โบรกเกอร์ คำแนะนำ ราคาเป้าหมาย (บาท/หุ้น)
บล.ไอร่า ซื้อ 25.00,27.00 (รวม CPNRF)
บล.บัวหลวง ซื้อ 24.80
บล.ธนชาต ซื้อ 24.70
บล.โกลเบล็ก ซื้อ 24.00
สถาบันวิจัยนครหลวงไทย ซื้อลงทุน 21.80
บล.กิมเอ็ง ซื้อ 20.30
นักวิเคราะห์ บล.ธนชาต กล่าวว่า CPN อยู่ในช่วงต้นของการเติบโตรอบใหม่ เป็นระยะแรกของวงจรการเติบโตของ CPN หลังจากเกิดวิกฤตทางการเงินในภูมิภาคเอเชีย เกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2002 ซึ่งทำให้กำไรเติบโตเป็นสองเท่า และราคาหุ้นปรับตัวขึ้นเป็น 3 เท่า จนถึงปี 2006 รอบการเติบโตใหม่ได้เริ่มขึ้นในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ซึ่งในช่วงนี้จำนวนศูนย์การค้าจะเพิ่มขึ้นราว 80% จาก 10 สาขา เป็น 18 สาขาภายในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2013 และกำไรน่าจะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าภายในปี 2014
การขยายตัวในรอบนี้น่าจะมีแหล่งเงินทุนมาจากกระแสเงินสดภายใน และการกู้ยืมปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่ของ CPN เติบโตเต็มที่แล้ว และมีฐานกระแสเงินสดที่สูงขึ้น แม้ว่าบริษัทฯ มีแผนการลงทุนราว 24 พันล้านบาทในช่วงปี 2009-12 แต่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทฯ อยู่ที่ 4-5 พันล้านบาท/ปี และเงินกู้ยืมน่าจะเพียงพอสำหรับแผนการลงทุนดังกล่าว อัตราหนี้สินต่อทุนสุทธิจะเพิ่มขึ้นแตะระดับสูงสุดที่ 1.1 เท่าภายในสิ้นปีนี้ และลดลงหลังจากนั้น การพึ่งเงินทุนจาก REIT เพื่อผลักดันการเติบโตจึงเป็นสิ่งที่ไม่จำเป็น แต่หากมีก็จะส่งผลให้ฐานะทางการเงินของ CPN แข็งแกร่งขึ้นและทำให้ได้กำไรพิเศษเพิ่มเติมอีกด้วย
"ราคาเป้าหมายใหม่ของเราอยู่ที่ 24.70 บาท/หุ้น เพิ่มขึ้นจากเดิมที่ 20.60 บาท/หุ้น ปัจจุบัน CPN อยู่ในช่วงเริ่มต้นของรอบการเติบโตใหม่ และ CPN ซื้อขายอยู่ในช่วงกลางของ P/E ในอดีตที่ 8-28 เท่า เท่านั้น เนื่องจากราคาหุ้นมี upside 40.3% เราจึงยังคงแนะนำ ซื้อ"นักวิเคราะห์ กล่าว
ด้าน น.ส.สุทธาทิพย์ พีรทรัพย์ สุทธาทิพย์ พีรทรัพย์ บล.กิมเอ็ง กล่าวว่า แนวโน้มผลประกอบการ CPN อยู่ในเกณฑ์ที่ดีในส่วนของโครงการเดิม เพราะเรื่องของอัตราค่าเช่ายังสูงต่อเนื่อง ขณะเดียวกันก็มีรายได้จากโครงการใหม่เข้ามาเรื่อยๆ ตั้งแต่ปลายปีที่แล้วที่เปิดสาขาที่แจ้งวัฒนะ และปีนี้ก็เปิดไปแล้ว 2 แห่ง คือ เซ็นทรัลเฟสติวัลพัทยาบีช, เซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี ส่วนปลายปีนี้จะเปิดที่ จ.ขอนแก่นอีก จะทำให้จนถึงสิ้นปี 52 จะมีสาขาที่เปิดให้บริการรวม 14 สาขา ส่วนที่ยังมีอยู่ในแผนคือ สาขาที่ 2 ใน จ.เชียงใหม่ และ จ.อุดรธานีที่เพิ่งจะเข้าซื้อกิจการจากคนอื่นอีก
สำหรับเซ็นทรัลพลาซาแจ้งวัฒนะ ซึ่งเปิดไปเมื่อเดือนพ.ย.ที่ผ่านมา ปัจจุบันมีอัตราการเช่าเพิ่มเป็น 92% จากเดิม 85%, เซ็นทรัลเฟสติวัลพัทยาบีช เปิดเมื่อเดือน ม.ค.52 ด้วยอัตราเช่า 75% ปัจจุบันเพิ่มเป็น 88% และคาดว่าจะเป็น 90% ในเดือน ส.ค. และเซ็นทรัลพลาซาชลบุรี ที่เพิ่งเปิดไปเมื่อเดือน พ.ค.มีอัตราเข้าเช่า 80% และจะเพิ่มเป็น 92% ในเดือน ธ.ค.นี้ ส่วนเซ็นทรัลพลาซาขอนแก่น จะเปิดในเดือน ธ.ค.มีลูกค้าเช่าพื้นที่แล้ว 66%
โดยรวมแล้วเราประมาณการแบบระมัดระวังว่าปีนี้รายได้ของ CPN จะเพิ่มขึ้น 18% แต่ด้านกำไรลดลง 9% จากค่าใช้จ่ายการเปิดโครงการใหม่และต้นทุนที่สูงขึ้นโดยเฉพาะจากค่าเช่าโครงการลาดพร้าวซึ่งมีการทำสัญญาเช่าช่วงใหม่
"เรายังแนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 20.30 บาท/หุ้น จากประเด็นการขยายสาขาต่อเนื่อง แนวโน้มรายได้ยังโตต่อเนื่อง แม้ว่ากำไรปีนี้จะลดลงเล็กน้อยก็ตาม"น.ส.สุทธาทิพย์ กล่าว
น.ส.วิลาสินี บุญมาสูงทรง นักวิเคราะห์อาวุโส บล.โกลเบล็ก กล่าวว่า บอร์ดอนุมัติให้เช่า/เช่าช่วงที่ดิน รวมถึงอาคารศูนย์การค้าบางส่วนและอาคารสำนักงาน 2 อาคารของโครงการเซ็นทรัลพลาซาปิ่นเกล้าแก่กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท(CPNRF)เป็นระยะเวลา 15 ปี แต่ให้ชะลอแผนการให้เช่า/เช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ โครงการเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต ออกไปก่อน
ขณะที่บอร์ดกองทุนรวมฯ CPNRF มีมติอนุมัติเพิ่มทุนอีก 6,706 ล้านบาทจากเดิม 10,915 ล้านบาทเป็น 17,621 ล้านบาท โดยเสนอขายหน่วยลงทุนใหม่จำนวนไม่เกิน 839 ล้านหน่วย จัดสรรส่วนแรก 50% ให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนเดิม และส่วนที่สอง 50% จัดสรรให้กับประชาชนทั่วไปและ/หรือบุคคลในวงจำกัด กำหนด XM 23 ก.ค.52 วันประชุม 17 ส.ค.52
น.ส.วิลาสินี กล่าวว่า การขายทรัพย์สินดังกล่าวน่าจะทำให้ CPN มีกำไรราว 1 พันล้านบาท ซึ่งจะช่วยให้ผลประกอบการปี 52 กลับมาขยายตัวได้จากที่เราคาดกำไรปกติปี 52 ราว 2,032 ล้านบาทซึ่งลดลง 7%YoY
บริษัทจะมีกระแสเงินสดมาใช้ในการพัฒนาโครงการระหว่างก่อสร้าง ได้แก่ สาขาขอนแก่น และสาขาพระราม 9 รวมทั้งโครงการสวนลุมไนท์พลาซ่าที่จะรับมอบพื้นที่ราวปลายปีนี้ รวมทั้งสามารถนำไปใช้คืนเงินกู้และช่วยลดความเสี่ยงทางการเงินจากอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน(D/E Ratio)ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันอยู่ที่ 1.9 เท่าเทียบกับ 1.6 เท่า ณ สิ้นไตรมาสแรกปี 51
บล.โกลเบล็ก มองว่า ราคาปิดล่าสุด CPN ยังต่ำกว่าราคาเหมาะสมที่ประเมินด้วยวิธี DCF ที่ WACC 5.4% ได้เท่ากับ 24 บาทสำหรับปี 52 โดยซื้อขายที่ PER ระดับ 19 เท่าเทียบกับระดับ PER สูงสุดในอดีตที่ระดับ 33 เท่า เมื่อพิจารณากับศักยภาพในการเติบโตต่อเนื่องของยอดขายจากการพัฒนาศูนย์การค้าเพื่อเปิดดำเนินการเพิ่มขึ้นทุกปี
ส่วนกองทุน CPNRF มีมุมมองว่า Point ของ Property Fund มี Dividened Pay Out อยู่ที่ 90% ซึ่งเป็นข้อบังคับอยู่แล้ว ซึ่งเหมือนเป็นทางเลือกในการออมอีกทางหนึ่ง อีกทั้งเงินปันผลจากกองทุนยังได้รับการยกเว้นภาษี ส่วนความเสี่ยงของการถือหน่วยลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ สภาพคล่อง หากสภาพคล่องต่ำก็จะขายไม่ได้
"จุดที่น่าสังเกต คือ กองทุน CPNRF กองใหญ่มาก ประมาณหมื่นล้านบาท จากตอนสตาร์ทขายที่หมื่นล้านบาทแล้วไปขายที่ต่างประเทศ ทำให้ตอนเข้าเทรดช่วงแรกๆ ราคาพุ่งไปเกินราคา IPO เป็นตัวแรกของพร๊อพเพอร์ตี้ฟันด์ที่ขายในประเทศ และพอเข้าเทรด ราคาไม่ถึง 10 บาท จากปกติที่ราคา IPO จะอยู่ที่ประมาณ 10 บาท แต่เข้ามาแล้วเหลือ 9 บาท เพราะฉะนั้นผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้ผลประโยชน์แค่เรื่องเงินปันผลอย่างเดียวแต่ไม่ได้เรื่อง Capital Gain แต่ว่าการจัดการของกทุน CPNRF มองว่า ค่อนข้างดีพอสมควรทำให้มี Capital Gain ด้วย"น.ส.วิลาสินีกล่าว