุรกิจโรงแรมบริเวณชายฝั่งทะเลอันดามันอย่างต่อเนื่อง และนอกจากนี้แม้ว่าจะมีภัยธรรมชาติเกิดขึ้นในพื้นที่อื่นของประเทศไทยอยู่บ้างแต่ก็ไม่ได้ส่งผลกระทบรุนแรงมากนักต่อธุรกิจโรงแรมส่วนธุรกิจโรงแรมในพัทยา หัวหิน และสมุย ยังคงดำเนินไปได้ด้วยดีปริมาณโรงแรมที่ได้รับการบริหารโดยเครือโรงแรมจากต่างประเทศมีเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากในแหล่งที่พักตากอากาศซึ่งช่วยให้ภาพลักษณ์ของทำเลดังกล่าวดีขึ้นและเป็นที่รู้จักมากขึ้นตามไปด้วย
ปี 2549
การแข่งขันของธุรกิจโรงแรมในกรุงเทพฯจะเพิ่มมากขึ้นโดยจะมีปริมาณอุปทานของโรงแรมระดับหรูและระดับเฟิร์สคลาสในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้นราว 13% จากที่มีอยู่แล้ว 14,621 ห้องในปี 2548
ประเทศไทยกำลังแสดงให้เห็นถึงศักยภาพด้านการท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มเติบโตมากขึ้นในอนาคตอันใกล้ซึ่งเป็นผลมาจากกิจกรรมส่งเสริมการท่องเที่ยวที่มีอย่างต่อเนื่องรวมทั้งการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิ
ตลาดกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ปี 2548
ตลาดกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอขายต่อประชาชนทั่วไปกำลังได้รับความนิยม โดยในปี 2548 มีการจัดตั้งกองทุนฯและเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยถึง 6 กองทุนด้วยกัน กองทุนฯดังกล่าวได้ลงทุนทั้งในโครงการประเภทที่พักอาศัยและโครงการเพื่อการพาณิชย์กองทุนที่มีขนาดใหญ่ที่สุดโดยดูจากมูลค่าทรัพย์สิน คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ซีพีเอ็น รีเทล โกรว์ธ ซึ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาจากบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ได้แก่ ศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซ่า พระราม 2 และ ศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 กองทุนฯนี้บริหารโดยบริษัททีเอ็มบี แอสเซท แมเนจเม้นท์ จำกัดและมีมูลค่ารวม 10,915 ล้านบาท กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของไทยให้ผลตอบแทนในระดับ 6%-8% ซึ่งสูงกว่าผลตอบแทนโดยเฉลี่ยของกองทุนฯในญี่ปุ่นและในสิงคโปร์อยู่มากซึ่งให้ผลตอบแทนโดยเฉลี่ยที่ระดับ 3.7% และ 5.1% ตามลำดับ
ปี 2549
กองทุนฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจะได้รับความนิยมเป็นอย่างมากในหมู่นักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยปัจจัยดึงดูดที่สำคัญของกองทุนก็คือผลตอบแทนที่เสนอให้ ผลตอบแทนในระดับ 6%-8% นับได้ว่าสูงเมื่อเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ ในฐานะที่เป็นเช่องทางหนึ่งที่ได้ความนิยมในการระดมทุนเพื่อพัฒนาโครงการ จะมีผู้ประกอบการจำนวนมากขึ้นขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีในครอบครองให้กับกองทุนซึ่งผู้ประกอบการดังกล่าวเป็นผู้ควบคุมดูแล จากหลักการดังกล่าวจะมีการวางแผนจัดตั้งกองทุนเพิ่มมากขึ้นในปีหน้า
ความคิดเห็นโดยสรุป
ในปี 2549 เป็นที่คาดว่าเศรษฐกิจของประเทศไทยจะปรับตัวดีขึ้นซึ่งจะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการเติบโตที่ดีขึ้นนอกจากนี้ยังเป็นที่คาดการณ์ว่าราคาน้ำมันจะปรับตัวลดลงในขณะที่อัตราเงินเฟ้อจะยังคงเพิ่มสูงขึ้นแต่เพิ่มขึ้นในระดับที่ช้าลงรวมทั้งอัตราดอกเบี้ยก็มีแนวโน้มที่จะคงที่ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2549
ความท้าท้ายที่ผู้ประกอบการควรที่จะควบคุมดูแลให้ได้ในปีหน้านี้ได้แก่ เรื่อง ต้นทุนด้านการก่อสร้าง การรักษาคุณภาพสินค้า และความพึงพอใจของผู้บริโภครวมทั้งเงินทุนในการพัฒนาโครงการ ความสนใจของผู้ประกอบการต่างๆจะมุ่งไปที่ตลาดระดับกลางและระดับล่างโดยเน้นพัฒนาโครงการที่มีขนาดยูนิตเล็กลง ระบบขนส่งจะยังคงมีบทบาทสำคัญอย่างต่อไป โอกาสทางธุรกิจยังคงมีอยู่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่า ภาวะโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2549 จะมีอัตราการเจริญเติบโตที่มั่นคงอย่างต่อเนื่อง
เกี่ยวกับบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก ที่ให้บริการแบบครบวงจร มีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ในนครลอสแองเจลลิส ให้บริการแก่ เจ้าของโครงการ นักลงทุน และผู้ซื้อรายย่อย ครอบคลุมตลาดมากกว่า 300* แห่ง ใน 50* ประเทศทั่วโลก
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เริ่มเปิดให้บริการในประเทศไทยครั้งแรกในปีพ.ศ.2531 โดยให้บริการด้านการเป็นตัวแทนในการซื้อ ขาย และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้าน คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนท์ เซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ อาคารสำนักงาน ธุรกิจค้าปลีก ธุรกิจอุตสาหกรรม โรงแรม ที่ดิน และให้บริการด้านการให้คำปรึกษา ซึ่งรวมถึง การให้บริการให้คำปรึกษาด้านการลงทุน การวิจัยตลาด และการประเมินราคาทรัพย์สิน นอกจากนี้ ยังให้บริการในด้านการบริหารอสังหาริมทรัพย์ด้วยมาตรฐานในระดับสากล หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการให้บริการ สามารถเข้าชมได้ที่ www.cbre.co.th
* รวมสำนักงานที่เป็นหุ้นส่วน--จบ--