บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศผลการจัดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB+” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และความสามารถในการขยายธุรกิจโดยมีภาระเงินกู้ไม่มากนัก อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง รวมถึงอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่ค่อยๆ ลดลงแม้ว่าจะยังคงเป็นอัตราที่สูงกว่าผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อีกหลายราย และการคาดการณ์ที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นในระยะสั้นถึงปานกลางเนื่องจากบริษัทจะมีโครงการมากกว่าในอดีต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะทางการเงินให้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้ในระยะปานกลาง ความสามารถในการทำกำไรอาจอ่อนตัวลงเล็กน้อยจากระดับปัจจุบันเนื่องจากสัดส่วนที่ลดลงของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า แต่คาดว่าจะยังคงแข็งแกร่งอยู่ ทั้งนี้ คาดว่าแผนการขยายธุรกิจเชิงรุกจะทำให้บริษัทมีภาระหนี้เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม บริษัทควรรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 50% เอาไว้
ทริสเรทติ้งรายงานว่า บริษัทเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เป็นผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยขนาดกลางซึ่งก่อตั้งในปี 2532 โดยหลังจากที่กลุ่มตระกูลชินวัตรเข้าซื้อกิจการในปี 2538 บริษัทก็เริ่มดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยการพัฒนา “อาคารชินวัตร 3” เป็นโครงการแรก หลังจากนั้น บริษัทได้ปรับโครงสร้างธุรกิจโดยขยายสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในปี 2546 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในเดือนพฤศจิกายน 2546 โดยยังคงมีกลุ่มตระกูลชินวัตรเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในสัดส่วน 61.12% ของหุ้นทั้งหมด ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2554 สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทมีหลากหลายประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ โฮมออฟฟิศ และคอนโดมิเนียม โดยโครงการในปัจจุบันของบริษัทเน้นลูกค้าระดับรายได้ปานกลางถึงสูงซึ่งมีราคาขายต่อหน่วยที่ 5-100 ล้านบาทสำหรับบ้านเดี่ยว ราคา 3.5-4 ล้านบาทสำหรับทาวน์เฮ้าส์ และ 5-7 ล้านบาทสำหรับโฮมออฟฟิศ ส่วนคอนโดมิเนียมมีราคาขายต่อตารางเมตรอยู่ที่ 70,000-120,000 บาท รายได้จากบ้านเดี่ยวยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทซึ่งคิดเป็นสัดส่วนเกินกว่าครึ่งของรายได้รวมในช่วงปี 2553 จนถึงไตรมาสแรกของปี 2554 รายได้จากคอนโดมิเนียมคิดเป็นประมาณ 23% และจากทาวน์เฮ้าส์น้อยกว่า 10%ในช่วงปี 2553 ถึง 3 เดือนแรกของปี 2554 บริษัทมีรายได้จากค่าเช่าลดลงเป็น 12%-13% ของรายได้รวม จาก 17%-20% ในช่วงปี 2551-2552 ทั้งนี้ บริษัทเน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เป็นโครงการขนาดเล็กถึงขนาดกลางเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า ยอดขายของบริษัทเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่นทำสถิติสูงสุดที่ระดับ 5,014 ล้านบาทในปี 2553 เพิ่มขึ้น 13% จาก 4,427 ล้านบาทในปี 2552 ยอดขายในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2554 เพิ่มขึ้นอย่างมากเป็น 2,875 ล้านบาท จาก 1,718 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2553 ทั้งนี้ การเติบโตของยอดขายเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในไตรมาสที่ 4 ของปี 2553 และอัตราการขายที่ดีขึ้นในโครงการปัจจุบัน ยอดขายบ้านเดี่ยวยังคงแข็งแกร่ง โดยเติบโตขึ้นมากในช่วงปี 2553 ถึง 5 เดือนแรกของปี 2554 ในทางตรงข้าม ยอดขายทาวน์เฮ้าส์กลับลดลงเนื่องจากบริษัทเปิดโครงการทาวน์เฮ้าส์ใหม่เพียง 2 โครงการเท่านั้นในปี 2553 โดยบริษัทเน้นพัฒนาบ้านเดี่ยวเป็นส่วนใหญ่ สำหรับยอดขายคอนโดมิเนียมในช่วงปี 2553 ถึง 5 เดือนแรกของปี 2554 นั้น ส่วนใหญ่มาจากโครงการ “เซ็นทริค รัชดา-สุทธิสาร” รายได้รวมจากโครงการที่อยู่อาศัยเท่ากับ 5,787 ล้านบาทในปี 2553 เพิ่มขึ้น 48% จากปี 2552 ซึ่งสาเหตุหลักมาจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากบ้านเดี่ยวและห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม “เซ็นทริค ซีน รัชวิภา” ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2554 รายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 1,419 ล้านบาท จาก 1,333 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2553 โดยรายได้จากบ้านเดี่ยวยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักในการเติบโต ในขณะที่รายได้จากค่าเช่ายังคงเป็นแหล่งรายได้ที่สม่ำเสมอ โดยอยู่ที่ 829 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2552-2553 และเพิ่มขึ้นเป็น 217 ล้านบาทในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2554 จาก 205 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2553
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอยู่ในระดับที่ยอมรับได้โดยได้รับแรงหนุนจากอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ทั้งนี้ อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานที่ระดับ 25%-26% ในช่วงปี 2553 ถึงไตรมาสแรกของปี 2554 ถือว่าแข็งแกร่งเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ในขณะที่สภาพคล่องทางการเงินก็อยู่ในระดับที่ยอมรับได้เช่นกัน อย่างไรก็ตาม การขยายโครงการมากขึ้นในช่วงปี 2553 ถึง 3 เดือนแรกของปี 2554 ทำให้กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนตัวลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเป็น 26.5% ในปี 2553 จาก 29.51% ในปี 2552 และลดลงเป็น 7.55% (ยังไม่ได้ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปี) ในไตรมาสแรกของปี 2554 จาก 15.27% (ยังไม่ได้ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปี) ในช่วงเดียวกันของปี 2553 ภาระหนี้ของบริษัทคงอยู่ในระดับต่ำ โดย ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2554 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ที่ 33.43% (กรณีไม่มีการประเมินมูลค่าใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนจะอยู่ที่ 38.21%) อย่างไรก็ตาม คาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวของบริษัทจะเพิ่มขึ้นในระยะใกล้เนื่องจากบริษัทมีแผนการขยายธุรกิจเชิงรุกในช่วงปี 2554-2555
ทริสเรทติ้งกล่าวถึงความต้องการที่อยู่อาศัยว่าขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและภาวะเศรษฐกิจเป็นสำคัญ โดยปกติภาครัฐมักให้การสนับสนุนอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจถดถอย ในช่วงครึ่งหลังของปี 2552 ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยเริ่มฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญเนื่องจากแรงกระตุ้นของมาตรการจูงใจด้านภาษีของภาครัฐในช่วงปี 2551-2553 และภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ฟื้นตัวเร็วกว่าที่คาดไว้ อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยอยู่ในสภาวะทรงตัวตลอด
ปี 2553 ทั้งนี้ ผู้ประกอบการหลายรายได้เร่งซื้อที่ดินเพิ่มตั้งแต่ปลายปี 2552 ซึ่งส่งผลทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของผู้ประกอบการหลายรายเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากในปี 2553 การเปลี่ยนแปลงนโยบายอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV Ratio) ของธนาคารแห่งประเทศไทยในปี 2554 และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงวงจรขาขึ้นเป็นปัจจัยหลักที่คาดว่าจะชะลอความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียมลงและลดทอนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ดังนั้น จึงคาดว่าอัตราการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้จะต่ำลงเมื่อเทียบกับปีก่อน อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายน่าจะแย่งส่วนแบ่งทางการตลาดจากผู้ประกอบการรายเล็กเพราะผู้ประกอบการรายใหญ่พยายามเพิ่มความหลากหลายของธุรกิจโดยการเข้าไปแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ต่ำลง สถานการณ์ดังกล่าวจะเป็นสาเหตุที่ทำให้การแข่งขันทวีความรุนแรงยิ่งกว่าในอดีต ในส่วนนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ทริสเรทติ้งจะติดตามผลกระทบที่จะเกิดขึ้นอย่างใกล้ชิดต่อไป — จบ
อันดับเครดิตองค์กร: BBB+ แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable (คงที่)
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ rapee@tris.co.th โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2554 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยมิได้รับอนุญาต การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/ratinginformation/rating_criteria.html