ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
ที่ สน. 11/2540
เรื่อง แบบหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนที่ออกใหม่
ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ลงทุนสถาบัน
----------------
อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 123 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ออกข้อกำหนดไว้ดังต่อไปนี้
ข้อ 1 ในประกาศนี้
"ผู้ลงทุนสถาบัน" หมายความว่า ผู้ลงทุนประเภทสถาบันหรือที่มีลักษณะเฉพาะตามข้อ 7(3) (ก) ถึง (ณ) แห่งประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กจ.13/2539 เรื่อง การยื่นและการยกเว้นการยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหลักทรัพย์ ลงวันที่ 12 กันยายน พ.ศ. 2539
"โครงการ" หมายความว่า โครงการจัดการกองทุนรวมของบริษัทจัดการ
"กองทุนรวม" หมายความว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทจัดการจัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อจำหน่ายหน่วยลงทุนแก่ผู้ลงทุนสถาบัน และนำเงินที่ได้จากการจำหน่ายหน่วยลงทุนไปซื้อ หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์และจัดการผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว
"บริษัทจัดการ" หมายความว่า บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวม
"ประกาศที่ สน. 8/2540" หมายความว่า ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 8/2540 เรื่อง แบบหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนที่ออกใหม่ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 26 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2540
"กองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง" หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกำหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่าไว้เป็นการแน่นอนแล้วในโครงการ
"รายงานการประเมินค่า" หมายความว่า รายงานของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งระบุรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่า โดยมีผู้ประเมินหลักเป็นผู้ลงลายมือชื่อในรายงานดังกล่าว
"บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน" หมายความว่า นิติบุคคลที่มีวัตถุประสงค์ในการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่าทรัพย์สินเป็นทางค้าปกติ และได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานให้เป็นบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินของกองทุนรวมได้
"การประเมินค่า" หมายความว่า การคำนวณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อประชาชนโดยเป็นการประเมินอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งต้องมีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ ข้อจำกัดสิทธิครอบครองในทรัพย์สิน เงื่อนไขและข้อจำกัดทางกฎหมาย ข้อจำกัดอื่นของการใช้ประโยชน์ รายละเอียดการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน และรายละเอียดอื่นที่เกี่ยวข้องรวมทั้งการสำรวจทรัพย์สินตามสภาพที่เป็นอยู่
"การสอบทานการประเมินค่า" หมายความว่า การเสนอความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม โดยมิได้มีการสำรวจทรัพย์สิน
"ผู้ประเมินหลัก" หมายความว่า ผู้ที่รับผิดชอบในการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่า ซึ่งได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานให้เป็นผู้ประเมินหลักของกองทุนรวมได้ และลงลายมือชื่อในรายงานการประเมินค่า
"ผู้ดูแลผลประโยชน์" หมายความว่า ผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวม
"ที่ปรึกษา" หมายความว่า บุคคลที่รับให้คำปรึกษาหรือคำแนะนำแก่บริษัทจัดการเกี่ยวกับการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือการจัดการผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น เพื่อประโยชน์ในการจัดการกองทุนรวม
"ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์" หมายความว่า นิติบุคคลที่ได้รับมอบหมายจากบริษัทจัดการให้ทำหน้าที่ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมแทนบริษัทจัดการ
"การบริหารอสังหาริมทรัพย์" หมายความว่า การดูแลรักษาให้อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมอยู่ในสภาพที่ดีและพร้อมที่จะใช้หาผลประโยชน์ได้ตลอดเวลา ตลอดจนการจัดการผลประโยชน์จาก อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวด้วย
"บริษัทในเครือ" หมายความว่า บริษัทที่ถือหุ้นในบริษัทจัดการ ผู้ดูแลผลประโยชน์บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ปรึกษา หรือผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ร้อยละสิบของจำนวนหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดของบุคคลดังกล่าว หรือบริษัทที่บุคคลดังกล่าวถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละสิบของจำนวนหุ้น ที่จำหน่ายได้แล้ว ทั้งหมดของบริษัทนั้น
"กองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง" หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกำหนดเพียงประเภท และทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่าไว้ในโครงการ
"สำนักงาน" หมายความว่า สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
ข้อ 2 หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนที่ออกใหม่ของโครงการซึ่งบริษัทจัดการจัดทำขึ้น ให้ เป็นไปตามประกาศที่ สน. 8/2540 และประกาศนี้ แต่ทั้งนี้มิให้นำข้อ 2 วรรคหนึ่ง (6) (11) (17) (22) (23) (24) และวรรคสอง แห่งประกาศที่ สน. 8/2540 มาใช้บังคับ
ข้อ 3 นอกจากรายการที่บริษัทจัดการต้องแสดงในหนังสือชี้ชวนเสนอขาย หน่วยลงทุนที่ออกใหม่ของโครงการตามข้อ 2 แห่งประกาศที่ สน.8/2540 แล้ว ให้บริษัทจัดการแสดงรายการดังต่อไปนี้ ไว้ในหนังสือชี้ชวนดังกล่าวด้วย
(1) รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่า
(ก) ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้ระบุรายละเอียดหรือข้อเท็จ จริงดังต่อไปนี้
1. ชื่อ ที่ตั้ง ลักษณะ ประเภทการใช้งาน และอายุการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี)
2. ราคาที่จะซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ได้รายงานการประเมินค่า โดยบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน และเหตุผลที่จะซื้อหรือเช่าหากราคาที่จะซื้อหรือเช่าสูงกว่าราคาที่ได้จาก รายงานการประเมินค่า เกินร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว
3. ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการที่บริษัทจัดการซึ่งเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดการกอง ทุนรวมนั้น ผู้ดูแลผลประโยชน์ บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ปรึกษา ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์หรือบริษัทในเครือของบุคคลดังกล่าว เป็นเจ้าของหรือมีทรัพย์สิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่า
(ข) ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้ระบุประเภทและทำเลที่ตั้ง ของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่า
(2) วิธีการจำหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม
(3) วิธีการเพิ่มเงินทุนและวิธีการลดเงินทุนของกองทุนรวม (ถ้ามี)
(4) ข้อความว่า
"การที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ได้อนุมัติให้จัดตั้งและจัด การกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์______________________มิได้เป็นการแสดงว่าคณะกรรมการกำกับ หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์และสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ได้รับรองถึง ความถูกต้องของข้อมูลในหนังสือชี้ชวน และมิได้ประกันราคาหน่วยลงทุนที่เสนอขาย"
(5) วัน เดือน ปี ที่รวบรวมข้อมูลในหนังสือชี้ชวน
ข้อความตาม (4) และ (5) ให้พิมพ์ไว้ที่ปกหน้าด้านในของหนังสือชี้ชวนด้วยตัวพิมพ์ขนาดไม่ เล็กกว่าข้อความทั่วไปในหนังสือชี้ชวน ซึ่งอ่านได้ชัดเจน ทั้งนี้ ข้อความตาม (4) ให้อยู่ในกรอบสี่เหลี่ยม ด้วย
ข้อ 4 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป
ประกาศ ณ วันที่ 28 เมษายน พ.ศ. 2540
(นายปกรณ์ มาลากุล ณ อยุธยา)
เลขาธิการ
สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
ที่ สน. 11/2540
เรื่อง แบบหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนที่ออกใหม่
ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ลงทุนสถาบัน
----------------
อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 123 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ออกข้อกำหนดไว้ดังต่อไปนี้
ข้อ 1 ในประกาศนี้
"ผู้ลงทุนสถาบัน" หมายความว่า ผู้ลงทุนประเภทสถาบันหรือที่มีลักษณะเฉพาะตามข้อ 7(3) (ก) ถึง (ณ) แห่งประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กจ.13/2539 เรื่อง การยื่นและการยกเว้นการยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหลักทรัพย์ ลงวันที่ 12 กันยายน พ.ศ. 2539
"โครงการ" หมายความว่า โครงการจัดการกองทุนรวมของบริษัทจัดการ
"กองทุนรวม" หมายความว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทจัดการจัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อจำหน่ายหน่วยลงทุนแก่ผู้ลงทุนสถาบัน และนำเงินที่ได้จากการจำหน่ายหน่วยลงทุนไปซื้อ หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์และจัดการผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว
"บริษัทจัดการ" หมายความว่า บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวม
"ประกาศที่ สน. 8/2540" หมายความว่า ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 8/2540 เรื่อง แบบหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนที่ออกใหม่ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 26 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2540
"กองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง" หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกำหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่าไว้เป็นการแน่นอนแล้วในโครงการ
"รายงานการประเมินค่า" หมายความว่า รายงานของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งระบุรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่า โดยมีผู้ประเมินหลักเป็นผู้ลงลายมือชื่อในรายงานดังกล่าว
"บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน" หมายความว่า นิติบุคคลที่มีวัตถุประสงค์ในการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่าทรัพย์สินเป็นทางค้าปกติ และได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานให้เป็นบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินของกองทุนรวมได้
"การประเมินค่า" หมายความว่า การคำนวณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อประชาชนโดยเป็นการประเมินอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งต้องมีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ ข้อจำกัดสิทธิครอบครองในทรัพย์สิน เงื่อนไขและข้อจำกัดทางกฎหมาย ข้อจำกัดอื่นของการใช้ประโยชน์ รายละเอียดการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน และรายละเอียดอื่นที่เกี่ยวข้องรวมทั้งการสำรวจทรัพย์สินตามสภาพที่เป็นอยู่
"การสอบทานการประเมินค่า" หมายความว่า การเสนอความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม โดยมิได้มีการสำรวจทรัพย์สิน
"ผู้ประเมินหลัก" หมายความว่า ผู้ที่รับผิดชอบในการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่า ซึ่งได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานให้เป็นผู้ประเมินหลักของกองทุนรวมได้ และลงลายมือชื่อในรายงานการประเมินค่า
"ผู้ดูแลผลประโยชน์" หมายความว่า ผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวม
"ที่ปรึกษา" หมายความว่า บุคคลที่รับให้คำปรึกษาหรือคำแนะนำแก่บริษัทจัดการเกี่ยวกับการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือการจัดการผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น เพื่อประโยชน์ในการจัดการกองทุนรวม
"ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์" หมายความว่า นิติบุคคลที่ได้รับมอบหมายจากบริษัทจัดการให้ทำหน้าที่ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมแทนบริษัทจัดการ
"การบริหารอสังหาริมทรัพย์" หมายความว่า การดูแลรักษาให้อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมอยู่ในสภาพที่ดีและพร้อมที่จะใช้หาผลประโยชน์ได้ตลอดเวลา ตลอดจนการจัดการผลประโยชน์จาก อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวด้วย
"บริษัทในเครือ" หมายความว่า บริษัทที่ถือหุ้นในบริษัทจัดการ ผู้ดูแลผลประโยชน์บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ปรึกษา หรือผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ร้อยละสิบของจำนวนหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดของบุคคลดังกล่าว หรือบริษัทที่บุคคลดังกล่าวถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละสิบของจำนวนหุ้น ที่จำหน่ายได้แล้ว ทั้งหมดของบริษัทนั้น
"กองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง" หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกำหนดเพียงประเภท และทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่าไว้ในโครงการ
"สำนักงาน" หมายความว่า สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
ข้อ 2 หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนที่ออกใหม่ของโครงการซึ่งบริษัทจัดการจัดทำขึ้น ให้ เป็นไปตามประกาศที่ สน. 8/2540 และประกาศนี้ แต่ทั้งนี้มิให้นำข้อ 2 วรรคหนึ่ง (6) (11) (17) (22) (23) (24) และวรรคสอง แห่งประกาศที่ สน. 8/2540 มาใช้บังคับ
ข้อ 3 นอกจากรายการที่บริษัทจัดการต้องแสดงในหนังสือชี้ชวนเสนอขาย หน่วยลงทุนที่ออกใหม่ของโครงการตามข้อ 2 แห่งประกาศที่ สน.8/2540 แล้ว ให้บริษัทจัดการแสดงรายการดังต่อไปนี้ ไว้ในหนังสือชี้ชวนดังกล่าวด้วย
(1) รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่า
(ก) ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้ระบุรายละเอียดหรือข้อเท็จ จริงดังต่อไปนี้
1. ชื่อ ที่ตั้ง ลักษณะ ประเภทการใช้งาน และอายุการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี)
2. ราคาที่จะซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ได้รายงานการประเมินค่า โดยบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน และเหตุผลที่จะซื้อหรือเช่าหากราคาที่จะซื้อหรือเช่าสูงกว่าราคาที่ได้จาก รายงานการประเมินค่า เกินร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว
3. ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการที่บริษัทจัดการซึ่งเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดการกอง ทุนรวมนั้น ผู้ดูแลผลประโยชน์ บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ปรึกษา ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์หรือบริษัทในเครือของบุคคลดังกล่าว เป็นเจ้าของหรือมีทรัพย์สิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่า
(ข) ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้ระบุประเภทและทำเลที่ตั้ง ของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่า
(2) วิธีการจำหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม
(3) วิธีการเพิ่มเงินทุนและวิธีการลดเงินทุนของกองทุนรวม (ถ้ามี)
(4) ข้อความว่า
"การที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ได้อนุมัติให้จัดตั้งและจัด การกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์______________________มิได้เป็นการแสดงว่าคณะกรรมการกำกับ หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์และสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ได้รับรองถึง ความถูกต้องของข้อมูลในหนังสือชี้ชวน และมิได้ประกันราคาหน่วยลงทุนที่เสนอขาย"
(5) วัน เดือน ปี ที่รวบรวมข้อมูลในหนังสือชี้ชวน
ข้อความตาม (4) และ (5) ให้พิมพ์ไว้ที่ปกหน้าด้านในของหนังสือชี้ชวนด้วยตัวพิมพ์ขนาดไม่ เล็กกว่าข้อความทั่วไปในหนังสือชี้ชวน ซึ่งอ่านได้ชัดเจน ทั้งนี้ ข้อความตาม (4) ให้อยู่ในกรอบสี่เหลี่ยม ด้วย
ข้อ 4 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป
ประกาศ ณ วันที่ 28 เมษายน พ.ศ. 2540
(นายปกรณ์ มาลากุล ณ อยุธยา)
เลขาธิการ
สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์