ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่เป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงสูงและรายได้ที่สม่ำเสมอจากธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่า อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากฐานรายได้ของบริษัทที่ค่อนข้างเล็ก รวมถึงผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวน และสัดส่วนหนี้สินที่อยู่ในระดับสูง ทั้งนี้ การประเมินอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง รวมถึงความกังวลในด้านต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวสูงขึ้นและภาวะการขาดแคลนแรงงานด้วย ในขณะที่แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถดำรงสถานะทางการเงินเอาไว้ได้ในระยะปานกลางต่อไป และบริษัทน่าจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอรับรู้รายได้ให้ได้ตามแผน และการที่บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในช่วงเวลาเดียวกันนั้นก็ทำให้บริษัทต้องมีความระมัดระวังในการบริหารจัดการกระแสเงินสดเข้า-ออกเพื่อลดความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง นอกจากนี้ บริษัทควรรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนไม่ให้สูงเกินกว่า 65% ด้วย
บริษัทชาญอิสสระเป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายเล็กที่ดำเนินโครงการภายในประเทศ บริษัทก่อตั้งในปี 2532 และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2545 โดยมีครอบครัวอิสสระเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่มาตั้งแต่เริ่มก่อตั้ง ด้วยสัดส่วนการถือหุ้น ณ เดือนกรกฎาคม 2556 จำนวน 46.62% สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทมีค่อนข้างหลากหลายซึ่งประกอบไปด้วย คอนโดมิเนียม วิลล่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งเน้นตลาดระดับราคาปานกลางถึงสูง ทำเลที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทส่วนใหญ่อยู่ในเขตอำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี นอกจากนี้ บริษัทยังมีโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ภูเก็ต และนครราชสีมาด้วย อย่างไรก็ตาม บริษัทยังมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยไม่มากนัก โดย ณ เดือนมิถุนายน 2556 มีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาจำนวน 8 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้นประมาณ 4,000 ล้านบาท ทั้งนี้ เกือบ 80% ของมูลค่าดังกล่าวมาจากโครงการคอนโดมิเนียม และที่เหลืออยู่ในโครงการวิลล่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ในปัจจุบันจำนวน 3,685 ล้านบาท โดยบริษัทมีแผนจะส่งมอบที่อยู่อาศัยให้แก่ลูกค้าจำนวน 85% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้เหล่านี้ในช่วงปี 2557-2558
นอกเหนือจากโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว บริษัทยังได้เริ่มพัฒนาโครงการโรงแรมบูติคหรูในชื่อ “ศรีพันวา” ที่จังหวัดภูเก็ตในปี 2549 ด้วย โรงแรมศรีพันวาได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าในระดับคุณภาพบริการที่ดีเยี่ยม อีกทั้งยังช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่วิลล่าเพื่ออยู่อาศัยสำหรับขายในโครงการและสร้างรายได้ที่เพิ่มขึ้นทุกปีให้แก่บริษัทตั้งแต่ปี 2549 เป็นต้นมา โดยบริษัทมีรายได้จากโรงแรมจำนวน 304 ล้านบาทในปี 2555 และ 197 ล้านบาทในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2556 นอกจากนี้ บริษัทยังมีรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการจากอาคารสำนักงานให้เช่าชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และ 2 จำนวน 80-90 ล้านบาทต่อปีด้วย
เนื่องจากความไม่สม่ำเสมอในการเปิดโครงการใหม่ทำให้ผลการดำเนินงานของบริษัทค่อนข้างผันผวน โดยยอดขายลดลงเหลือ 660 ล้านบาทในปี 2551 และ 367 ล้านบาทในปี 2552 จาก 1,943 ล้านบาทในปี 2550 เนื่องจากไม่มีการเปิดโครงการใหม่ในช่วงปี 2551-2552 ยอดขายเติบโตขึ้นเป็น 714 ล้านบาทในปี 2553 และ 899 ล้านบาทในปี 2554 ซึ่งเป็นผลมาจากยอดขายโครงการคอนโดมิเนียม “ดิ อิสสระ ลาดพร้าว” ยอดขายของบริษัทถึงจุดสูงสุดที่ 2,475 ล้านบาทในปี 2555 โดยเป็นผลมาจากยอดขายคอนโดมิเนียมในโครงการ “บ้านทิวทะเล” เฟส 1-2 และโครงการดิ อิสสระ ลาดพร้าว ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2556 เท่ากับ 1,626 ล้านบาท เติบโต 17% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยโครงการ “ISSI @ สุขสวัสดิ์” ทำยอดขายได้ 1,106 ล้านบาทในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2556
รายได้และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทค่อนข้างผันผวน โดยบริษัทมีรายได้อยู่ที่ประมาณ 1,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2551-2554 และเพิ่มขึ้นเป็น 2,068 ล้านบาทในปี 2555 เพิ่มขึ้น 2 เท่าจากการโอนห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม “ดิ อิสสระ ลาดพร้าว” รายได้ของบริษัทในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2556 ลดลง 45% เป็น 584 ล้านบาทเนื่องจากมีการส่งมอบที่ลดลง อัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทเท่ากับ 18%-19% ในปี 2551 และปี 2552 และลดลงเหลือ 9% ในปี 2553 และ 11% ในปี 2554 หลังจากนั้นก็กลับมาดีขึ้นเป็น 18% ในปี 2555 ก่อนที่จะลดลงเหลือเพียง 3% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2556
อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับสูง โดยอยู่ที่ระดับ 55%-64% ในช่วงปี 2551-2554 และปรับตัวดีขึ้นเป็น 53% ในปี 2555 จากการโอนคอนโดมิเนียมโครงการดิ อิสสระ ลาดพร้าว บริษัทมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน ณ เดือนมิถุนายน 2556 ที่ระดับ 56% และคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปในอีก 2-3 ปีข้างหน้าเนื่องจากบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมอีกหลายโครงการ อย่างไรก็ตาม การขายสินทรัพย์บางส่วนในโรงแรมศรีพันวาเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวาในช่วงเดือนสิงหาคม 2556 นั้นน่าจะทำให้ความต้องการเงินกู้ยืมของบริษัทลดลง โดยบริษัทมีกำไรจากการขายสินทรัพย์ดังกล่าวประมาณ 800 ล้านบาท
จากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานที่ค่อนข้างต่ำและภาระหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนตัวลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเหลือ -0.02% ในปี 2553 และ 3.01% ในปี 2554 จาก 7% ในปี 2552 และ 11% ในปี 2551 ภายหลังจากการโอนคอนโดมิเนียมโครงการดิ อิสสระ ลาดพร้าวแล้ว อัตราส่วนดังกล่าวก็ปรับตัวดีขึ้นเป็น 15% ในปี 2555 อย่างไรก็ตาม จากผลการดำเนินงานที่อ่อนแอลงในช่วงครึ่งแรกของปี 2556 ทำให้อัตราส่วนดังกล่าวลดลงเหลือเพียง 3.91% (ปรับเป็นอัตราส่วนเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง)
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2556 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยมิได้รับอนุญาต การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/ratinginformation/rating_criteria.html