ประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุนที่ ทจ. 47/2564 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 22)

อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 16/6 วรรคสอง (1) แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535  ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551  มาตรา 35 และมาตรา 69 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และ
ตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535  คณะกรรมการกำกับตลาดทุนออกประกาศไว้ดังต่อไปนี้
                    ข้อ 1   ให้เพิ่มบทนิยามคำว่า ?กองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน? และ ?กองทรัสต์
ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า? ต่อจากบทนิยามคำว่า ?ผู้ลงทุนสถาบัน? ในข้อ 2 แห่งประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555  เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์
เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555  ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 43/2564  เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 21) ลงวันที่ 24 พฤษภาคม พ.ศ. 2564
                    ??กองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน?  หมายความว่า   กองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม
                    ?กองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า?  หมายความว่า  กองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนดไว้ล่วงหน้า โดยเงื่อนไขดังกล่าวเป็นเงื่อนไขที่กำหนดเพิ่มเติมขึ้น นอกเหนือจากเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาเช่าเนื่องจาก
การผิดสัญญา?
ข้อ 2   ให้ยกเลิกความใน (4) ของข้อ 3 แห่งประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน
ที่ ทจ. 49/2555  เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555  ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่
ทจ. 43/2564  เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 21) ลงวันที่ 24 พฤษภาคม พ.ศ. 2564 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน
?(4)  การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน
และกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในภาค 4?
ข้อ 3   ให้ยกเลิกความใน (จ) ของ (5) ในข้อ 25 แห่งประกาศคณะกรรมการ
กำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555  เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุน
ในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555  ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการ
กำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 3/2564  เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุน
ในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 18) ลงวันที่ 12 มกราคม พ.ศ. 2564  และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน
?(จ)  กองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืนหรือกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า ซึ่งมีผู้จองซื้อไม่ถึงจำนวนดังนี้
1.  ไม่ถึงสองร้อยห้าสิบราย เฉพาะกรณีการเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่
ผู้ลงทุนทั่วไป
2.  ไม่ถึงสองราย เฉพาะกรณีการเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ผู้ลงทุนสถาบัน
หรือผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ?
ข้อ 4   ให้ยกเลิกความในภาค 4 การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์
ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม ข้อ 51 ข้อ 52 ข้อ 53 ข้อ 54 และข้อ 55  แห่งประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555  เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555  ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม
โดยประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 3/2564  เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 18) ลงวันที่ 12 มกราคม พ.ศ. 2564  และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน
?ภาค 4
การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน
และกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า
ข้อ 51   ในภาคนี้
                    ?เจ้าของเดิม?  หมายความว่า
(1)  บุคคลที่เป็นเจ้าของและเป็นผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์จะลงทุน
ให้แก่กองทรัสต์ ซึ่งรวมถึงกลุ่มบุคคลเดียวกันของบุคคลดังกล่าวด้วย  ในกรณีของกองทรัสต์ที่มี
ข้อกำหนดขายคืน
(2)  บุคคลที่เป็นผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์จะลงทุน  ในกรณีของกองทรัสต์
ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า


?ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ?  หมายความว่า   ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษตามประกาศ
คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกำหนดบทนิยามผู้ลงทุนสถาบัน
ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ และผู้ลงทุนรายใหญ่
ข้อ 52   ในการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ตามภาคนี้  ให้ผู้ยื่นคำขออนุญาต
เสนอขายหน่วยทรัสต์ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในภาคนี้เพิ่มเติม  ทั้งนี้ ในกรณีที่หลักเกณฑ์
ในภาคอื่น ๆ ขัดหรือแย้งกับหลักเกณฑ์ที่กำหนดในภาคนี้  ให้ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในภาคนี้
ข้อ 53   การขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน หรือกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า แก่ผู้ลงทุนทั่วไป จะได้รับอนุญาตจากสำนักงานต่อเมื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
                    (1)  ทรัพย์สินหลักทั้งหมดที่กองทรัสต์จะลงทุนต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดดังนี้
                           (ก)  ในกรณีกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน ต้องมีข้อกำหนดให้เจ้าของเดิม
มีภาระผูกพัน (obligation) ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์คืน ภายในวันเวลาและตามราคาที่กำหนดไว้ล่วงหน้าในวันที่ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว
                           (ข)  ในกรณีกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า ต้องมีข้อตกลง
ให้กองทรัสต์มีสิทธิในการบอกเลิกสัญญาเช่าภายในวันเวลาและตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ล่วงหน้า
ในวันที่ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว  และให้กองทรัสต์มีสิทธิได้รับค่าชดเชยจากเจ้าของเดิม
เมื่อกองทรัสต์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไข  ทั้งนี้ เงื่อนไขดังกล่าวต้องไม่มีผลทำให้สัญญาเช่ามีลักษณะเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญาอื่น
(2)  อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนตาม (1) อย่างน้อยต้องผ่านการประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีรายได้ (income approach) และวิธีต้นทุนทดแทน (replacement cost approach)
(3)  ภาระผูกพัน (obligation) หรือข้อตกลง ตาม (1) ต้องทำในรูปแบบของสัญญา
ที่มีข้อกำหนดอย่างน้อยในเรื่องดังนี้
(ก)  ระบุชื่อเจ้าของเดิมที่มีสิทธิซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้มีสิทธิบอกเลิก
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์
(ข)  วันเวลาที่จะซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ หรือบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์
(ค)  เหตุแห่งการผิดนัดไขว้ (event of cross-default) ซึ่งส่งผลกระทบต่อ
ความสามารถของเจ้าของเดิมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์คืน หรือในการจ่ายค่าชดเชยเมื่อมีการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า เช่น การผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้หรือมูลหนี้อื่น การหยุดประกอบกิจการทั้งหมดหรือบางส่วนที่สำคัญไม่ว่าจะเป็นการชั่วคราวหรือถาวร หรือถูกศาลสั่งอายัดทรัพย์สิน เป็นต้น
(ง)  กำหนดราคาซื้อคืนเป็นจำนวนเงินที่แน่นอนและต้องไม่มีเงื่อนไขที่จะทำให้จำนวนเงินที่ตกลงกันไว้เปลี่ยนแปลง ในกรณีกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน
(จ)  มีข้อกำหนดเพิ่มเติมดังนี้ ในกรณีกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า
       1.  ค่าชดเชยให้แก่กองทรัสต์เมื่อมีการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซึ่งต้องเป็นจำนวนเงินที่แน่นอนหรือเป็นสูตรการคำนวณที่ชัดเจน
       2.  เงื่อนไขในการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า
(4)  เจ้าของเดิมต้องมีลักษณะครบถ้วนดังนี้
(ก)  เป็นนิติบุคคลและไม่มีข้อจำกัดในเรื่องการถือครองอสังหาริมทรัพย์
ตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง
(ข)  มีการจัดทำงบการเงินตามมาตรฐานบัญชีที่กำหนดตามกฎหมายว่าด้วยวิชาชีพบัญชี และผ่านการตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีที่อยู่ในบัญชีที่สำนักงานให้ความเห็นชอบ
(ค)  มีการจัดอันดับความน่าเชื่อถือจากสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือ
ที่สำนักงานยอมรับ และมีการทบทวนการจัดอันดับความน่าเชื่อถืออย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลาจนกว่าจะมีการซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ หรือการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า แล้วแต่กรณี
                    (5)  การจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืนอาจมีข้อกำหนดให้สามารถจัดหาผลประโยชน์จากการทำกำไรจากส่วนต่างของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
ที่ลงทุนกับราคาขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้
                    ข้อ 54   การขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืน หรือกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่า แก่ผู้ลงทุนสถาบันหรือผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ
จะได้รับอนุญาตจากสำนักงานต่อเมื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
                           (1)  ทรัพย์สินหลักทั้งหมดที่กองทรัสต์จะลงทุนต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างดังนี้
      (ก)  เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะตามข้อ 53(1)
      (ข)  เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างดังนี้
1.  มีข้อตกลง (option) ให้เจ้าของเดิมซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืน
ภายในวันเวลาและตามราคาที่กำหนดไว้ล่วงหน้าในวันที่ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
เช่น สัญญาขายฝาก เป็นต้น
            2.  มีข้อตกลงให้เจ้าของเดิมมีสิทธิในการบอกเลิกสัญญาเช่าภายในวันเวลา
และตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ล่วงหน้าในวันที่ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว และให้กองทรัสต์
มีสิทธิได้รับค่าชดเชยจากเจ้าของเดิมเมื่อเจ้าของเดิมใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไข
                    (2)  ในกรณีของกองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์สินหลักที่มีลักษณะตาม (1) (ก)
ต้องเป็นไปตามข้อ 53(2) ข้อ 53(3) ข้อ 53(4) (ก) และ (ข) และข้อ 53(5)
                    (3)  ในกรณีของกองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์สินหลักที่มีลักษณะตาม (1) (ข)
ต้องเป็นไปตามข้อ 53(2) ข้อ 53(3) (ก) (ข) (ง) และ (จ) ข้อ 53(4) (ก) และข้อ 53(5)
                           (4)  ต้องมิได้เป็นไปเพื่อแสวงหาผลประโยชน์จากการจัดการทรัพย์สินส่วนตัว
ของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลใดเป็นการเฉพาะ (private trust)  รวมทั้งต้องมิได้เป็นไปเพื่อการหลีกเลี่ยง
การปฏิบัติตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง
                          (5)  มีข้อจำกัดการโอนหน่วยทรัสต์ให้กับผู้ลงทุนอื่นที่มิใช่ผู้ลงทุนสถาบันหรือ          ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ  เว้นแต่เป็นการโอนทางมรดก
                          (6)  ไม่มีวัตถุประสงค์ในการนำหน่วยทรัสต์เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
                    ข้อ 55   ในกรณีที่ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ตามภาคนี้ มีการจัดการกองทรัสต์อื่นไม่ว่าจะเป็นกองทรัสต์ที่มีข้อกำหนดขายคืนหรือกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขและเวลาบอกเลิกสัญญาเช่าหรือไม่  ทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ที่ยื่นขออนุญาตเสนอขายตามข้อ 53 หรือข้อ 54
ต้องไม่เป็นประเภทเดียวกับทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์อื่นที่ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์จัดการอยู่  เว้นแต่ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์จะแสดงได้ว่ามีมาตรการหรือกลไก
ในการป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่เหมาะสมและเพียงพอ เช่น ได้รับอนุมัติจาก
ผู้ถือหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์อื่นแล้ว เป็นต้น
ข้อ 55/1   ก่อนการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในแต่ละครั้ง ให้ผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์เปิดเผยข้อมูลดังต่อไปนี้ เพิ่มเติมในแบบแสดงรายการข้อมูลตามแบบ 69-REIT
          (1)  สรุปสาระสำคัญของข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่
เจ้าของเดิม หรือข้อกำหนดเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนด
ไว้ล่วงหน้า
          (2)  ข้อมูลผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน (ถ้ามี)
          (3)  ข้อมูลการประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีรายได้ (income approach) และ
วิธีต้นทุนทดแทน (replacement cost approach)
          (4)  ข้อมูลวิเคราะห์ผลตอบแทนและความเสี่ยงของการมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม หรือข้อกำหนดเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนดไว้ล่วงหน้า เช่น ลักษณะผลตอบแทนที่คาดว่าผู้ลงทุนจะได้รับ การดำเนินการ       ของกองทรัสต์ภายหลังจากการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม ความเสี่ยงและผลกระทบ      หากคู่สัญญาไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญา และแผนการดำเนินการภายหลังเหตุการณ์ดังกล่าว     เป็นต้น
          (5)  ข้อมูลวิเคราะห์ความไวต่อการเปลี่ยนแปลง (sensitivity analysis) ของตัวแปรต่าง ๆ ที่อาจกระทบต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนคาดหวังว่าจะได้รับ เช่น อัตราการเช่า (occupancy rate) เป็นต้น
(6)  ข้อมูลประมาณการค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สิน และสัดส่วนของเงินลงทุน
ที่มีการกันไว้เพื่อดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี
          (7)  ข้อมูลอื่นที่จำเป็นและอาจมีผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้ลงทุน (ถ้ามี)?
ข้อ 5   ให้คำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ และแบบแสดงรายการข้อมูลและ
ร่างหนังสือชี้ชวน ที่สำนักงานได้รับก่อนวันที่ประกาศนี้มีผลใช้บังคับ อยู่ภายใต้ประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555  เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุน
ในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555  ที่ใช้บังคับอยู่ก่อนการแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศฉบับนี้
                    ข้อ 6   ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2564 เป็นต้นไป
                                 ประกาศ  ณ  วันที่ 11 มิถุนายน พ.ศ. 2564



          (นางสาวรื่นวดี  สุวรรณมงคล)
          เลขาธิการ
          สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
          ประธานกรรมการ
          คณะกรรมการกำกับตลาดทุน

          ที่มา: http://www.sec.or.th/