กรุงเทพฯ--18 ส.ค.--โจนส์ แลง ลาซาลล์
แผนของภาครัฐฯ ในการผลักดันให้ประเทศไทยเป็นทำเลที่ดีที่สุดสำหรับให้บริษัทต่างชาติเข้ามาเปิดสำนักงานปฏิบัติการประจำภูมิภาค(Regional Operating Headquarters หรือ ROH) นับเป็นแนวคิดที่ดี ทั้งนี้ ในขณะที่แนวคิดดังกล่าวมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติให้เข้ามาในประเทศไทย คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ จะได้รับอานิสงค์ตามไปด้วย จากการวิเคราะห์โดยบริษัทบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ โจนส์ แลง ลาซาลล์
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า “แผนของรัฐบาลในการเสนอสิทธิพิเศษเพิ่มเติมทางด้านภาษีสำหรับบริษัทต่างชาติที่เข้ามาตั้งสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาคในประเทศไทย ได้รับการตอบรับอย่างดีจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากจะมีส่วนช่วยสร้างให้เกิดดีมานด์หรือความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น”
โจนส์ แลง ลาซาลล์ ระบุว่า ประเทศไทยมีความพร้อมในหลายๆ ด้านสำหรับรองรับบริษัทระหว่างประเทศที่ต้องการเข้ามาเปิด ROH โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ระบบสาธารณูปโภคภายในประเทศได้รับการปรับปรุงพัฒนาให้ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง และแรงงานที่มีทักษะมีจำนวนเพิ่มขึ้นมาก นอกจากนี้ ประเทศไทยยังเป็นสถานที่น่าอยู่สำหรับครอบครัวของผู้บริหารชาวต่างชาติด้วยหลายๆ ปัจจัย อาทิ ที่พักอาศัยที่มีคุณภาพดี สถานที่บันเทิงและพักผ่อนหย่อนใจ โรงพยาบาลและโรงเรียนนานาชาติที่ได้มาตรฐานสากล ซึ่งมีรองรับและมีให้เลือกอย่างเพียงพอ ที่สำคัญกว่านั้น การอยู่อาศัยและการทำธุรกิจในประเทศไทยมีต้นทุนที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับเมืองศูนย์กลาง ROH หลักของเอเชียในขณะนี้ เช่น ฮ่องกงและสิงคโปร์
โอกาส
ออฟฟิศค่าเช่าถูก
นายแดน ตันติสุนทร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า “เมืองหลวงของไทย หรือ กรุงเทพฯ นับเป็นหนึ่งในเมืองที่มีค่าเช่าออฟฟิศที่ถูกที่สุดในเอเชีย ดังนั้น บริษัทต่างชาติที่เข้ามาเปิด ROH ในกรุงเทพฯ จะได้ประโยชน์จากต้นทุนต่ำในการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเพื่อใช้เป็นสถานประกอบการ อีกทั้งยังมีอาคารสำนักงานให้เลือกอย่างหลากหลาย ทั้งในแง่ของทำเลที่ตั้งและคุณภาพอาคาร”
รายงานการวิจัยล่าสุดจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ ระบุว่า ปัจจุบัน กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จแล้วคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 8 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้ เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ 2.6 ล้านตารางเมตร และเป็นอาคารที่ตั้งอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) 1.27 ล้านตารางเมตร และในจำนวนทั้งหมด 8 ล้านตารางเมตรนี้ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ย 17% หรือ 1.36 ล้านตารางเมตร
ส่วนค่าเช่า มีอัตราที่หลากหลายอยู่ในช่วงระหว่าง 300 ถึง 800 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและคุณภาพของอาคาร โดยรายงานวิจัยจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ระบุว่า ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเฉลี่ยทั่วกรุงเทพฯ อยู่ที่ตารางเมตรละ 398 บาทต่อเดือน แต่หากเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดี จะมีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 635 บาท ซึ่งถือว่าค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับหลายๆ เมืองในเอเชีย
ค่าตกแต่งสำนักงานต่ำกว่าฮ่องกงและสิงคโปร์ 15-40%
นายไมเคิล ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการบริหารโครงการก่อสร้าง ออกแบบและตกแต่ง โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า “ในส่วนของการลงทุนด้านสำนักงาน การออกแบบตกแต่งสำนักงานในประเทศไทย มีต้นทุนอยู่ที่ประมาณ 23,000 ถึง 28,000 บาทต่อตารางเมตรสำหรับออฟฟิศคุณภาพเกรดบีถึงเกรดเอ ซึ่งนับเป็นต้นทุนต่ำเมื่อเทียบกับการตกแต่งสำนักงานในฮ่องกงหรือสิงคโปร์ ซึ่งจะมีราคาสูงกว่านี้ประมาณ 15-40%”
การตกแต่งสำนักงานให้ตรงตามข้อกำหนดด้านอัตลักษณ์ขององค์กร เป็นอีกประเด็นหนึ่งที่บริษัทระหว่างประเทศหลายๆ บริษัท มีความกังวลเมื่อมีการเปิดสำนักงานในต่างประเทศ นายไมเคิลกล่าวว่า บริษัทต่างชาติที่เข้ามาเปิดสำนักงานในประเทศไทย ไม่น่าจะมีปัญหาเกี่ยวกับเรื่องนี้ เนื่องจากปัจจุบัน บริษัทที่ปรึกษาด้านการบริหารโครงการก่อสร้าง ออกแบบตกแต่งในไทย มีทักษะความสามารถไม่ด้อยกว่าบริษัทในต่างประเทศ อีกทั้งยังสามารถออกแบบสำนักงาน ไม่เพียงแต่ให้มีดีไซน์ที่สร้างสรรค์เท่านั้น แต่ยังมีประสิทธิภาพในแง่ของการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ รวมถึงการเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม
ต้นทุนต่ำด้านที่พักอาศัยสำหรับผู้บริหารและพนักงานชาวต่างชาติ
นอกจากจะมีต้นทุนต่ำด้านสำนักงานแล้ว บริษัทต่างชาติที่เข้ามาตั้งสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังจะได้ประโยชน์จากค่าเช่าที่พักอาศัยที่คอนข้างถูกกว่าหลายๆ เมืองของเอเชียอีกด้วย ซึ่งหมายถึงการประหยัดค่าสวัสดิการด้านที่พักอาศัยสำหรับผู้บริหารที่เป็นชาวต่างชาติ
นายแดนกล่าวว่า “กรุงเทพฯ มีที่พักอาศัยหลากหลายรูปแบบเพื่อรองรับชาวต่างชาติที่เข้ามาทำธุรกิจหรือทำงานให้กับบริษัทระหว่างประเทศ นับตั้งแต่บ้านเดี่ยวระดับหรูที่มีให้เลือกเช่าหลายขนาดและหลายทำเล อาทิ บ้านเดี่ยวขนาดสี่ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 600 ตารางเมตรในทำเลที่พักอาศัยชั้นดี มีให้เช่าในราคาตั้งแต่ 170,000 บาทไปจนถึง 250,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับคุณภาพการก่อสร้าง การออกแบบ และสิ่งอำนวยความสะดวก”
“ส่วนผู้ที่ชอบการอยู่อาศัยในอาคารสูงในย่านใจกลางเมือง สามารถเลือกเช่าที่พักอาศัยได้หลายประเภท ไม่ว่าจะเป็น อพาร์ตเม้นท์ เซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ หรือ คอนโดมิเนียม ซึ่งเสนอค่าเช่าในอัตราที่น่าสนใจ อาทิ พาร์ตเม้นท์เกรดเอบวกขนาดสามห้องนอน พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ มีให้เลือกเช่าในราคาระหว่าง 100,000 ถึง 150,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับอายุของอาคาร ทำเล คุณภาพการตกแต่งเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีให้”
สำหรับผู้บริหารชาวต่างชาติ ที่ต้องการซื้อที่พักอาศัยเป็นของตนเอง สามารถทำได้ด้วยเช่นกัน เนื่องจาก พรบ. อาคารชุดพักอาศัย อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดคอนโดมิเนียมได้ โดยกำหนดเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติไว้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดภายในอาคาร ส่วนราคาซื้อขายแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับคุณภาพโครงการ ที่ตั้งและอายุอาคาร ตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียมมือหนึ่งในโครงการที่สร้างเสร็จใหม่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ มีราคาเสนอขายอยู่ระหว่าง 90,000 ถึง 200,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนคอนโดมือสองในอาคารที่มีอายุมากกว่า จะมีราคาขายที่ต่ำกว่านี้”
ความท้าทาย
แม้ประเทศไทยจะมีข้อได้เปรียบในหลายๆ ด้านสำหรับการเป็นศูนย์กลางของ ROH ในภูมิภาคนี้ แต่ยังมีข้อจำกัดบางประการที่ต้องได้รับการแก้ไข
ระบบขนส่งมวลชนความเร็วสูงในกรุงเทพฯ มีการใช้งานเป็นที่แพร่หลายเพิ่มมากขึ้นในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่มีการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าบีทีเอสในปี 2542 ตามด้วยรถไฟฟ้าใต้ดินเอ็มอาร์ทีในปี 2547 รถบีอาร์ทีและแอร์พอร์ตลิงค์ในปีนี้ อย่างไรก็ดี เวลาที่ใช้ในการสัญจรในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นปัญหา ทั้งนี้ แม้ระบบขนส่งมวลชนความเร็วสูงจะช่วยบรรเทาปัญหาการจราจรในกรุงเทพฯ ลงไปได้บ้าง แต่ระบบเหล่านี้ยังครอบคุลมพื้นที่จำกัดและเต็มรูปแบบน้อยกว่าเมื่อเทียบกับเมืองที่พัฒนามากกว่าดังเช่น ฮ่องกงและสิงคโปร์ และแม้ขณะนี้จะมีระบบขนส่งมวลชนความเร็วสูงใหม่ๆ อยู่ในระหว่างการก่อสร้างหรือวางแผนหลายโครงการ แต่ความคืบหน้าของโครงการเหล่านี้ ยังค่อนข้างช้า ? สำหรับธุรกิจบางประเภท พนักงานที่มีคุณสมบัติเหมาะสมอาจยังขาดแคลน อาทิ บริษัทต่างชาติจำนวนมากยังประสบปัญหาในการรับสมัครพนักงานที่มีความสามารถในการสื่อสารภาษาอังกฤษ แม้ปัญหาเรื่องนี้ จะได้รับการปรับปรุงให้ดีขึ้นในช่วงสิบปีที่ผ่านมา แต่คาดว่า จะยังต้องอาศัยเวลาอีกระยะหนึ่ง เนื่องจากเกี่ยวโยงกับโครงสร้างทางการศึกษาของประเทศ ซึ่งอาจไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้เร็วนัก
? ภาครัฐได้พยายามปรับปรุงขั้นตอนต่างๆ ทางกฎหมายและราชการ ดังจะเห็นได้จากการจัดตั้งศูนย์ประสานการบริการด้านการลงทุน One Start, One Stop Investment Center อย่างไรก็ดี ขั้นตอนทางกฎหมายและราชการอาจยังเป็นปัญหาหนักสำหรับบริษัทต่างชาติ อาทิ การขอใบอนุญาตทำงานสำหรับผู้บริหารหรือพนักงานที่เป็นชาวต่างชาติ ซึ่งบริษัทต่างชาติมักพบว่ามีความยุ่งยากซับซ้อน
สรุป
นางสุพินท์กล่าวว่า “มาตรการด้านภาษีเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอที่จะดึงดูดให้บริษัทต่างชาติเข้ามาตั้ง ROH ในประเทศไทยได้ ทั้งนี้ นอกจากการสร้างความเชื่อมั่นในเสถียรภาพทางการเมืองในประเทศแล้ว รัฐบาลจะต้องเน้นนำเสนอข้อดีต่างๆ อย่างรอบด้าน ที่แสดงให้เห็นว่า ประเทศไทยมีความเหมาะสมที่บริษัทต่างชาติควรเลือกใช้เป็นที่ตั้ง ROH ควบคู่ไปกับการพยายามแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่บริษัทต่างชาติประสบให้ได้มากที่สุด”
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ มีข้อดีหลายด้านที่จะสามารถเอื้อประโยชน์ให้กับบริษัทต่างชาติที่เข้ามาตั้ง ROH ในขณะเดียวกัน หากจำนวน ROH ในไทยมีเพิ่มมากขึ้น ก็จะเอื้อประโยชน์ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยด้วยเช่นกัน โดยจะช่วยเพิ่มความต้องการในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า รวมไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรม และธุรกิจที่พักอาศัย” นางสุพินท์สรุป
โจนส์ แลง ลาซาลล์
โจนส์ แลง ลาซาลล์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ค เป็นบริษัทบริการมืออาชีพที่มีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยให้บริการที่ครบวงจรโดยทีมงานผู้เชี่ยวชาญทั่วโลกแก่ลูกค้าที่ต้องการคุณค่าสูงสุดจากการเป็นเจ้าของ ใช้ประโยชน์หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2552 โจนส์ แลง ลาซาลล์มีรายได้ทั่วโลกรวมทั้งสิ้น 2.5 พันล้านดอลลาร์ จากการให้บริการแก่ลูกค้าใน 750 เมืองของ 60 ประเทศ ผ่านสำนักงาน 180 สาขา บริษัทยังเป็นหนึ่งในผู้นำของโลกในธุรกิจการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ โดยมีอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการทั่วโลกคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 148 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ โจนส์ แลง ลาซาลล์ยังดำเนินธุรกิจการบริหารการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้ชื่อลาซาลล์ อินเวสต์ เม้นท์ แมนเนจเม้นท์ ซึ่งนับเป็นบริษัทบริหารการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่และมีความหลากหลายมากที่สุดรายหนึ่งของโลก โดยมีการลงทุนที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นมูลค่ารวมทั้งสิ้นกว่า 38,000 ล้านดอลลาร์
ในประเทศไทย โจนส์ แลง ลาซาลล์ เปิดดำเนินการในปี 2533 และปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศที่ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดในไทย โดยมีพนักงานราว 1,000 คน
ต้องการข้อมูลเพิ่มเติม โปรดติดต่อ
วินัย ใจทน 02 624 6540
winai.jaiton@ap.jll.com
www.joneslanglasalle.co.th