หุ้น BLAND ราคาวิ่งขึ้น 4.35% มาอยู่ที่ 0.48 บาท เพิ่มขึ้น 0.02 บาท มูลค่าซื้อขาย 89.57 ล้านบาท เมื่อเวลา 15.27 น. โดยเปิดตลาดที่ 0.46 บาท ราคาปรับตัวขึ้นสูงสุดที่ 0.50 บาท และราคาปรับตัวลงต่ำสุดที่ 0.46 บาท
Fund Survey Trading Stocks บล.ฟาร์อีสท์ แนะ"ซื้อเก็งกำไร"หุ้น บมจ.บางกอกแลนด์(BLAND)ราคาเป้าหมายกรณีดีที่สุด 1.78 บาท โดยประเมินว่า ศูนย์จัดแสดงอิมแพ็คได้ถูกขายจากบริษัทย่อยบริษัทหนึ่งของ BLAND ไปให้กับ บ.อิมแพ็ค เอ็กซิบิชั่น แมเนจเมนท์ (IEM) ซึ่งเดิม BLAND ถือหุ้น IEM 100% โดยการแลกหุ้นที่พาร์ 100 (ทุนจดทะเบียน 12,953 ล้านบาท) และต่อมาได้ขายหุ้น 42.2% ให้กับ Juutland Limited จากเกาะเคย์แมน ในราคาพรีเมี่ยมที่ 127.99 บาท มูลค่า 7,000 ล้านบาท
IEM ซึ่งเป็นเจ้าของ IMPACT มีแผนที่จะลงทุนเพิ่มเติมให้ครบวงจรไปยังศูนย์การค้าและโรงแรมในบริเวณเดียวกัน เพื่อเพิ่มศักยภาพให้กับ IMPACT ต่อไป แต่ IEM จะต้องการเงินสดอีกมากถ้าโครงการดังกล่าวเริ่มต้น ทางเลือกที่เป็นไปได้สำหรับการระดมเงินทุน คือ การนำ IEM จดทะเบียนเข้าตลาดหลักทรัพย์เพื่อออกหุ้นสามัญเพิ่มทุน หรือขาย IMPACT เข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม คาดว่า IEM จะยังไม่สามารถ IPO ในเร็ว ๆ นี้เนื่องจาก IEM ยังไม่สามารถแสดงผลตอบแทนที่น่าจะสนใจสำหรับนักลงทุนได้ เนื่องจากค่าใช้จ่ายสำคัญของ IEM คือ ค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินที่สูงถึง 700 ล้านบาท ต่อปี (จากรายได้ประมาณ 2,000 ล้านบาท) ซึ่ง ROE ของ IEM ไม่อยู่ในระดับที่น่าสนใจถ้าจะขายหุ้นในราคาที่สูงกว่า 127.99 บาท (พาร์ 100)
การขาย IMPACT เข้ากองทุนดูจะเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด จากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่สูงถึง 1,400 ลบ. ต่อปี สมมติฐานที่ Dividend Yield เริ่มต้นที่ 7.0% ต่อปี จะทำให้ IMPACT มีมูลค่าสูงถึง 20,000 ล้านบาท ผลประโยชน์โดยตรงที่ BLAND ได้รับ คือ
BLAND จะบันทึกกำไรสุทธิทันที 3,900 ล้านบาท (0.22 บาท/หุ้น) พร้อมกับเงินสด 4,360 ลบ. (0.25 บาท/หุ้น) และหน่วยลงทุนของกองทุน 6,670 ลบ. (0.37 บาท/หุ้น) รวมเป็นมูลค่าทั้งสิ้นประมาณ 11,000 ลบ. (0.62 บาท/หุ้น)
กำไรจากการจ่ายปันผลของกองทุนปีละ 254 ลบ. (ส่วนแบ่ง 55% ของการถือหน่วยลงทุน 33% ของ IEM) และลดค่าใช้จ่ายค่าเสื่อมราคาลงไปถึงปีละ 385 ลบ. ทำให้กำไรสุทธิปรับเพิ่มขึ้นทันที 639 ลบ. ต่อปี (0.04 บาท/หุ้น)
เงินสดที่ได้รับมี 2 ทางเลือกในการสร้างผลประโยชน์กับ BLAND คือ ให้ IEM พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ครบวงจรสำหรับศูนย์การแสดง IMPACT หรือจ่ายเป็นเงินปันผลกลับให้ BLAND เพื่อจ่ายหนี้ โดยหนี้ส่วนใหญ่ของ BLAND อิงอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ไม่ต่ำกว่า MLR เพราะฉะนั้นไม่ว่ากรณีใดก็ตามเงินสดส่วนนี้จะต้องสร้างผลตอบแทนไม่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ย MLR ซึ่งจะทำให้ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยลดลงไปถึงประมาณ 300 ลบ. ต่อปี (0.02 บาท/หุ้น)
โดยแค่เพียงคำนวณจากมูลค่าการขาย IMPACT เข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็จะแสดงทรัพย์สินเงินสดและหน่วยลงทุนถึง 0.62 บาท/หุ้น หรือถ้าคิดเพียงผลประโยชน์จากกำไรจากเงินปันผลจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์และการลดค่าใช้จ่ายค่าเสื่อมราคาที่ 0.04 บาท/หุ้น/ปี ก็จะทำให้มูลค่าหุ้นสูงถึง 0.28 บาท/หุ้น (PE 7 เท่าจากค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม) หรือเพียงมูลค่าที่ดินศรีนครินทร์เพียงอย่างเดียวก็จะมีมูลค่าสูงถึง 0.88 บาท/หุ้น และถ้ารวมทั้ง 3 ปัจจัยเข้าด้วยกัน BLAND จะมีมูลค่าสูงถึง 1.78 บาท เทียบกับมูลค่าปัจจุบันที่ 0.46 บาท จะทำให้ BLAND มี Upside สูงถึง 287%