หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

                              ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
                                              ที่ สน. 13/2550
                                    เรื่อง  หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของ
                                           กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
                                        _________________________
          อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 123 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 สำนักงานออกข้อกำหนดไว้ดังต่อไปนี้
          ข้อ  1  ให้ยกเลิกประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 41/2545 เรื่อง  แบบหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 ตุลาคม พ.ศ. 2545
          ข้อ 2  ในประกาศนี้
          “กลุ่มบุคคลเดียวกัน”  หมายความว่า  กลุ่มบุคคลเดียวกันตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
          “กองทุนรวม”  หมายความว่า  กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทจัดการกองทุนรวมจัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อนำเงินที่ได้จากการจำหน่ายหน่วยลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์  และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการลงทุนดังกล่าว
          “กองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง”  หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกำหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้มาจากการลงทุนไว้เป็นการแน่นอนแล้วในโครงการ
          “กองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง”  หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกำหนดเพียงประเภทและทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้มาจากการลงทุนไว้ในโครงการ
          “โครงการ”  หมายความว่า   โครงการจัดการกองทุนรวม
          “บุคคลที่เกี่ยวข้อง”  หมายความว่า  บุคคลที่เกี่ยวข้องตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกระทำที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ในการจัดการกองทุนและหลักเกณฑ์ในการป้องกัน
          “บริษัทจัดจำหน่ายหน่วยลงทุน”  หมายความว่า  บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์และบริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ที่เป็นหน่วยลงทุน
          “บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน”  หมายความว่า  บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อยู่ในบัญชีรายชื่อที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
          “ผู้จองซื้อพิเศษ”  หมายความว่า  ผู้จองซื้อพิเศษตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
          “ผู้ดูแลผลประโยชน์”  หมายความว่า  ผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวม
          “ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์”  หมายความว่า  นิติบุคคลที่ได้รับมอบหมายจากบริษัทจัดการกองทุนรวมให้ทำหน้าที่ในการบริหารหรือจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมได้มาจากการลงทุน
          “รายงานการประเมินค่า”  หมายความว่า   รายงานของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินซึ่งระบุรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่า โดยมีผู้ประเมินหลักตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นผู้ลงลายมือชื่อในรายงานดังกล่าว
          “สำนักงาน”  หมายความว่า   สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
          ข้อ 3  หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมซึ่งบริษัทจัดการกองทุนรวมจัดทำขึ้นให้มี 2 ส่วน คือ
          (1)  ส่วนข้อมูลโครงการ
          (2)  ส่วนสรุปข้อมูลสำคัญ
          ข้อ 4  ในการจัดทำหนังสือชี้ชวนส่วนข้อมูลโครงการ  ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมใช้รายละเอียดโครงการที่ได้รับอนุมัติจากสำนักงานเป็นหนังสือชี้ชวนส่วนข้อมูลโครงการ    
          ข้อ 5  ในการจัดทำหนังสือชี้ชวนส่วนสรุปข้อมูลสำคัญ  ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมจัดทำโดยคำนึงถึงผู้ลงทุนเป็นสำคัญ เพื่อให้ผู้ลงทุนสามารถเลือกกองทุนรวมที่มีนโยบายการลงทุนเหมาะสมกับวัตถุประสงค์การลงทุนของตนเอง โดยใช้ข้อความที่สามารถเข้าใจได้ง่าย มีข้อมูลที่ครบถ้วนถูกต้องและชัดเจน และไม่มีลักษณะที่อาจทำให้เกิดความเข้าใจผิดหรือเป็นการบิดเบือนข้อเท็จจริง  โดยอาจใช้แผนภาพหรือวิธีการอื่นใดแทนก็ได้  ทั้งนี้ ให้มีรายการดังต่อไปนี้
          (1)  ลักษณะที่สำคัญของกองทุนรวม
          (2)  ความเสี่ยงในการลงทุนของกองทุนรวม
          (3)  ตารางแสดงค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อหรือผู้ถือหน่วยลงทุนหรือกองทุนรวม  ซึ่งต้องมีรายละเอียดตามที่สำนักงานกำหนด
          (4)  คำเตือนและคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุนในหน่วยลงทุน  ซึ่งต้องพิมพ์ด้วยตัวพิมพ์ขนาดไม่เล็กกว่าและอ่านได้ชัดเจนกว่าข้อความทั่วไปในหนังสือชี้ชวน 
          (5)  วัน เดือน ปี ที่รวบรวมข้อมูลไว้ในหนังสือชี้ชวน
          ข้อ 6   รายการลักษณะที่สำคัญของกองทุนรวม  ให้แสดงรายละเอียดดังต่อไปนี้
          (1)  ชื่อ ประเภท และอายุของโครงการ
          (2)  วันที่ที่ได้รับอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวม
          (3)  คำถามและคำตอบเกี่ยวกับลักษณะที่สำคัญของกองทุนรวม อย่างน้อยดังต่อไปนี้
               (ก)   กองทุนรวมนี้เหมาะสมที่จะเป็นทางเลือกสำหรับเงินลงทุนลักษณะใด
               (ข)   กองทุนรวมนี้จะนำเงินลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ใด และมีรายละเอียด
                     ของอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเป็นอย่างไร
          1.  ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้ระบุชื่อ ที่ตั้ง ลักษณะ ประเภทการใช้งาน สิทธิของกองทุนรวมในอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน อายุการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ราคาที่จะซื้อหรือเช่า ราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าโดยบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินสองราย 
เหตุผลที่จะซื้อหรือเช่าหากราคาที่จะซื้อหรือเช่าสูงกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าต่ำสุด เกินร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว อัตราการให้เช่าพื้นที่ในระยะเวลาสามปีย้อนหลัง (ถ้ามี) และรายชื่อเจ้าของ ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุน ในกรณีที่ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์มิใช่บุคคลเดียวกับบุคคลที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์  ให้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิของบุคคลดังกล่าวที่มีสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน
          2.  ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้ระบุประเภทและทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าที่กองทุนรวมจะลงทุน          
               (ค)  วิธีการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุนเป็นอย่างไร และนโยบายการบริหารอสังหาริมทรัพย์เป็น
                    อย่างไร    
               (ง)  ภาพรวมของธุรกิจการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุนเป็นอย่างไร
               (จ)  กองทุนรวมนี้มีการประกันภัยอย่างไร
               (ฉ)  ผลกระทบต่อผลประกอบการของกองทุนรวมจะเป็นอย่างไร ในกรณีที่เป็นการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ หรือการเช่าใน
                    อาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ให้เช่ามิได้เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินหรือผู้มีสิทธิครอบครองตามหนังสือรับรอง
                    การทำประโยชน์ และหากต่อมาผู้มีกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินหรือผู้มีสิทธิครอบครองตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์บอก
                    เลิกสัญญาโดยมิได้จัดให้มีผู้รับประกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากการบอกเลิกสัญญาของบุคคลดังกล่าว
               (ช)  รายชื่อหรือลักษณะผู้จองซื้อพิเศษ หรือเจ้าของ ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่าหรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่กองทุนรวมจะ
                    ลงทุน หรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน ที่จะได้รับการจัดสรรหน่วยลงทุนเป็นจำนวนและสัดส่วนเท่าใด 
               (ซ)  ผู้ลงทุนจะได้อะไรจากเงินลงทุน
               (ฌ)  ปัจจัยใดที่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อเงินลงทุนของผู้ลงทุน
               (ญ)  การลงทุนในกองทุนรวมนี้กับกองทุนรวมอื่นที่มิใช่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงแตกต่างกันอย่างไร
               (ฎ)  บริษัทจัดการกองทุนรวม ผู้บริหารของบริษัทจัดการกองทุนรวม ผู้จัดการกองทุนรวม ผู้ดูแลผลประโยชน์ บริษัทประเมินค่า
                    ทรัพย์สิน ที่ปรึกษา ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ หรือบุคคลที่เกี่ยวข้องของบุคคลดังกล่าว มีความสัมพันธ์กับเจ้าของ หรือผู้ให้
                    เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่กองทุนรวมจะลงทุนหรือไม่ อย่างไร
          (4)  คำถามและคำตอบเกี่ยวกับข้อมูลอื่นที่เกี่ยวข้องกับวิธีการลงทุนในหน่วยลงทุน 
สิทธิของผู้ลงทุน และบุคคลอื่นที่เกี่ยวข้องกับกองทุนรวม เช่น วิธีการซื้อขายหน่วยลงทุน วิธีการจัดสรรหน่วยลงทุน ข้อจำกัดในการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่บุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันใด ข้อจำกัดสิทธิของผู้ถือหน่วยลงทุนที่ถือหน่วยลงทุนเกินกว่าหนึ่งในสามของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด  ช่องทางที่ผู้ลงทุนสามารถทราบข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าหน่วยลงทุน ช่องทางและวิธีการร้องเรียน การจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ผู้ดูแลผลประโยชน์ บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ที่ปรึกษา (ถ้ามี) นายทะเบียนหน่วยลงทุน บริษัทจัดจำหน่าย
หน่วยลงทุน (ถ้ามี) และผู้สอบบัญชี เป็นต้น
          ข้อ 7  รายการความเสี่ยงในการลงทุนของกองทุนรวม  ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมระบุความเสี่ยง เช่น ความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจที่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงจากการแข่งขัน ความเสี่ยงจากภัยพิบัติต่าง ๆ  ความเสี่ยงจากการดำเนินงานของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยลงทุน ความเสี่ยงของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เมื่อเปรียบเทียบกับกองทุนรวมประเภทอื่น เป็นต้น  รวมทั้งแนวทางการบริหารจัดการลงทุนเพื่อลดความเสี่ยงแต่ละประเภท (ถ้ามี)
          ข้อ 8  รายการคำเตือนและคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุนในหน่วยลงทุน ให้มีข้อความที่เตือนและแนะนำให้ผู้ลงทุนเข้าใจในเรื่องดังต่อไปนี้
          (1)  คำเตือนที่แสดงว่า การลงทุนในหน่วยลงทุนมิใช่การฝากเงิน และมีความเสี่ยงของการลงทุน ผู้ลงทุนอาจได้รับเงินลงทุนคืนมากกว่าหรือน้อยกว่าเงินลงทุนเริ่มแรกก็ได้  นอกจากนี้ รายได้หลักของกองทุนรวมนี้จะขึ้นอยู่กับรายได้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงควรพิจารณาถึงข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ ความสามารถของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ และสภาพธุรกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์  รวมทั้งศึกษาปัจจัยความเสี่ยงที่ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวน
          (2)  คำเตือนในกรณีของกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง ที่แสดงว่ากองทุนรวมมิได้ระบุว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใด การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
          (3)  คำเตือนที่แสดงว่า กองทุนรวมเป็นนิติบุคคลแยกต่างหากจากบริษัทจัดการกองทุนรวม
          (4)  คำเตือนในกรณีของกองทุนรวมซึ่งจะลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ที่แสดงว่าเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาตามสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าหน่วยลงทุนอาจลดลงจนถึงศูนย์บาทได้ และกองทุนรวมนี้ไม่ได้สำรองเงินทุนไว้สำหรับการจ่ายคืนเงินลงทุนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนเมื่อมีการเลิกกองทุนรวม แต่อาจจะจ่ายคืนเงินลงทุนบางส่วนหรือทั้งหมดให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนโดยการลดเงินทุนจดทะเบียนของกองทุนรวมก่อนการเลิกกองทุนรวมก็ได้ 
          (5)  คำเตือนในกรณีที่มีการลงทุนเพื่อบริษัทจัดการกองทุนรวมซึ่งอาจก่อให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์แก่กองทุนรวม เช่น คำเตือนว่าบริษัทจัดการกองทุนรวมอาจลงทุนในหลักทรัพย์หรือทรัพย์สินอื่นเพื่อบริษัทจัดการกองทุนรวมเช่นเดียวกันกับที่บริษัทจัดการกองทุนรวมลงทุนในหลักทรัพย์หรือทรัพย์สินอื่นเพื่อกองทุนรวม โดยบริษัทจะจัดให้มีระบบงานที่ป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมต่อผู้ถือหน่วยลงทุน เป็นต้น
          (6)  คำแนะนำที่แสดงว่า ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนให้เข้าใจและควรเก็บหนังสือชี้ชวนไว้เป็นข้อมูลเพื่อใช้อ้างอิงในอนาคต และเมื่อมีข้อสงสัยให้สอบถามผู้ติดต่อกับผู้ลงทุนให้เข้าใจก่อนซื้อหน่วยลงทุน
          (7)  คำแนะนำที่แสดงว่า ในกรณีที่ผู้ลงทุนต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติม ผู้ลงทุนสามารถขอหนังสือชี้ชวนส่วนข้อมูลโครงการได้ที่บริษัทจัดการกองทุนรวมหรือบริษัทจัดจำหน่ายหน่วยลงทุน
          การพิมพ์คำเตือนและคำแนะนำตาม (1) (2) (4) และ (6)  ให้พิมพ์ไว้ในกรอบสี่เหลี่ยมที่หน้าแรก  หรือปกหน้าด้านนอกในกรณีที่หนังสือชี้ชวนนั้นมีปก โดยอยู่ส่วนบนสุดหรือส่วนล่างสุดและการพิมพ์คำเตือนและคำแนะนำตาม (3) (5) และ (7)  ให้พิมพ์ไว้ก่อนวัน เดือน ปี ที่รวบรวมข้อมูลไว้ในหนังสือชี้ชวน
          ข้อ 9   ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม พ.ศ. 2550  เป็นต้นไป
          ประกาศ   ณ   วันที่  28  มิถุนายน  พ.ศ. 2550                                               
                                                  (นายธีระชัย  ภูวนาถนรานุบาล)
                                                          เลขาธิการ
                                          สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ 
หมายเหตุ  :  เหตุผลในการออกประกาศฉบับนี้ คือ เพื่อให้หนังสือชี้ชวนมีการนำเสนอข้อมูลที่เป็นรายละเอียดเกี่ยวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง
            ผู้ลงทุนสามารถใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุนได้อย่างสะดวกและถูกต้อง และเพื่อให้ผู้ทำหน้าที่เสนอขายหน่วยลงทุนสามารถ
            ใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงในการเสนอขายหน่วยลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและบรรลุวัตถุประสงค์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ