บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีประกันมูลค่า 1,100 ล้านบาท (GOLD05OA) ของ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ "BBB" พร้อมกับจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้มีประกันมูลค่า 1,100 ล้านบาทชุดใหม่ของบริษัทที่ระดับ "BBB" ซึ่งสะท้อนความสามารถของบริษัทในการสร้างชื่อให้เป็นที่ยอมรับในตลาดบ้านเดี่ยวระดับสูง และความสามารถของผู้บริหารในการพลิกฟื้นบริษัทภายใน 3 ปี ทว่า ปัจจัยบวกดังกล่าวถูกลดทอนด้วยความกังวลในประวัติการดำเนินงานที่สั้นในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว ตลอดจนผลประกอบการของโครงการอาคารสูงที่ยังไม่เห็นชัดและกระแสเงินสดในการดำเนินงานที่อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับระดับหนี้ ในการให้อันดับเครดิตดังกล่าว ทริสเรทติ้งยังพิจารณาถึงการที่บริษัทจะจัดให้มีการจำนองที่ดินและอาคารเพื่อเป็นหลักประกันแก่ผู้ถือหุ้นกู้ด้วย ซึ่งบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนมูลค่าหลักประกันต่อมูลค่าหุ้นกู้ไม่ต่ำกว่า 1.89 เท่าตลอดอายุของหุ้นกู้ที่มีอยู่ในปัจจุบัน และไม่ต่ำกว่า 1.34 เท่าตลอดอายุของหุ้นกู้ที่จะเสนอขาย
ทริสเรทติ้งรายงานว่า แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางที่ก่อตั้งในปี 2521 โดยตระกูลศรีวิกรม์ หลังจากการปรับโครงสร้างและเพิ่มทุนในปี 2542 กลยุทธ์ของบริษัทภายใต้ทีมผู้บริหารชุดใหม่ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก จากเดิมที่เน้นการพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดได้เปลี่ยนมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวสำหรับลูกค้ารายได้ปานกลางถึงสูง และโครงการพัฒนาอาคารสูงให้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้าต่างประเทศกลางย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ เป้าหมายในการสร้างสมดุลย์รายได้จากการพัฒนาบ้านเดี่ยวเพื่อขายและรายได้จากค่าเช่าอาคารสูงของบริษัทเป็นกลยุทธ์ที่ดี อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันผู้บริหารของบริษัทมีความยืดหยุ่นและมีความสามารถในการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ดังกล่าวเพื่อทำกำไรจากภาวะของตลาดได้ดีพอสมควร
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า แนวคิดของบริษัทในการพัฒนาโครงการต่างจากผู้ประกอบการไทยรายอื่น โดยบริษัทจะเน้นการทำงานร่วมกับบริษัทที่มีความชำนาญในแต่ละสาขา ตั้งแต่การออกแบบโครงการจนถึงการขายโครงการ สำหรับโครงการห้องชุดพักอาศัยให้เช่า (Serviced Apartment) นั้น บริษัทได้ดำเนินการร่วมกับผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงในด้านนี้ ได้แก่ The Ascott Group Ltd. และ Marriott International Inc. การคัดเลือกทำเลที่ดีเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อความสำเร็จในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวของบริษัท บริษัทบริหารการก่อสร้างโครงการบ้านเดี่ยวโดยการเปิดประมูลและเลือกทำสัญญาทั้งโครงการแบบประกันราคาก่อสร้างกับบริษัทก่อสร้างที่มีชื่อเสียง ซึ่งช่วยให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุน ระยะเวลาของการก่อสร้าง และคุณภาพของบ้านได้ นอกจากนี้ บริษัทยังใช้ระบบบัญชีเพื่อดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ลูกค้าด้วย ปัจจุบันบริษัทมีโครงการพัฒนาบ้านเดี่ยว 4 โครงการ และมีแผนจะพัฒนาโครงการใหม่ 2-3 โครงการต่อปี ความสามารถของทีมผู้บริหารในการพลิกฟื้นบริษัทภายใน 3 ปีถือว่าเป็นที่ยอมรับ ความคิดริเริ่มในการพัฒนาโครงการและแนวทางในการทำธุรกิจภายใต้ทีมบริหารชุดใหม่ทำให้บริษัทประสบความสำเร็จในการสร้างตราสินค้าในตลาด อย่างไรก็ดี สิ่งที่ท้าทายสำหรับบริษัทคือความสามารถในการบริหารจัดการเมื่อสินทรัพย์ของบริษัทเพิ่มมากขึ้น ในขณะที่ความล่าช้าของโครงการบ้านเดี่ยวและโครงการอาคารสูงสร้างความกังวลในเรื่องของสภาพคล่องของบริษัท ณ เดือนมีนาคม 2546 อัตราส่วนเงินกู้รวมซึ่งปรับปรุงค่าใช้จ่ายในการเช่าต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 44.1% คาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นในอนาคตเนื่องจากบริษัทมีการขยายตัวสูงในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2546 บริษัทมีอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ระดับ 7.2 เท่า เพิ่มขึ้นจากระดับ 2.9 เท่าในช่วงเดียวกันของปี 2545 ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2546 บริษัทมีอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวม (ไม่ได้ปรับเต็มปี) อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำที่ 1.58% ประเด็นที่น่ากังวลคือสภาพคล่องของบริษัท โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระหว่างปี 2546-2548 เมื่อรายจ่ายในการลงทุนมีค่ามากกว่ารายได้จากการดำเนินโครงการ
ลักษณะวงจรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนสูง กล่าวคือ ความต้องการบ้านจะมีอัตราการเติบโตสูงกว่าเศรษฐกิจโดยรวมในช่วงที่ธุรกิจรุ่งเรือง แต่จะหดตัวมากกว่าเมื่อธุรกิจอยู่ในช่วงตกต่ำ อุปสงค์ของบ้านในปัจจุบันเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำและการสนับสนุนจากรัฐบาลเพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลในการเพิ่มความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย การแข่งขันในธุรกิจยังคงมีความรุนแรงในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากมีผู้ประกอบการหลายรายที่ประสบความสำเร็จในการปรับปรุงโครงสร้างหนี้และเริ่มกลับเข้ามาในธุรกิจ ทริสเรทติ้งกล่าว -- จบ
ทริสเรทติ้งรายงานว่า แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางที่ก่อตั้งในปี 2521 โดยตระกูลศรีวิกรม์ หลังจากการปรับโครงสร้างและเพิ่มทุนในปี 2542 กลยุทธ์ของบริษัทภายใต้ทีมผู้บริหารชุดใหม่ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก จากเดิมที่เน้นการพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดได้เปลี่ยนมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวสำหรับลูกค้ารายได้ปานกลางถึงสูง และโครงการพัฒนาอาคารสูงให้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้าต่างประเทศกลางย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ เป้าหมายในการสร้างสมดุลย์รายได้จากการพัฒนาบ้านเดี่ยวเพื่อขายและรายได้จากค่าเช่าอาคารสูงของบริษัทเป็นกลยุทธ์ที่ดี อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันผู้บริหารของบริษัทมีความยืดหยุ่นและมีความสามารถในการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ดังกล่าวเพื่อทำกำไรจากภาวะของตลาดได้ดีพอสมควร
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า แนวคิดของบริษัทในการพัฒนาโครงการต่างจากผู้ประกอบการไทยรายอื่น โดยบริษัทจะเน้นการทำงานร่วมกับบริษัทที่มีความชำนาญในแต่ละสาขา ตั้งแต่การออกแบบโครงการจนถึงการขายโครงการ สำหรับโครงการห้องชุดพักอาศัยให้เช่า (Serviced Apartment) นั้น บริษัทได้ดำเนินการร่วมกับผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงในด้านนี้ ได้แก่ The Ascott Group Ltd. และ Marriott International Inc. การคัดเลือกทำเลที่ดีเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อความสำเร็จในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวของบริษัท บริษัทบริหารการก่อสร้างโครงการบ้านเดี่ยวโดยการเปิดประมูลและเลือกทำสัญญาทั้งโครงการแบบประกันราคาก่อสร้างกับบริษัทก่อสร้างที่มีชื่อเสียง ซึ่งช่วยให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุน ระยะเวลาของการก่อสร้าง และคุณภาพของบ้านได้ นอกจากนี้ บริษัทยังใช้ระบบบัญชีเพื่อดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ลูกค้าด้วย ปัจจุบันบริษัทมีโครงการพัฒนาบ้านเดี่ยว 4 โครงการ และมีแผนจะพัฒนาโครงการใหม่ 2-3 โครงการต่อปี ความสามารถของทีมผู้บริหารในการพลิกฟื้นบริษัทภายใน 3 ปีถือว่าเป็นที่ยอมรับ ความคิดริเริ่มในการพัฒนาโครงการและแนวทางในการทำธุรกิจภายใต้ทีมบริหารชุดใหม่ทำให้บริษัทประสบความสำเร็จในการสร้างตราสินค้าในตลาด อย่างไรก็ดี สิ่งที่ท้าทายสำหรับบริษัทคือความสามารถในการบริหารจัดการเมื่อสินทรัพย์ของบริษัทเพิ่มมากขึ้น ในขณะที่ความล่าช้าของโครงการบ้านเดี่ยวและโครงการอาคารสูงสร้างความกังวลในเรื่องของสภาพคล่องของบริษัท ณ เดือนมีนาคม 2546 อัตราส่วนเงินกู้รวมซึ่งปรับปรุงค่าใช้จ่ายในการเช่าต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 44.1% คาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นในอนาคตเนื่องจากบริษัทมีการขยายตัวสูงในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2546 บริษัทมีอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ระดับ 7.2 เท่า เพิ่มขึ้นจากระดับ 2.9 เท่าในช่วงเดียวกันของปี 2545 ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2546 บริษัทมีอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวม (ไม่ได้ปรับเต็มปี) อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำที่ 1.58% ประเด็นที่น่ากังวลคือสภาพคล่องของบริษัท โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระหว่างปี 2546-2548 เมื่อรายจ่ายในการลงทุนมีค่ามากกว่ารายได้จากการดำเนินโครงการ
ลักษณะวงจรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนสูง กล่าวคือ ความต้องการบ้านจะมีอัตราการเติบโตสูงกว่าเศรษฐกิจโดยรวมในช่วงที่ธุรกิจรุ่งเรือง แต่จะหดตัวมากกว่าเมื่อธุรกิจอยู่ในช่วงตกต่ำ อุปสงค์ของบ้านในปัจจุบันเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำและการสนับสนุนจากรัฐบาลเพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลในการเพิ่มความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย การแข่งขันในธุรกิจยังคงมีความรุนแรงในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากมีผู้ประกอบการหลายรายที่ประสบความสำเร็จในการปรับปรุงโครงสร้างหนี้และเริ่มกลับเข้ามาในธุรกิจ ทริสเรทติ้งกล่าว -- จบ