นำส่งสำเนาประกาศและซักซ้อมความเข้าใจ

12 พฤศจิกายน 2553

เรียน ผู้จัดการ

บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภท

การจัดการกองทุนรวมทุกบริษัท

ผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวมทุกราย

นายกสมาคมบริษัทจัดการลงทุน

ที่ น.(ว) 30/2553 เรื่อง นำส่งสำเนาประกาศและซักซ้อมความเข้าใจ

ด้วยสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ได้ออกประกาศจำนวน 3 ฉบับ ได้แก่

1. ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สน. 47/2553 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 3) ลงวันที่ 5 พฤศจิกายน พ.ศ. 2553 (“ประกาศที่ สน. 47/2553”)

2. ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สน. 48/2553 เรื่อง รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 3) ลงวันที่ 5 พฤศจิกายน พ.ศ. 2553 (“ประกาศที่ สน. 48/2553”)

3. ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สน. 49/2553 เรื่อง หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 3) ลงวันที่ 5 พฤศจิกายน พ.ศ. 2553 (“ประกาศที่ สน. 49/2553”)

ประกาศทั้ง 3 ฉบับข้างต้นเป็นการแก้ไขหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลของผู้รับประกันรายได้ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ การดำเนินการกับเงินปันผลของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนถือเกินอัตราที่กำหนด ราคาทรัพย์สินที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะลงทุนหรือจำหน่าย และระยะเวลาการเสนอขายหน่วยลงทุนเพื่อเพิ่มเงินทุน

ทั้งนี้ ประกาศดังกล่าวจะมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 16 พฤศจิกายน พ.ศ. 2553 เป็นต้นไป

เพื่อให้ผู้ประกอบธุรกิจมีความเข้าใจที่ตรงกันและถือปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่ประกาศกำหนดได้อย่างถูกต้อง สำนักงานจึงขอซักซ้อมความเข้าใจเกี่ยวกับประกาศและวิธีปฏิบัติที่เกี่ยวข้อง โดยมีรายละเอียดดังนี้

1. การเปิดเผยข้อมูลของผู้รับประกันรายได้ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (“กอง 1”) ที่มีโครงสร้างการรับประกันรายได้หมายถึง การมีบุคคลอื่นเข้ามาประกันรายได้จากการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุน ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดความชัดเจนยิ่งขึ้น ขอแสดงตัวอย่างตามกรณีดังต่อไปนี้

                            ลักษณะ                                  โครงสร้างการรับประกันรายได้

          ผู้เช่าทรัพย์สินทำสัญญากับกอง 1 โดยจะจ่ายค่าเช่า                               ใช่
          ซึ่งอาจประกอบด้วยค่าเช่าคงที่และค่าเช่าผันแปร โดยกรณี                 เนื่องจากมีบุคคลอื่นเข้ามา
          ที่ผู้เช่าทรัพย์สินไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาเช่าได้ จะมีบุคคล               รับประกันการปฏิบัติตามสัญญา
          อื่น เช่น เจ้าของทรัพย์สินเดิม หรือบริษัทแม่ของ                     ในการจ่ายค่าเช่าของผู้เช่าทรัพย์สิน

ผู้เช่าทรัพย์สิน ชดเชยค่าเช่าส่วนต่าง

          ผู้เช่าทรัพย์สินทำสัญญากับกอง 1 โดยกำหนดจำนวนเงิน                           ไม่ใช่
          ค่าเช่าที่จะจ่ายให้กอง และเป็นคนวางหลักประกัน เช่น                 เนื่องจากเป็นเพียงการปฏิบัติตาม
          bank guarantee แต่ไม่มีบุคคลอื่นมาชดเชยส่วนต่าง                  สัญญาเช่าของผู้เช่าทรัพย์สินเท่านั้น

หากกอง 1 มีโครงสร้างการรับประกันรายได้ข้างต้น บลจ. จะสามารถเผยแพร่ข้อมูลการรับประกันรายได้ต่อผู้ลงทุนได้ ต่อเมื่อผู้รับประกันรายได้อย่างน้อยหนึ่งรายเป็นนิติบุคคล และ บลจ. ได้เปิดเผยข้อมูลฐานะการเงิน และวิเคราะห์ถึงความสามารถของผู้รับประกันรายได้ในการปฏิบัติตามสัญญารับประกันรายได้แล้ว ตามหลักเกณฑ์ต่อไปนี้

1.1 การเปิดเผยข้อมูล ณ ตอนเริ่มจัดตั้งกอง 1

(1) ให้ บลจ. ยื่นรายงานการสอบบัญชีของผู้รับประกันรายได้ 3 ปีย้อนหลังเป็นเอกสารประกอบคำขออนุมัติจัดตั้งกอง 1 หรือขออนุมัติเพิ่มทุนต่อสำนักงาน โดยรายงานการสอบบัญชีปีล่าสุดต้องผ่านการตรวจสอบจากผู้สอบบัญชีที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน เว้นแต่ในกรณีที่รอบปีบัญชีล่าสุดเป็นรอบบัญชีประจำปี 2553 ให้ใช้ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตได้

สำหรับงบการเงินฉบับเต็ม ให้เปิดเผยไว้ ณ ที่ทำการและเว็บไซต์ของ บลจ. เพื่อให้ผู้ลงทุนสามารถตรวจดูได้ตลอดระยะเวลาที่มีการรับประกันรายได้

(2) ในหนังสือชี้ชวนฉบับเต็มและฉบับย่อ ให้ บลจ. ระบุข้อมูลเพิ่มเติมดังต่อไปนี้

ก. สรุปฐานะทางการเงิน (“financial highlight”) จากงบการเงินของผู้รับประกันรายได้ 3 ปีย้อนหลัง พร้อมทั้งการวิเคราะห์ของ บลจ. ถึงฐานะทางการเงินและความสามารถของผู้รับประกันรายได้ในการปฏิบัติตามสัญญารับประกัน

ข. ความเสี่ยงเกี่ยวกับกองทุนรวมที่มีการประกันรายได้ ตัวอย่างเช่น ความเสี่ยงในการต่ออายุของหลักประกันหรือการจัดหาหลักประกันต่อกรณีที่หลักประกันมีอายุน้อยกว่าระยะเวลาการรับประกัน ความเสี่ยงในฐานะทางการเงินของผู้รับประกันรายได้ เป็นต้น

ค. คำเตือนเพิ่มเติมเกี่ยวกับการรับประกันรายได้

(3) ในรายละเอียดโครงการ ให้ บลจ. เปิดเผยชื่อและที่อยู่ของผู้รับประกันรายได้ และข้อมูลสรุปสาระสำคัญของร่างสัญญารับประกันรายได้

1.2 การเปิดเผยข้อมูลต่อเนื่อง

(1) ในรายงานประจำปี ให้ บลจ. เปิดเผยข้อมูลดังต่อไปนี้

ก. financial highlight จากงบการเงิน 3 ปีย้อนหลังของผู้รับประกันรายได้ที่ผ่านการตรวจสอบจากผู้สอบบัญชีที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน (เกณฑ์ที่ให้ใช้ผู้สอบบัญชีที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานให้เริ่มใช้บังคับตั้งแต่งบการเงินประจำปี 2554 เป็นต้นไป)

ข. รายละเอียดการปฏิบัติตามสัญญารับประกันของผู้รับประกันรายได้ในปีที่ผ่านมา เช่น การนำหลักประกันมาใช้ หรือจำนวนเงินที่ผู้รับประกันรายได้จ่ายให้แก่กอง 1 ตามสัญญารับประกัน เป็นต้น

ค. ความเห็นของ บลจ. จากการวิเคราะห์ความสามารถของผู้รับประกันรายได้ในการปฏิบัติตามสัญญารับประกันในปีถัดไป โดยหาก บลจ. ไม่ประสงค์จะแสดงความเห็น ให้ระบุว่า “ไม่แสดงความเห็น”

ง. การเปรียบเทียบรายได้ที่เกิดขึ้นจริงจากการจัดหาผลประโยชน์ของกองทุนรวมกับรายได้ตามสัญญารับประกันรายได้ในปีบัญชีเดียวกันกับรายงานประจำปี

กรณีที่ผู้รับประกันรายได้มิใช่บริษัทจดทะเบียน จะอนุญาตให้ บลจ. จัดส่งข้อมูล financial highlight ตาม ก. และการวิเคราะห์ของ บลจ. ตาม ค. ภายหลังจากการจัดทำรายงานประจำปีได้ โดยให้นำส่งข้อมูลดังกล่าวต่อสำนักงานและตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายใน 15 วันนับแต่วันที่ผู้รับประกันรายได้จัดส่งงบการเงินต่อกระทรวงพาณิชย์

(2) ให้ บลจ. เปิดเผยงบการเงินฉบับเต็มของผู้รับประกันรายได้ในแต่ละรอบบัญชีไว้ ณ ที่ทำการและเว็บไซต์ และจัดส่งต่อสำนักงานภายในวันเดียวกับวันที่ผู้รับประกันรายได้จัดส่งงบการเงินต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยหรือกระทรวงพาณิชย์

1.3 กรณียกเว้นการเปิดเผยข้อมูลฐานะการเงินของผู้รับประกันรายได้

หลักเกณฑ์การเปิดเผยงบการเงินของผู้รับประกันรายได้จะไม่ใช้บังคับในกรณีที่มีการวาง bank guarantee หรือหลักประกันอื่นเทียบเท่า bank guarantee ซึ่งมีอายุครอบคลุมช่วงระยะเวลาการรับประกันรายได้และมีมูลค่าครอบคลุมมูลค่าการรับประกันรายได้ให้แก่กองทุนรวมตามที่ระบุไว้ในสัญญารับประกัน อย่างไรก็ดี บลจ. ยังคงต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในเรื่องดังต่อไปนี้

• ผู้รับประกันรายได้อย่างน้อยหนึ่งรายเป็นนิติบุคคล
• การเปิดเผยข้อมูลในรายละเอียดโครงการ และ
• การระบุคำเตือนในหนังสือชี้ชวนฉบับเต็มและฉบับย่อเกี่ยวกับผลตอบแทนของกองทุนรวมเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการรับประกันรายได้

1.4 กรณีกอง 1 ที่ดำเนินการก่อนวันที่ประกาศนี้มีผลใช้บังคับ

สำหรับกอง 1 ที่มีการรับประกันรายได้อยู่ก่อนวันที่ประกาศนี้มีผลใช้บังคับซึ่งผู้รับประกันรายได้มิใช่บริษัทจดทะเบียน การเปิดเผยข้อมูลฐานะการเงินของผู้รับประกันรายได้ต่อเนื่องตามข้อ 1.2 ให้ใช้งบการเงินซึ่งผ่านการตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีรับอนุญาตได้

2. การดำเนินการกับเงินปันผลของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนถือเกินอัตราที่กำหนด

ให้ บลจ. จัดทำบัญชีและแยกเงินปันผลในส่วนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนถือเกินกว่าอัตราที่กำหนดออกจากทรัพย์สินอื่นของกองทุนรวมโดยไม่นำมารวมคำนวณมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวม (“NAV”) และให้ดำเนินการดังนี้

(1) กรณีกองทุนรวมที่ยื่นขอจัดตั้งใหม่ ให้ระบุในโครงการและข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุนกับ บลจ. ว่า กรณีผู้ถือหน่วยลงทุนถือหน่วยลงทุนเกินกว่าอัตราที่กำหนดผู้ลงทุนจะสละสิทธิในเงินปันผลและยกเงินจำนวนนี้ให้เป็นของแผ่นดิน

(2) กรณีกองทุนรวมที่จัดตั้งแล้ว ให้ บลจ. ขอมติจากผู้ถือหน่วยลงทุนเพื่อให้มีมติเสียงข้างมากของผู้ถือหน่วยลงทุนอนุมัติให้ยกเงินปันผลส่วนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนถือเกินกว่าอัตราที่กำหนดให้เป็นของแผ่นดิน รวมทั้งแก้ไขเพิ่มเติมโครงการและข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุนกับ บลจ. เพื่อให้มีข้อกำหนดดังต่อไปนี้

(ก) ข้อจำกัดสิทธิของผู้ถือหน่วยลงทุนในการรับเงินปันผลและการใช้สิทธิออกเสียงลงคะแนนในส่วนที่ถือหน่วยลงทุนเกินกว่าอัตราที่กำหนด

(ข) การยกเงินปันผลส่วนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนถือเกินกว่าอัตราที่กำหนดให้เป็นของแผ่นดิน

ทั้งนี้ การขอมติและการแก้ไขเพิ่มเติมโครงการข้างต้นให้ดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ประกาศมีผลใช้บังคับ (ภายในวันที่ 16 พฤษภาคม 2554) โดยให้ยื่นขอความเห็นชอบต่อสำนักงานล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันก่อนวันที่กำหนดให้การแก้ไขเพิ่มเติมโครงการมีผล

อย่างไรก็ดี ในกรณีที่กองทุนรวมจะมีการจ่ายเงินปันผลภายในกำหนดระยะเวลาข้างต้น ให้ บลจ. ดำเนินการแก้ไขเพิ่มเติมโครงการและข้อผูกพันให้แล้วเสร็จก่อนการจ่ายเงินปันผล

นอกจากนี้ สำนักงานขอซักซ้อมแนวทางการนำส่งเงินปันผลในส่วนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนถือเกินอัตราว่า ให้ บลจ. จัดทำเช็คสั่งจ่ายแก่กระทรวงการคลังและนำส่งให้สำนักงานซึ่งจะเป็นตัวกลางนำส่งเช็คให้กระทรวงการคลังต่อไป

3. การแก้ไขราคาทรัพย์สินที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะลงทุนหรือจำหน่าย

(1) กรณีกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้ บลจ. แสดงข้อเท็จจริงและชี้แจงเหตุผลของการลงทุนไว้ในรายละเอียดโครงการและร่างหนังสือชี้ชวน หากราคาที่จะลงทุนซึ่งระบุไว้ในโครงการสูงกว่าราคาต่ำสุดที่ได้จากรายงานการประเมินค่าเกินกว่า 10% (เดิม 20%)

(2) กรณีกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง บลจ. ต้องมีข้อกำหนดในโครงการที่แสดงว่า บลจ. จะลงทุนในราคาที่สูงกว่าราคาต่ำสุดที่ได้จากรายงานการประเมินค่าเกินกว่า 10% ได้ เมื่อได้รับมติโดยเสียงข้างมากจากผู้ถือหน่วยลงทุนแล้ว (เดิม ห้ามซื้อราคาที่สูงกว่าราคาประเมินสูงสุด 5%) ทั้งนี้ ได้ยกเลิกข้อกำหนดเรื่องความแตกต่างของราคาประเมินของผู้ประเมินราคาทั้ง 2 รายไม่เกิน 15% ด้วย

(3) กรณีการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมได้มาจากการลงทุน หากการขายอสังหาริมทรัพย์หรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีราคาต่ำกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าสูงสุดเกิน 10% ของราคาที่ได้จากรายงานการประเมินดังกล่าว (เดิม 20%) บลจ. ต้องชี้แจงข้อเท็จจริงและเหตุผลที่ขายอสังหาริมทรัพย์หรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในราคาดังกล่าวไว้ในหนังสือสรุปข้อมูลสำคัญ

4. การกำหนดระยะเวลาการเสนอขายหน่วยลงทุนเพื่อเพิ่มเงินทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

(1) หาก บลจ. ไม่เสนอขายหน่วยลงทุนเพื่อเพิ่มเงินทุนภายใน 1 ปีนับแต่วันที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน จะเป็นผลให้ความเห็นชอบให้เพิ่มเงินทุนจากสำนักงานสิ้นสุดลง

(2) กำหนดให้ชัดเจนยิ่งขึ้นสำหรับกรณีการเสนอขายครั้งแรก ว่า หาก บลจ.ไม่เสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรกภายใน 1 ปีหลังจากได้รับการอนุมัติให้จัดตั้งกองทุนรวมจากสำนักงาน จะเป็นผลให้การอนุมัติจัดตั้งกองทุนรวมจากสำนักงานสิ้นสุดลงด้วย

จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบและถือปฏิบัติ

ขอแสดงความนับถือ

(นายประกิด บุณยัษฐิติ)

ผู้อำนวยการฝ่ายกำกับธุรกิจจัดการลงทุน

เลขาธิการแทน

1. ภาพถ่ายประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 47/2553 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 3) ลงวันที่ 5 พฤศจิกายน พ.ศ. 2553

2. ภาพถ่ายประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 48/2553 เรื่อง รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 3) ลงวันที่ 5 พฤศจิกายน พ.ศ. 2553

3. ภาพถ่ายประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 49/2553 เรื่อง หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 3) ลงวันที่ 5 พฤศจิกายน พ.ศ. 2553

---