กรุงเทพฯ--1 ก.ค.--ฟิทช์ เรทติ้งส์
บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศ (National Rating) ระยะยาว แก่หุ้นกู้มีหลักประกันของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF มูลค่า 520 ล้านบาท อายุ 3 ปี ซึ่งได้รับการค้ำประกันบางส่วนจากธนาคารนครหลวงไทย จำกัด (มหาชน) หรือ SCIB (อันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวอยู่ที่ระดับ A-(tha) เครดิตพินิจแนวโน้มเป็นบวก) ที่ระดับ ‘BBB+(tha)’ แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ
หุ้นกู้ดังกล่าวมีหลักประกันเป็นที่ดินปลอดจำนองซึ่งมีราคาประเมินเฉลี่ยมูลค่า 884 ล้านบาท คิดเป็นอัตราส่วนมูลค่าหลักประกันต่อจำนวนเงินกู้ (Value-to-Loan Ratio) ที่ร้อยละ 170 ทั้งนี้ PF จะต้องรักษาอัตราส่วนมูลค่าหลักประกันต่อจำนวนเงินกู้ให้อยู่ในระดับที่ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 160 ตามที่ได้กำหนดไว้ในข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้ของหุ้นกู้ดังกล่าว นอกจากนี้หุ้นกู้ดังกล่าวยังได้รับการค้ำประกันโดย SCIB ในมูลค่าไม่เกิน 260 ล้านบาทหรือคิดเป็น ร้อยละ 50 ของมูลค่าเงินต้นของหุ้นกู้
อันดับเครดิตของหุ้นกู้ดังกล่าวสะท้อนถึงการที่หุ้นกู้ได้รับการค้ำประกันบางส่วนจากธนาคาร ขณะที่สถานะทางการเงินของ PF เองยังค่อนข้างอ่อนแออยู่ ทั้งนี้การค้ำประกันหุ้นกู้ในสัดส่วนร้อยละ 50 ของเงินต้น (หรือไม่เกิน 260 ล้านบาท) โดย SCIB ได้ช่วยเพิ่มอันดับเครดิตของหุ้นกู้ขึ้นสองอันดับ จากอันดับเครดิตภายในประเทศหุ้นกู้มีหลักประกันของบริษัท
ผลประกอบการของ PF ในปี 2552 อ่อนแอกว่าที่ได้คาดการณ์ไว้ โดยมีสาเหตุหลักมาจากความล่าช้าในการขายที่ดินให้กับมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ในขณะที่อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อม ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า ต่อยอดขายลดลงมาอยู่ที่ ร้อยละ 14 ในปี 2552 จากร้อยละ 16 ในปี 2551 โดยเป็นผลมาจากค่าใช้จ่ายในการบริหารต่อยอดขายที่สูงขึ้น และอัตรากำไรขั้นต้นของคอนโดมิเนียมที่ลดลง เมื่อรวมกับการลงทุนซื้อที่ดินที่สูงกว่าที่คาดการณ์ ทำให้อัตราส่วนหนี้สินของ PF ที่วัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อม ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า (Adjusted Net Debt to EBITDAR) ณ สิ้นปี 2552 เพิ่มสูงขึ้นเป็น 6.8 เท่า จาก 4.0 เท่า ณ สิ้นปี 2551 อย่างไรก็ตามผลประกอบการของ PF ในปี 2553 มีแนวโน้มที่จะแข็งแกร่งขึ้น เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้น และ จำนวนโครงการใหม่ของ PF ที่เพิ่มมากขึ้นในปี 2553 ในไตรมาสแรกปี 2553 PF มียอดขายเพิ่มขึ้นเป็น 2.4 พันล้านบาท คิดเป็นอัตราการเติบโตร้อยละ 66 เมื่อเทียบกับยอดขายในไตรมาสแรกปี 2552 ทั้งนี้มีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการขายที่ดินให้กับมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย
อัตราส่วนหนี้สินของ PF มีแนวโน้มที่จะคงอยู่ในระดับสูงในช่วงปี 2553-2554 ทั้งนี้เป็นผลมาจากแผนการซื้อที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก และความต้องการเงินทุนหมุนเวียนที่เพิ่มขึ้นเพื่อใช้ในการขยายโครงการ แม้ว่าฟิทช์จะคาดว่าการขยายธุรกิจอย่างมากในปี 2553 ที่มีการเปิดโครงการใหม่รวมมูลค่าถึง 1.5 หมื่นล้านบาท จะช่วยสร้างกระแสเงินสด และช่วยให้มียอดขายจากโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น อย่างไรก็ตามอัตราส่วนหนี้สินมีแนวโน้มที่จะปรับตัวลดลงภายในปี 2555 เนื่องมาจากกระแสเงินสดรับที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการคอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จ
ความแข็งแกร่งของอันดับเครดิตได้ถูกลดทอนลงจากความผันผวนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ความเสี่ยงหลักอื่นที่มีผลต่ออันดับเครดิตยังรวมถึง ความเสี่ยงจากความไม่มั่นคงทางการเมืองภายในประเทศ ซึ่งอาจทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับต่ำกว่าที่คาด รวมถึงภาวะการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดคอนโดมิเนียม และ ความเสี่ยงเกี่ยวกับต้นทุนวัสดุในการก่อสร้างที่อาจปรับตัวเพิ่มขึ้น
แนวโน้มอันดับเครดิตมีเสถียรภาพสะท้อนถึงการคาดการณ์ว่า สถานะทางการตลาดที่มั่นคงและประสบการณ์อันยาวนานของ PF น่าจะช่วยให้บริษัทสามารถรักษาความได้เปรียบในการแข่งขัน และมีฐานะทางการเงินสอดคล้องกับอันดับเครดิต ณ ปัจจุบันได้ในระยะปานกลาง
การเพิ่มขึ้นของรายได้และอัตราส่วนกำไรต่อรายได้ รวมถึงการลดลงของอัตราส่วนหนี้สินอย่างมีนัยสำคัญอาจมีผลต่อการปรับเพิ่มอันดับเครดิตของบริษัทได้ ในทางตรงกันข้ามอันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากบริษัทมีสภาพคล่องที่อ่อนแอกว่าที่คาด และมีอัตราส่วนหนี้สินซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย และค่าเช่า เพิ่มสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ หรือมียอดขายเบื้องต้น (Presale) ในช่วงการขยายโครงการที่ต่ำกว่าที่ประมาณการ