ประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน
ที่ ทจ. 3/2564
เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์
เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
(ฉบับที่ 18)
อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 16/6 วรรคสอง (1) แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 35 และมาตรา 69 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และ ตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 คณะกรรมการกำกับตลาดทุนออกประกาศไว้ดังต่อไปนี้ ข้อ 1 ให้ยกเลิกความใน (ก) ของ (3) ในข้อ 10 แห่งประกาศคณะกรรมการ กำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน ?(ก) มีข้อกำหนดให้กองทรัสต์จัดหาผลประโยชน์โดยการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เท่านั้น และมีข้อจำกัดมิให้ดำเนินการในลักษณะใดที่เป็นการใช้กองทรัสต์เพื่อประกอบธุรกิจอื่น เช่น ธุรกิจโรงแรม หรือธุรกิจโรงพยาบาล เป็นต้น เว้นแต่ในกรณีที่กองทรัสต์มีความจำเป็น อันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หรืออยู่ระหว่างสรรหาผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ รายใหม่ กองทรัสต์อาจดำเนินการในลักษณะที่เป็นการใช้กองทรัสต์เพื่อประกอบธุรกิจอื่นดังกล่าว เป็นการชั่วคราวได้? ข้อ 2 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็น (จ) ใน (5) ของข้อ 25 แห่งประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการ กำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 18/2558 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 4) ลงวันที่ 27 เมษายน พ.ศ. 2558 ?(จ) กองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม ซึ่งมีผู้จองซื้อไม่ถึงสองราย? ข้อ 3 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นข้อ 40/1 ในส่วนที่ 3 เงื่อนไขภายหลังการเสนอขาย ของหมวด 4 เงื่อนไขการอนุญาต ในภาค 1 การขออนุญาตและการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ แห่งประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 ?ข้อ 40/1 ในกรณีที่กองทรัสต์มีความจำเป็นต้องประกอบธุรกิจอื่นเป็นการชั่วคราว ตามข้อ 10(3) (ก) ก่อนการดำเนินการดังกล่าว ให้ผู้ได้รับอนุญาตเปิดเผยรายงานเพื่อชี้แจงสาเหตุ ในการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ พร้อมทั้งแจ้งแนวทางการดำเนินการของกองทรัสต์ในระหว่างการสรรหาผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ และรายงานความคืบหน้าของการดำเนินการดังกล่าวทุกหกเดือนนับแต่วันที่มีการประกอบธุรกิจอื่นเป็นการชั่วคราวจนกว่าจะมีผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ การเปิดเผยรายงานและการรายงานตามวรรคหนึ่ง ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้ (1) กรณีหน่วยทรัสต์เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ให้เปิดเผยข้อมูลดังกล่าวผ่านระบบการเปิดเผยสารสนเทศของตลาดหลักทรัพย์ (2) กรณีอื่นนอกจาก (1) ให้รายงานต่อสำนักงานตามแนวทางที่สำนักงานกำหนด และเปิดเผยข้อมูลด้วยวิธีการใด ๆ เพื่อให้ผู้ลงทุนทราบข้อมูลดังกล่าวในช่องทางที่เหมาะสม เช่น การประกาศทางหนังสือพิมพ์ หรือการประกาศทางเว็บไซต์ เป็นต้น? ข้อ 4 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นภาค 4 การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม ข้อ 51 ข้อ 52 ข้อ 53 ข้อ 54 และข้อ 55แห่งประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 ?ภาค 4 การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มี ข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืน ให้แก่เจ้าของเดิม ข้อ 51 ในภาคนี้ ?เจ้าของเดิม? หมายความว่า บุคคลที่เป็นเจ้าของและเป็นผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ที่กองทรัสต์จะลงทุนให้แก่กองทรัสต์ และให้หมายความรวมถึงกลุ่มบุคคลเดียวกันของบุคคล ดังกล่าวด้วย ?ผู้ลงทุนสถาบัน? หมายความว่า ผู้ลงทุนสถาบันตามประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกำหนดบทนิยามผู้ลงทุนสถาบัน ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ และผู้ลงทุนรายใหญ่ ?ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ? หมายความว่า ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษตามประกาศ คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกำหนดบทนิยามผู้ลงทุนสถาบัน ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ และผู้ลงทุนรายใหญ่ ข้อ 52 ในการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนด เกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม ให้ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในภาคนี้ ทั้งนี้ ในกรณีที่หลักเกณฑ์ในภาคอื่น ๆ ขัดหรือแย้ง กับหลักเกณฑ์ที่กำหนดในภาคนี้ ให้ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ ที่กำหนดในภาคนี้ ข้อ 53 การขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับ การขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม จะได้รับอนุญาตจากสำนักงานต่อเมื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้ (1) กรณีการเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ผู้ลงทุนทั่วไป ทรัพย์สินหลักทั้งหมด ที่กองทรัสต์จะลงทุนต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดให้เจ้าของเดิมมีภาระผูกพัน (obligation) ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนภายในวันเวลาและตามราคาที่กำหนดไว้ล่วงหน้าในวันที่ ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว (2) กรณีการเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ผู้ลงทุนสถาบันหรือผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ (ก) ต้องมีข้อกำหนดให้มีผู้ถือหน่วยทรัสต์ตั้งแต่สองรายขึ้นไป และต้องมิได้เป็นไปเพื่อแสวงหาผลประโยชน์จากการจัดการทรัพย์สินส่วนตัวของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลใด เป็นการเฉพาะ (private trust) รวมทั้งต้องมิได้เป็นไปเพื่อการหลีกเลี่ยงการปฏิบัติตามกฎหมายอื่น ที่เกี่ยวข้อง (ข) ต้องมีข้อจำกัดการโอนหน่วยทรัสต์ให้กับผู้ลงทุนอื่นที่มิใช่ผู้ลงทุนสถาบันหรือผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ เว้นแต่เป็นการโอนทางมรดก (ค) ต้องไม่มีวัตถุประสงค์ในการนำหน่วยทรัสต์เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (ง) ทรัพย์สินหลักทั้งหมดที่จะลงทุนต้องมีลักษณะใดลักษณะหนึ่งหรือ หลายลักษณะดังนี้ 1. เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะตาม (1) 2. เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่อย่างน้อยมีข้อตกลง (option) ให้เจ้าของเดิม ซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนภายในวันเวลาและตามราคาที่กำหนดไว้ล่วงหน้าในวันที่ทำสัญญา ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น สัญญาขายฝาก เป็นต้น (3) อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนตาม (1) และ (2) อย่างน้อยต้องผ่านการประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีรายได้ (income approach) และวิธีต้นทุนทดแทน (replacement cost approach) (4) ภาระผูกพัน (obligation) หรือข้อตกลง (option) ตาม (1) และ (2) ต้องทำ ในรูปแบบของสัญญาที่มีข้อกำหนดอย่างน้อยในเรื่องดังนี้ (ก) ระบุชื่อเจ้าของเดิมที่มีสิทธิซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ (ข) วันเวลาที่เจ้าของเดิมจะซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ (ค) ราคาซื้อคืนเป็นจำนวนเงินที่แน่นอนและต้องไม่มีเงื่อนไขที่จะทำให้ จำนวนเงินที่ตกลงกันไว้เปลี่ยนแปลง (ง) เหตุแห่งการผิดนัดไขว้ (event of cross-default) ซึ่งส่งผลกระทบต่อ ความสามารถของเจ้าของเดิมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์คืน เช่น การผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้หรือมูลหนี้อื่น การหยุดประกอบกิจการทั้งหมดหรือบางส่วนที่สำคัญไม่ว่าจะเป็นการชั่วคราวหรือถาวร หรือถูกศาลสั่งอายัดทรัพย์สิน เป็นต้น ทั้งนี้ กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อตกลง (option) ให้เจ้าของเดิม ซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนตาม (2) (ง) 2. อาจไม่มีข้อกำหนดนี้ก็ได้ (5) เจ้าของเดิมที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์คืนต้องเป็นนิติบุคคลและไม่มีข้อจำกัด ในเรื่องการถือครองอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งต้องมีลักษณะครบถ้วนดังนี้ (ก) มีการจัดทำงบการเงินตามมาตรฐานบัญชีที่กำหนดตามกฎหมายว่าด้วยวิชาชีพบัญชี และผ่านการตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีที่อยู่ในบัญชีที่สำนักงานให้ความเห็นชอบ ทั้งนี้ เฉพาะกรณีอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดให้เจ้าของเดิมมีภาระผูกพัน (obligation) ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนตาม (1) หรือ (2) (ง) 1. (ข) เจ้าของเดิมที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์คืนได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ จากสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่สำนักงานยอมรับ ทั้งนี้ เฉพาะกรณีอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดให้เจ้าของเดิมมีภาระผูกพัน (obligation) ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนตาม (1) (6) การจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ตาม (1) หรือ (2) อาจมีข้อกำหนด ให้สามารถจัดหาผลประโยชน์จากการทำกำไรจากส่วนต่างของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนกับราคาขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้ ข้อ 54 ในกรณีที่ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับ การขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม มีการจัดการกองทรัสต์อื่นหรือมีการจัดการกองทรัสต์ ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิมอื่นด้วย ทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ดังกล่าวที่ยื่นขออนุญาตเสนอขายตามข้อ 53 ต้องไม่เป็นประเภทเดียวกับทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์อื่นหรือกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิมอื่นที่จัดการอยู่ เว้นแต่ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์จะแสดงได้ว่ามีมาตรการหรือกลไกในการป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่เหมาะสมและเพียงพอ เช่น ได้รับอนุมัติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์ ของกองทรัสต์อื่นแล้ว เป็นต้น ข้อ 55 ก่อนการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในแต่ละครั้ง ให้ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์เปิดเผยข้อมูลดังต่อไปนี้ เพิ่มเติมในแบบแสดงรายการข้อมูลตามแบบ 69-REIT (1) สรุปสาระสำคัญของข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่ เจ้าของเดิม (2) ข้อมูลผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน (ถ้ามี) (3) ข้อมูลการประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีรายได้ (income approach) และ วิธีต้นทุนทดแทน (replacement cost approach) (4) ข้อมูลวิเคราะห์ผลตอบแทนและความเสี่ยงของการมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม เช่น ลักษณะผลตอบแทนที่คาดว่าผู้ลงทุนจะได้รับ การดำเนินการของกองทรัสต์ภายหลังจากการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม ความเสี่ยงและผลกระทบ หากคู่สัญญาไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญา และแผนการดำเนินการภายหลังเหตุการณ์ดังกล่าว เป็นต้น (5) ข้อมูลวิเคราะห์ความไวต่อการเปลี่ยนแปลง (sensitivity analysis) ของตัวแปรต่าง ๆ ที่อาจกระทบต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนคาดหวังว่าจะได้รับ เช่น อัตราการเช่า (occupancy rate) เป็นต้น (6) ข้อมูลประมาณการค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สิน และสัดส่วนของเงินลงทุนที่มีการกันไว้เพื่อดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี (7) ข้อมูลอื่นที่จำเป็นและอาจมีผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้ลงทุน (ถ้ามี)? ข้อ 5 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2564 เป็นต้นไป ประกาศ ณ วันที่ 12 มกราคม พ.ศ. 2564 (นางสาวรื่นวดี สุวรรณมงคล) เลขาธิการ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ประธานกรรมการ คณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่มา: http://www.sec.or.th/