บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB-” และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วนของบริษัท (PF132A) ที่ระดับ “BBB” หุ้นกู้มีประกัน (PF128A) ที่ระดับ “BBB” หุ้นกู้มีประกัน (PF123A และ PF13NA) ที่ระดับ “BBB-” และหุ้นกู้ไม่มีประกัน (PF12NA) ที่ระดับ “BB+” ในขณะเดียวกันทริสเรทติ้งยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วนอายุ 2 ปี และ 3 ปีมูลค่ารวมกันไม่เกิน 2,500 ล้านบาทที่ระดับ “BBB” โดยแนวโน้มอันดับเครดิตยังคง “Negative” หรือ “ลบ” ทั้งนี้ หุ้นกู้ใหม่ดังกล่าวค้ำประกันโดยธนาคารธนชาต จำกัด (มหาชน) ซึ่งได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ “AA-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” ธนาคารธนชาตค้ำประกันการจ่ายเงินในวงเงินไม่เกิน 1,500 ล้านบาท หรือ 60% ของมูลค่าหุ้นกู้ทั้งหมดที่ออกในครั้งนี้ โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปใช้ชำระหนี้ระยะสั้น อันดับเครดิตดังกล่าวสะท้อนถึงผลงานในตลาดบ้านจัดสรรและแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับในตลาดระดับกลางถึงบน อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่สูงของบริษัท และสภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัว นอกจากนี้ ในการพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง ตลอดจนการเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงด้วย ในขณะที่ แนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ” สะท้อนถึงความอ่อนแอทางการเงินของบริษัทซึ่งเป็นผลมาจากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่อยู่ในระดับสูงและสภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัว ผลกระทบจากอุทกภัยอาจทำให้ความต้องการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ในทำเลที่เผชิญกับน้ำท่วมอย่างหนักชะลอตัวหรือหยุดชะงัก ประกอบกับสถานะทางการเงินของบริษัทที่ค่อนข้างอ่อนแออาจยิ่งส่งผลให้สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทในปีถัดไปยิ่งลดลงไปอีก ดังนั้น อันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากความต้องการที่อยู่อาศัยในโครงการของบริษัทไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ภายใน 6-12 เดือนข้างหน้า และหรือบริษัทไม่สามารถบริหารสภาพคล่องทางการเงินให้เพียงพอสำหรับจ่ายชำระหนี้ที่จะครบกำหนดในอีก 12 เดือนข้างหน้าได้ ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตอาจกลับไปเป็น “Stable” หรือ “คงที่” ได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทฟื้นตัวกลับมาได้เร็วกว่าที่คาดไว้ และบริษัทไม่มีประเด็นที่น่ากังวลเรื่องสภาพคล่องทางการเงินในระยะใกล้
ทริสเรทติ้งรายงานว่า บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศซึ่งก่อตั้งในปี 2528 โดยนายชายนิด โง้วศิริมณี และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2536 ผลจากการแปลงหนี้เป็นทุนซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแผนการปรับโครงสร้างหนี้ทำให้เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการกลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท โดย ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2554 เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการรายใหญ่ 2 รายซึ่งได้แก่ บริษัท แจแปนเอเชีย กรุ๊ป จำกัด และ บริษัท สำนักกฎหมายนทีอินเตอร์แนทชั่นแนล จำกัด เป็นผู้ถือหุ้นของบริษัทรวมกันในสัดส่วน 17.04%
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลักโดยมีสินค้าหลากหลายประเภท ซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม บริษัทเน้นตลาดลูกค้ารายได้ระดับปานกลางถึงสูง และเสนอราคาขายต่อหน่วยสำหรับบ้านเดี่ยวที่ 2.5-20.0 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ 1.7-5.0 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 1.0-5.0 ล้านบาท รายได้จากบ้านเดี่ยวยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทโดยคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 60% ในช่วงปี 2550 ถึงปี 2554 ส่วนรายได้จากทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 26% ของรายได้รวมในปี 2554 เพิ่มขึ้นจากประมาณ 20% ในช่วงปี 2552-2553 รายได้จากคอนโดมิเนียมคิดเป็น 13% ในขณะที่รายได้จากการขายที่ดินเปล่ามีเพียงเล็กน้อยในปี 2554 ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทมาจากแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับและการมีที่ดินจำนวนมากตามแนวระบบขนส่งมวลชนในอนาคต ทั้งนี้ บริษัทสร้างความแตกต่างให้แก่โครงการที่อยู่อาศัยของตนด้วยการก่อสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลางขนาดใหญ่ในโครงการแก่ผู้อยู่อาศัยซึ่งกลายเป็นจุดขายสำคัญของบริษัท อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจากวิกฤตอุทกภัยครั้งรุนแรงที่เกิดในช่วงปลายปี 2554 อาจทำให้ผลประกอบการของบริษัทได้รับผลกระทบในระยะใกล้เนื่องจากโครงการของบริษัทบางส่วนตั้งอยู่ในทำเลที่มีน้ำท่วมอย่างหนัก เช่น รังสิต บางใหญ่ และบางบัวทอง
ยอดขายในปี 2554 ของบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคอยู่ในระดับสูงสุดที่ 9,939 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% จาก 8,855 ล้านบาทในปี 2553 ซึ่งเป็นผลมาจากยอดขายที่เพิ่มขึ้นในโครงการ ไอ คอนโด ทั้ง 4 โครงการ และการมียอดขายทาวน์เฮ้าส์ที่ดีขึ้น ในขณะที่ยอดขายบ้านเดี่ยวยังคงเป็นสัดส่วนหลักของยอดขายโดยรวม รายได้ของบริษัทในปี 2554 เท่ากับ 8,081 ล้านบาท ลดลง 6% จาก 8,616 ล้านบาทในปี 2553 โดยสาเหตุหลักมาจากรายได้ที่ลดลงจากทั้งบ้านเดี่ยวและที่ดินเปล่า รายได้จากบ้านเดี่ยวลดลง 7% เป็น 4,838 ล้านบาทในปี 2554 ยอดขายที่ดินเปล่าก็ลดลงเป็น 81 ล้านบาทในปี 2554 จาก 835 ล้านบาทในปี 2553 เนื่องจากในปี 2553 บริษัทได้ขายที่ดินแปลงใหญ่ให้แก่มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย รายได้จากทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมในปี 2554 เพิ่มขึ้น 16% และ 38% ตามลำดับ ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทยังคงต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยส่วนใหญ่ โดยบริษัทมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเท่ากับ 11.30% ในปี 2553 และ 12.51% ในปี 2554 กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนตัวลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเหลือ 4.90% ในปี 2553 และ 5.70% ในปี 2554 จาก 9.45% ในปี 2552 นอกจากนี้ การซื้อที่ดินเพิ่มและการลงทุนที่มากขึ้น โดยเฉพาะในโครงการคอนโดมิเนียมยังทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับสูงโดยอยู่ที่ 60.62% ในปี 2553 และ 61.75% ในปี 2554
จากวิกฤตอุทกภัยครั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นในปลายปี 2554 ทำให้คาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลงโดยเฉพาะในทำเลที่เผชิญกับปัญหาน้ำท่วมอย่างหนัก ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายอาจมีรายได้ที่เติบโตลดลงหรือประสบกับภาวะขาดทุนในไตรมาสสุดท้ายของปี 2554 ทั้งนี้ นโยบายสนับสนุนด้านภาษีและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปลอดดอกเบี้ยของรัฐบาลอาจไม่มีผลกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไตรมาสต่อ ๆ ไปเนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคถดถอยลง นอกจากนี้ อุตสาหกรรมยังคงมีความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ตลอดจนแรงกดดันด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นหากนโยบายการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำของรัฐบาลมีผลบังคับใช้ และภาระหนี้ของผู้ประกอบการที่คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปอีกระยะหนึ่ง ทริสเรทติ้งกล่าว — จบ
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ rapee@tris.co.th โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2555 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยมิได้รับอนุญาต การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/ratinginformation/rating_criteria.html