บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เป็น “Negative” หรือ “ลบ” จาก “Stable” หรือ “คงที่” ซึ่งสะท้อนถึงความอ่อนแอทางการเงินของบริษัทซึ่งเป็นผลมาจากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่อยู่ในระดับสูงและสภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัว ผลกระทบจากวิกฤตอุทกภัยครั้งรุนแรงที่เริ่มมาตั้งแต่เดือนตุลาคม 2554 อาจทำให้ความต้องการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ในทำเลที่เผชิญกับน้ำท่วมอย่างหนักชะลอหรือหยุดชะงัก ประกอบกับสถานะทางการเงินของบริษัทที่ค่อนข้างอ่อนแออาจยิ่งส่งผลให้สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทในปีถัดไปยิ่งลดลงไปอีก ดังนั้น อันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากความต้องการที่อยู่อาศัยในโครงการของบริษัทไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ภายใน 6-12 เดือนข้างหน้า และ/หรือบริษัทไม่สามารถบริหารสภาพคล่องทางการเงินได้อย่างเพียงพอในการจ่ายชำระหนี้ที่จะครบกำหนดในอีก 12 เดือนข้างหน้า ในทางตรงข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตอาจกลับไปเป็น “Stable” หรือ “คงที่” ได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทฟื้นตัวกลับมาได้ดีกว่าที่คาดไว้ และบริษัทไม่มีประเด็นที่น่ากังวลเรื่องสภาพคล่องทางการเงินในระยะใกล้
ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทที่ระดับ “BBB-” และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วนของบริษัท (PF132A) ที่ระดับ “BBB” หุ้นกู้มีประกัน (PF128A) ที่ระดับ “BBB” หุ้นกู้มีประกัน (PF123A และ PF13NA) ที่ระดับ “BBB-” และหุ้นกู้ไม่มีประกัน (PF12NA) ที่ระดับ “BB+” อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงผลงานในตลาดบ้านจัดสรรและแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับในตลาดระดับกลางถึงบน ในการพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง ตลอดจนการเพิ่มขึ้นของค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงงานด้วย อันดับเครดิตหุ้นกู้ PF132A ได้รับการปรับเพิ่มขึ้น 1 ขั้นจากอันดับเครดิตองค์กรซึ่งสะท้อนถึงการได้รับการค้ำประกัน 65% ของมูลค่าหุ้นกู้โดยธนาคารธนชาต จำกัด (มหาชน) ซึ่งธนาคารได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ “A+” ด้วยแนวโน้ม “Positive” หรือ “บวก” อันดับเครดิตหุ้นกู้ PF128A ค้ำประกันโดยที่ดิน 2 แปลงซึ่งมีมูลค่าหลักประกันที่ 1.74 เท่าของมูลค่าหุ้นกู้ ดังนั้น อันดับเครดิตหุ้นกู้ดังกล่าวจึงปรับเพิ่มขึ้น 1 ขั้นจากอันดับเครดิตองค์กร ในขณะที่อันดับเครดิตหุ้นกู้ PF123A และ PF13NA ค้ำประกันโดยที่ดินซึ่งมีมูลค่าหลักประกันที่ 1.1 เท่าของมูลค่าหุ้นกู้ซึ่งส่งผลทำให้อันดับเครดิตหุ้นกู้มีประกันทั้งสองอยู่ในระดับเดียวกับอันดับเครดิตองค์กร เนื่องจากภาระหนี้ส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นหนี้ที่มีหลักประกัน ดังนั้น อันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่มีประกัน PF12NA จึงอยู่ที่ระดับ “BB+” ซึ่งต่ำกว่าอันดับเครดิตองค์กร 1 ขั้น
ทริสเรทติ้งรายงานว่า บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศซึ่งก่อตั้งในปี 2528 โดยนายชายนิด โง้วศิริมณี และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2536 ผลจากการแปลงหนี้เป็นทุนซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแผนการปรับโครงสร้างหนี้ทำให้เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการกลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท โดย ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2554 เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการรายใหญ่ 2 รายซึ่งได้แก่ บริษัท แจแปนเอเชีย กรุ๊ป จำกัด และ บริษัท สำนักกฎหมายนทีอินเตอร์แนทชั่นแนล จำกัด เป็นผู้ถือหุ้นของบริษัทรวมกันในสัดส่วน 17.04%
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลักโดยมีหลากหลายประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม บริษัทเน้นตลาดลูกค้ารายได้ระดับปานกลางถึงสูง และเสนอราคาขายต่อหน่วยสำหรับบ้านเดี่ยวที่ 2.5-20.0 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ 1.7-5.0 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 1.0-5.0 ล้านบาท รายได้จากบ้านเดี่ยวยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทโดยคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 60% ในช่วงปี 2549 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2554 ส่วนรายได้จากทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 29% ของรายได้รวมในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 เพิ่มขึ้นจากประมาณ 20% ในช่วงปี 2552-2553 รายได้จากคอนโดมิเนียมคิดเป็น 7% ในขณะที่รายได้จากการขายที่ดินเปล่ามีเพียงเล็กน้อยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทมาจากแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับและการมีที่ดินจำนวนมากตามแนวระบบขนส่งมวลชนในอนาคต ทั้งนี้ บริษัทสร้างความแตกต่างให้แก่โครงการที่อยู่อาศัยของตนด้วยการก่อสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลางขนาดใหญ่ในโครงการแก่ผู้อยู่อาศัยซึ่งกลายเป็นจุดขายสำคัญของบริษัท อย่างไรก็ตาม วิกฤตอุทกภัยครั้งรุนแรงที่เริ่มมาตั้งแต่เดือนตุลาคม 2554 อาจทำให้ผลประกอบการของบริษัทลดลงในระยะใกล้เนื่องจากโครงการของบริษัทจำนวนมากตั้งอยู่ในทำเลที่มีน้ำท่วมอย่างหนัก
ยอดขายของบริษัทในปี 2553 อยู่ในระดับสูงสุดที่ 8,855 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33% จาก 6,682 ล้านบาทในปี 2552 ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2554 ยอดขายเท่ากับ 6,962 เพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 5,058 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2553 ทั้งนี้ ยอดขายที่เติบโตขึ้นเป็นผลมาจากยอดขายที่เพิ่มขึ้นในโครงการ ไอ คอนโด ทั้ง 3 โครงการที่เปิดขายในช่วงปลายปี 2553 และยอดขายทาวน์เฮ้าส์ที่ดีขึ้น ในขณะที่ยอดขายบ้านเดี่ยวยังคงเป็นสัดส่วนหลักของยอดขายโดยรวม รายได้ของบริษัทในปี 2553 เท่ากับ 8,616 ล้านบาท เติบโต 47% จาก 5,852 ล้านบาทในปี 2552 รายได้ที่เพิ่มขึ้นในปี 2553 เป็นผลมาจากการขายที่ดินให้แก่มหาวิทยาลัยหอการค้าไทยมูลค่า 835 ล้านบาท นอกจากนี้ รายได้จากบ้านเดี่ยวก็เพิ่มขึ้น 31% เป็น 5,197 ล้านบาทในปี 2553 ในขณะที่รายได้จากทาวน์เฮ้าส์เติบโต 64% ในปี 2553
ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 รายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 3% เป็น 6,275 ล้านบาท จาก 6,069 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2553 โดยสาเหตุหลักมาจากรายได้จากทาวน์เฮ้าส์ที่เพิ่มขึ้น ซึ่งรายได้จากทาวน์เฮ้าส์เท่ากับ 1,795 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 เติบโตจาก 1,055 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2553 ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 รายได้จากบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมก็เพิ่มขึ้น ในขณะที่รายได้จากการขายที่ดินลดลง ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทยังคงต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยส่วนใหญ่ โดยอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเท่ากับ 11.30% ในปี 2553 และ 14.36% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 กระแสเงินสดของบริษัทในปี 2553 อ่อนตัวลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเหลือ 4.90% ในปี 2553 จาก 9.45% ในปี 2552 และเท่ากับ 4.85% (ยังไม่ได้ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปี) ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 การซื้อที่ดินเพิ่มและการลงทุนที่มากขึ้น โดยเฉพาะในโครงการคอนโดมิเนียมทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มเป็น 60.62% ในปี 2553 และ 62.32% ณ สิ้นเดือนกันยายน 2554 จาก 48.73% ในปี 2552
จากวิกฤตอุทกภัยครั้งใหญ่ที่เริ่มส่งผลกระทบต่อพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลในเดือนตุลาคม 2554 ทำให้คาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยจะชะลอลงโดยเฉพาะในทำเลที่เผชิญกับปัญหาน้ำท่วมอย่างหนัก ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายอาจมีรายได้ที่เติบโตลดลงหรือประสบกับภาวะขาดทุนในไตรมาสสุดท้ายของปี 2554 ทั้งนี้ นโยบายสนับสนุนด้านภาษีและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปลอดดอกเบี้ยของรัฐบาลอาจไม่มีผลกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไตรมาสต่อ ๆ ไปข้างหน้าเนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคถดถอยลง นอกจากนี้ อุตสาหกรรมยังคงมีความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ตลอดจนแรงกดดันด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นหากนโยบายการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำของรัฐบาลมีผลบังคับใช้ และภาระหนี้ของผู้ประกอบการที่คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปอีกระยะหนึ่ง ทริสเรทติ้งกล่าว — จบ
อันดับเครดิตองค์กร: คงเดิมที่ BBB- อันดับเครดิตตราสารหนี้: PF123A: หุ้นกู้มีประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2555 คงเดิมที่ BBB- PF128A: หุ้นกู้มีประกัน 800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2555 คงเดิมที่ BBB PF12NA: หุ้นกู้ไม่มีประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2555 คงเดิมที่ BB+ PF132A: หุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2556 คงเดิมที่ BBB PF13NA: หุ้นกู้มีประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2556 คงเดิมที่ BBB- แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative (ลบ) จาก Stable (คงที่)
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ rapee@tris.co.th โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2554 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยมิได้รับอนุญาต การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/ratinginformation/rating_criteria.html