กรุงเทพฯ--23 ก.พ.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ธุรกิจท่องเที่ยวเป็นธุรกิจหนึ่งที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจของประเทศไทยเป็นอย่างมาก จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยพบว่า ธุรกิจท่องเที่ยวคิดเป็นสัดส่วนถึง 9% ของตัวเลขจีดีพีในปี 2548 ในปี 2549 จำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามายังประเทศไทยมีทั้งสิ้น 13.4 ล้านคน ในอดีตที่ผ่านมานักท่องเที่ยวมักเลือกพักอาศัยในโรงแรม แต่จากกระแสโลกที่เปลี่ยนไปจึงทำให้มีนักท่องเที่ยวต้องการพักอาศัยในวิลล่าและคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักท่องเที่ยวที่มาพักอาศัยเป็นเวลานานหรือลองสเตย์ รวมทั้ง ความต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ตในประเทศไทยก็เพิ่มมากขึ้นเช่นเดียวกัน
นายเดวิด ซีมิสเตอร์ ประธานบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย กล่าวว่า “การพัฒนาโครงการประเภทรีสอร์ต ถือได้ว่าเป็นการขยายตัวอย่างหนึ่งของภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทย และเป็นองค์ประกอบที่มีความสำคัญในการดึงดูดให้นักท่องเที่ยวรายได้สูง ซึ่งต้องการพักอาศัยทั้งระยะสั้นและระยะยาวให้เข้ามาพักในประเทศไทย
ประเทศสเปนเป็นตัวอย่างที่ดีแห่งหนึ่งที่แสดงให้เห็นถึงการกระจายความน่าสนใจ ในฐานะที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวให้กลายเป็นประเทศที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในการเป็นบ้านหลังที่สองที่ตั้งอยู่ภายในยุโรป โดยในปี 2548 สเปนมียอดรวมนักท่องเที่ยวสูงถึง 56 ล้านคน
ทั้งนี้ จากการสำรวจโดยรัฐบาลอังกฤษพบว่า ครอบครัวชาวอังกฤษ 231,000 ครอบครัวเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ โดย 27% ของจำนวนครอบครัวดังกล่าวเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในสเปน
การซื้อบ้านหลังที่สองได้รับความนิยมเป็นอย่างมากในหลายประเทศในแถบยุโรปเหนือและสแกนดิเนเวีย โดยประเทศที่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากกลุ่มประเทศดังกล่าวนิยมมากที่สุดคือ ประเทศสเปนมีเหตุผลหลายประการด้วยกันที่ผู้คนต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ประการแรกก็คือ ซื้อเพื่อเป็นที่พักอาศัยสำหรับช่วงวันหยุดหรือซื้อเพื่อเป็นที่พักอาศัยในยามเกษียณ และประการที่สอง คือ ซื้อเพื่อการลงทุน ปริมาณชาวต่างชาติเกษียณอายุที่พักอาศัยในประเทศที่มีอากาศอบอุ่นกำลังมีจำนวนเพิ่มสูงขึ้น ตัวอย่างเช่น กรมแรงงานและบำเน็จบำนาญของอังกฤษ รายงานว่า ในปี 2548 มีชาวอังกฤษ 660,000 คนได้รับเงินบำนาญโดยพักอาศัยอยู่ในต่างประเทศ
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่าแนวโน้มในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศและการเกษียณอายุแล้วย้ายไปพักอาศัยอยู่ในต่างประเทศกำลังเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ ประเทศไทยอยู่ในสถานะที่จะได้รับประโยชน์โดยตรงจากแนวโน้มดังกล่าว ประเทศไทยได้รับการยอมรับอย่างกว้างขวางในฐานะที่เป็นสัญลักษณ์ของท่องเที่ยวและเป็นประเทศชั้นนำของภูมิภาคเอเชียที่มีผู้นิยมซื้อบ้านหลังที่สอง
ราคาสินค้าต่าง ๆ ในยุโรปปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ในเดียวกัน คุณภาพชีวิตในประเทศไทยก็อยู่ในระดับที่สูงขึ้นเช่นเดียวกัน
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดประการหนึ่ง ก็คือ ศูนย์สุขภาพ ในปัจจุบันมีโรงพยาบาลระดับสากลหลายแห่งเปิดให้ดำเนินการทั้งในกรุงเทพมหานครและแหล่งที่พักตากอากาศสำคัญ ๆ หลายแห่งด้วยกัน นอกจากนี้ ประเทศไทยยังมีระบบสาธารณูปโภคที่จำเป็นที่เอื้อต่อการใช้ชีวิตของชาวต่างชาติที่เกษียณอายุ นักท่องเที่ยวประเภทลองสเตย์ และชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหลังที่สองในประเทศไทย
การเดินทางโดยเครื่องบินในปัจจุบันเป็นเรื่องที่ใคร ๆ ก็สามารถใช้บริการได้ และระยะทางก็มิได้เป็นอุปสรรคอีกต่อไป การเปิดดำเนินการของสายการบินต้นทุนต่ำในเอเชียได้เติบโตเป็นอย่างมาก และช่วยให้การเดินทางจากฮ่องกงหรือสิงคโปร์ไปยังภูเก็ตในช่วงสุดสัปดาห์เป็นไปได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ ยังช่วยให้ผู้ที่มีถิ่นฐานอยู่ในยุโรปสามารถเดินทางตรงมายังประเทศไทยได้จำนวนหลายครั้งต่อปี เพื่อพักอาศัยในบ้านพักตากอากาศของตนที่อยู่ในประเทศไทย
แม้ว่าในอดีตจะมีผู้ประกอบการรายย่อยพัฒนาโครงการบ้านพักตากอากาศในภูเก็ตมาเป็นระยะเวลาหลายปี แต่โครงการขนาดใหญ่ที่มุ่งเน้นผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นรายแรก คือ โครงการคอนโดมิเนียมอัลลาแมนดา ซึ่งเปิดตัวในปี 2534 ตั้งอยู่บริเวณหาดบางเทาของเกาะภูเก็ต และบริหารการตลาดในต่างประเทศโดย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ผู้ซื้อในโครงการดังกล่าวโดยส่วนใหญ่มาจากประเทศฮ่องกงและสิงคโปร์
ตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 ได้มีโครงการรีสอร์ตหลายโครงการหยุดพัฒนาไป ทว่า ในปี 2543 ตลาดรีสอร์ตกลับมามีความเคลื่อนไหวอีกครั้ง และเติบโตเป็นอย่างมากนับตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา
นายเดวิดมีความเชื่อมั่นว่า เศรษฐกิจในระดับท้องถิ่นได้รับประโยชน์อย่างมากจากการพัฒนาโครงการซึ่งขายในลักษณะบ้านหลังที่สอง เพราะทั้งเจ้าของและผู้เช่ารีสอร์ตดังกล่าวใช้เวลาในการพักอาศัยนานขึ้นและกลับมาเข้าพักบ่อยขึ้น ส่งผลให้ผู้ที่มาใช้บริการไม่ว่าจะเป็นร้านค้า บริษัทด้านการซ่อมบำรุงและดูแลรักษา และธุรกิจอื่นๆในท้องถิ่นมีปริมาณเพิ่มมากขึ้น รวมทั้ง หน่วยราชการในระดับท้องถิ่นก็ได้รับประโยชน์จากการเรียกเก็บภาษีจากการให้เช่าที่พักอาศัย
การถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นการช่วยลดความผันผวนในด้านจำนวนนักท่องเที่ยว เนื่องจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มักกลับมาท่องเที่ยวในประเทศไทย เพื่อเข้าพักในรีสอร์ตหรือคอนโดมิเนียมของตนเองมากกว่าที่จะเลือกพักในแหล่งท่องเที่ยวอื่น จึงช่วยให้มีนักท่องเที่ยวเดินทางมายังประเทศไทยเป็นประจำ
จากการเติบโตของการพัฒนาโครงการประเภทรีสอร์ตได้ก่อให้เกิดความท้าทายหลายประการด้วยกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเด็นเรื่องการพิทักษ์สิ่งแวดล้อมเพื่อที่จะคงความสวยงามของแหล่งที่พักตากอากาศนั้นไว้ โดยปราศจากข้อจำกัดที่จะทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการได้
นอกจากนี้ ยังมีอุปสรรคอีกหลายประการต่อการเติบโตของตลาดรีสอร์ตในประเทศไทย ซึ่งมาจากข้อจำกัดในเรื่องเพดานการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ และการไม่อนุญาตให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติขอสินเชื่อในประเทศไทย
ปัจจุบัน ตามกฎหมายของไทยระบุว่า ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดภายในโครงการ นอกจากนี้ ชาวต่างชาติยังไม่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของที่ดิน โดยอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์เช่าระยะยาวสูงสุดที่ 30 ปี แม้ผู้ประกอบการจะเสนอให้มีการต่ออายุการเช่าได้ 2 ครั้ง เพื่อขยายระยะเวลาการเช่าให้เป็น 90 ปี
ในสถานที่พักตากอากาศหลายแห่งพบว่า แทบจะไม่มีความต้องการจากผู้ซื้อภายในประเทศที่จะซื้อคอนโดมิเนียมระดับบนในย่านดังกล่าว ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงไม่สามารถขายคอนโดมิเนียมเหลืออีก 51% ซึ่งเป็นโควต้าของคนไทยได้ ทางเลือกเดียวของผู้ประกอบการที่จะขายคอนโดมิเนียมที่อยู่ในโควต้าดังกล่าว ก็คือ การขายสิทธิการเช่าเป็นเวลา 30 ปี พร้อมให้ต่ออายุสัญญาเช่าได้
ทั้งนี้ การเช่าระยะยาว 30 ปี มีความน่าสนใจน้อยกว่าการได้รับกรรมสิทธิ์ขาดในการถือครองและการเช่าในระยะเวลาที่ยาวกว่านั้นการถือครองกรรมสิทธิ์เช่าระยะเวลา 30 ปีมีสภาพคล่องที่ค่อนข้างต่ำ เนื่องจากระยะเวลาที่จำกัด และมีตลาดขายต่อที่จำกัดมาก หากการให้ชาวต่างชาติถือครองคอนโดมิเนียมได้โดยไม่จำกัดสัดส่วน หรือการให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้รับการยอมรับ จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่ควรจะเสนอให้ปรับเพิ่มเพดานการถือครองคอนโดมิเนียมโดยชาวต่างชาติให้มีสัดส่วนที่สูงขึ้น รวมทั้ง เพิ่มระยะเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์เช่าให้ยาวขึ้นเป็น 90 ปี เพื่อที่จะสนับสนุนให้ตลาดรีสอร์ตของไทยมีความเติบโต
ปัจจุบัน เจ้าของคอนโดมิเนียมชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินภายในประเทศเพื่อที่จะซื้อคอนโดมิเนียม เนื่องจากกฏเกณฑ์เรืองการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติที่ระบุว่า เงินที่ใช้ในการซื้อคอนโดมิเนียมจำเป็นต้องมาจากต่างประเทศ และเข้ามาในฐานะที่เป็นเงินสกุลต่างประเทศ
ในอดีตที่ผ่านมา หลายประเทศในภูมิภาคเอเชียมีความเข้มงวดในระดับที่ใกล้เคียงกัน แต่ทว่าในปัจจุบัน หลายประเทศเริ่มเปิดตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้กว้างขึ้น และแม้ว่าประเทศไทยจะเคยเป็นผู้ริเริ่มและได้เปรียบในด้านการมีธรรมชาติที่สวยงามดึงดูดให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย แต่ปัจจุบันเรากำลังสูญเสียสถานภาพดังกล่าวไป เนื่องจากประเทศอื่นมีข้อเสนอที่น่าสนใจมากกว่า
มาเลเซียเองก็มีกฏเกณฑ์เกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ ควบคุมโดยคณะกรรมการควบคุมการลงทุนจากต่างชาติ หรือ เอฟไอซี ทั้งนี้ หากชาวต่างชาติแสดงที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการดังกล่าวก่อน ซึ่งเป็นถือระเบียบปฏิบัติ และแทบจะไม่มีการเพิกถอนการอนุมัติ ข้อจำกัดเพียงประการเดียวของมาเลเซีย ก็คือ อสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องมีมูลค่าสูงกว่า 150,000 ริงกิต หรือเทียบเท่า 1.5 ล้านบาท นอกจากนี้ ชาวต่างชาติยังสามารถขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินภายในประเทศเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้
มาเลเซียยังส่งเสริมให้มีโครงการพิเศษภายใต้ชื่อ “มาเลเซียคือบ้านหลังที่สอง” โดยรัฐบาลมาเลเซียจะทำการออกวีซ่าซึ่งมีอายุถึง 10 ปีให้กับประชากรของทุกประเทศที่เปิดบัญชีเงินฝากประจำกับธนาคารในมาเลเซียที่มีมูลค่า 300,000 ริงกิต หรือ ประมาณ 3 ล้านบาทขึ้นไป รวมทั้ง ให้สิทธิ์ในการซื้อบ้านถึงสองหลัง โดยบ้านแต่ละหลังต้องมีราคาสูงกว่า 150,000 ริงกิต หรือ 1.5 ล้านบาท
ในขณะที่เวียดนามอนุญาตให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์เช่าระยะยาว 50 ปี ส่วนประเทศจีน ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินที่ใช้สำหรับการพัฒนาเป็นที่พักอาศัยได้สูงสุดถึง 70 ปี
สำหรับสิงคโปร์ไม่มีข้อจำกัดใด ๆ สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม แต่สำหรับอสังหาริมทรัพย์พร้อมที่ดินที่ถือครองกรรมสิทธิ์ขาดโดยชาวต่างชาตินั้น สามารถหาซื้อได้เฉพาะบริเวณเกาะเซ็นโตซ่าเท่านั้น โดยเริ่มแรกความต้องการของชาวต่างชาติที่มีต่ออสังหาริมทรัพย์ในไทย เกิดจากชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในภูมิภาคเอเชีย ปัจจุบัน ความต้องการดังกล่าวได้ขยายตัวสูงขึ้นครอบคลุมไปถึงผู้ซื้อที่มาจากแถบยุโรปเหนือและแถบสแกนดิเนเวีย
ความต้องการที่จะเกิดขึ้นในอนาคตนั้นน่าจะยังคงมาจากในแถบภูมิภาคเอเชียเป็นหลัก ผู้มีรายได้ระดับกลางที่กำลังเพิ่มขึ้นในเอเชียนั้นเป็นกลุ่มที่มีการเดินทางท่องเที่ยวต่างประเทศเป็นครั้งแรก รายงานจากสำนักข่าวซินหัว ของจีนพบว่า ตัวเลขนักท่องเที่ยวชาวจีนที่เดินทางไปท่องเที่ยวยังต่างประเทศในปี 2549 มีสูงถึง 34.5 ล้านคน แหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมสูงสุด 10 อันดับแรกได้แก่ ฮ่องกง มาเก๊า ญี่ปุ่น ไทย เกาหลี รัสเซีย อเมริกา สิงคโปร์ เวียดนาม และมาเลเซีย
จากรายงานการสำรวจความมั่งคั่งของโลกโดยเมอร์ริล ลินช์ และ แคป เจมินาย ได้คาดการณ์ว่าในปี 2548 มีประชากรในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมากกว่า 2.4 ล้านคน ที่มีเงินได้สุทธิสูงกว่า 1 ล้านเหรียญสหรัฐ
ปัจจุบันในหลายประเทศ อาทิ ประเทศจีน มีการควบคุมค่าเงิน ทว่าเมื่อการควบคุมนี้หมดไปจะทำให้ปริมาณความต้องการซื้อบ้านหลังที่สองจากผู้ซื้อชาวเอเชียหลั่งไหลเข้าไปเป็นจำนวนมาก
ตลาดรีสอร์ตนับเป็นการขยายตัวอย่างหนึ่งของตลาดท่องเที่ยว ซึ่งประเทศไทยได้พยายามอย่างหนักมาโดยตลอดในการที่จะเป็นแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำ
นโยบายของรัฐบาลไทยได้มุ่งเน้นไปที่การเติบโตของภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ไม่เพียงแต่ในเชิงปริมาณ แต่ยังรวมไปถึงในเชิงคุณภาพ โดยมีเป้าหมายที่จะเพิ่มปริมาณการใช้จ่ายของนักท่องเที่ยว และเพิ่มระยะเวลาการเข้าพักอาศัยให้นานขึ้น
ทั้งนี้ การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ตให้แก่นักท่องเที่ยวจะช่วยให้สามารถบรรลุเป้าหมายทั้งสองประการได้
ประเทศไทยได้รับการยอมรับมาเป็นระยะเวลานานว่าเป็นสถานที่ท่องเที่ยวระดับโลก แต่ในปัจจุบัน อาจมีความเป็นไปได้ที่ประเทศไทยจะตามหลังประเทศอื่น ๆ เนื่องจากต่างเริ่มเปิดตลาดรีสอร์ตของตนเอง
ปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ประเทศไทยสามารถคงสถานภาพในฐานะผู้นำของตลาดรีสอร์ตในเอเชียไว้ได้ ก็คือ การผสมผสานระหว่างการควบคุมด้านสิ่งแวดล้อมและการลดความเข้มงวดในเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ ซึ่งได้แก่การเพิ่มสัดส่วนการถือครองคอนโดมิเนียมโดยชาวต่างชาติ การขยายระยะเวลาการเช่าเป็น 90 ปี และการอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้
การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ตจะเป็นตัวกระตุ้นที่สำคัญในการยกระดับนักท่องเที่ยวลองสเตย์ จากนักท่องเที่ยวผู้ชื่นชอบการท่องเที่ยวแบบประหยัดมาเป็นนักท่องเที่ยวระดับมหาเศรษฐี