ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB” พร้อมทั้งยกเลิกเครดิตพินิจ “Developing” หรือ “ยังไม่ชัดเจน” ของบริษัทโดยเปลี่ยนเป็นแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” แทน การทบทวนอันดับเครดิตดังกล่าวกระทำหลังจากการปรับโครงสร้างองค์กรของบริษัทที่เสร็จสิ้นภายหลังการซื้อหุ้น 50.64% ใน บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (GOLD) และหุ้นที่เหลือ 40% ใน บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด (Grand U) ทริสเรทติ้งยกเลิกเครดิตพินิจ “Developing” หรือ “ยังไม่ชัดเจน” ของบริษัทและแทนที่ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถพัฒนาและส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรได้ตามแผน ภายหลังจากการซื้อกิจการของ GOLD แล้ว รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 1,200-1,300 ล้านบาทต่อปี จาก 200 ล้านบาทในปี 2555 นอกจากนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนก็คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นในอีก 2-3 ปีข้างหน้า แต่ทั้งนี้ ไม่ควรสูงเกินกว่า 55% ทริสเรทติ้งยังคาดว่าอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นและอยู่ที่ประมาณ 10%-15% ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
อันดับเครดิตองค์กรสะท้อนถึงฐานทุนของบริษัทยูนิเวนเจอร์ที่มีขนาดใหญ่ขึ้นภายหลังจากการเพิ่มทุนจำนวน 5,700 ล้านบาทเพื่อซื้อหุ้นของ GOLD และ Grand U นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงรายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นจากอาคารสำนักงานและเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ของ GOLD ด้วย อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากกระแสเงินสดที่อ่อนตัวลงของบริษัท ภายหลังจากที่บริษัทได้ควบรวมผลการดำเนินงานที่อ่อนแอของ GOLD เข้ามาและจากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าเนื่องจากบริษัทอยู่ในช่วงของการลงทุนในหลาย ๆ โครงการที่ดำเนินงานโดย GOLD และ Grand U
ทริสเรทติ้งยังพิจารณาอันดับเครดิตดังกล่าวโดยคำนึงถึงการสนับสนุนจากผู้ถือหุ้นรายใหญ่ คือ บริษัท อเดลฟอส จำกัด ตลอดจนลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง รวมถึงความกังวลในด้านต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวสูงขึ้นและภาวะขาดแคลนแรงงานด้วย
บริษัทยูนิเวนเจอร์ก่อตั้งในปี 2523 ในฐานะผู้ผลิตสังกะสีออกไซด์ บริษัทเริ่มเปลี่ยนไปเน้นธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2543 โดยลงทุนในโครงการร่วมทุนกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ในปี 2550 บริษัทอเดลฟอสเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทในสัดส่วน 51.6% ของหุ้นทั้งหมด และ ณ เดือนมีนาคม 2556 มีสัดส่วน 58.08% เจ้าของกิจการของบริษัทอเดลฟอสคือทายาทรุ่นที่ 2 ของตระกูลสิริวัฒนภักดีซึ่งเป็นเจ้าของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งภายใต้กลุ่มทีซีซีด้วย ในปลายปี 2555 บริษัทเพิ่มทุนเป็น 6,975 ล้านบาทจาก 1,240 ล้านบาทเพื่อให้บริษัทสามารถเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นใน Grand U เป็น 100% และซื้อหุ้น 50.64% ใน GOLD รายได้หลักของบริษัทมาจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและเพื่อให้เช่า รวมทั้งจากธุรกิจสังกะสีออกไซด์
ณ เดือนมิถุนายน 2556 บริษัทมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระหว่างพัฒนาจำนวน 12 โครงการ ซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียม 8 โครงการ และบ้านจัดสรร 4 โครงการ โครงการคอนโดมิเนียมพัฒนาโดย Grand U ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ย 2.2 ล้านบาทต่อยูนิต ในขณะที่โครงการบ้านจัดสรร 4 โครงการพัฒนาโดย GOLD ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ย 13.6 ล้านบาทต่อหลัง โครงการของบริษัทมีมูลค่าเหลือขายรวมทั้งสิ้นประมาณ 3,200 ล้านบาท และมียอดขายที่รอรับรู้รายได้ประมาณ 7,900 ล้านบาท ยอดขายของบริษัทดีขึ้นในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยในปี 2555 เพิ่มขึ้นถึง 70% จากปีก่อนเป็น 3,971 ล้านบาท ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2556 ยังคงเติบโตที่ระดับ 3,246 ล้านบาท ซึ่งเกือบเท่ากับยอดขายของปี 2555 ทั้งปี
รายได้ของบริษัทเท่ากับ 4,387 ล้านบาทในปี 2555 เติบโต 22% จากปีก่อน โดยรายได้จากคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเป็น 3,112 ล้านบาทในปี 2555 จาก 2,545 ล้านบาทในปี 2554 รายได้จากธุรกิจสังกะสีออกไซด์อยู่ที่ประมาณ 1,000 ล้านบาทต่อปี รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 219 ล้านบาทในปี 2555 จาก 13 ล้านบาทในปี 2554 รายได้ค่าเช่าดังกล่าวเพิ่มขึ้นเนื่องจากอาคารสำนักงาน Park Ventures มีอัตราการเช่าและค่าเช่าสูงขึ้นในปี 2555 ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2556 รายได้ลดลงเป็น 1,564 ล้านบาทจาก 1,991 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม รายได้ในปี 2556 คาดว่าน่าจะสูงกว่าปีที่แล้ว ทั้งนี้ เนื่องจากบริษัทมีแผนการส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งหลังของปี 2556 ประกอบกับรายได้จากค่าเช่าเมื่อรวมกับรายได้จากธุรกิจสังกะสีออกไซด์แล้วน่าจะอยู่ที่ประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปี ดังนั้น รายได้ของบริษัทจึงน่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 8,000-9,000 ล้านบาทในปี 2557 เนื่องจากบริษัทจะมีการส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมของ Grand U จำนวน 7 โครงการ นอกจากนี้ บริษัทยังคาดว่าจะมีรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรโครงการใหม่ของ GOLD เข้ามาอีกด้วย
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทดีขึ้นในปี 2555 โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดจากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จากการขายเพิ่มขึ้นเป็น 13.3% จาก 10.5% ในปี 2554 และ 6.1% ในปี 2553 อัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ประมาณ 5% ในปี 2555 อย่างไรก็ตาม คาดว่าในปี 2556 บริษัทน่าจะยังคงขาดทุนอยู่เนื่องจากการควบรวมผลการดำเนินงานที่อ่อนแอของ GOLD เข้ามา ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทคาดว่าจะดีขึ้นเมื่อโครงการบ้านจัดสรรของ GOLD เริ่มรับรู้รายได้มากขึ้นในปี 2556 ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทดีขึ้นหลังจากการเพิ่มทุนจำนวน 5,700 ล้านบาทในปลายปี 2555 ณ เดือนมิถุนายน 2556 อัตราส่วนดังกล่าวเท่ากับ 48.44% ลดลงจาก 55.42% ณ เดือนธันวาคม 2554 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นในอีก 2-3 ปีข้างหน้าเนื่องจากบริษัทมีแผนจะขยายการลงทุนทั้งในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและเพื่อให้เช่า อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนดังกล่าวไม่ควรสูงเกินกว่า 55%
กระแสเงินสดในช่วงปี 2551-2554 ได้รับแรงหนุนจากเงินรับล่วงหน้าจาก บริษัท ทีซีซี ลักซ์ชูรี โฮเทลส์ แอนด์ รีสอร์ท จำกัด (TCCLH) เพื่อนำไปใช้เป็นแหล่งเงินทุนในการก่อสร้างโครงการ Park Ventures อย่างไรก็ตาม กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนแอลงเนื่องจากภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น ดังนั้น อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมจึงอ่อนตัวลงเหลือ 8.75% ในปี 2555 และ 1.42% (ปรับเป็นอัตราส่วนเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2556 จาก 15.86% ในปี 2554 และ 36.02% ในปี 2553 อัตราส่วนดังกล่าวคาดว่าจะดีขึ้นเป็นประมาณ 10% เมื่อผลการดำเนินงานของ Grand U และ GOLD ดีขึ้น คาดว่า Grand U จะเปิดขายและส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมให้แก่ลูกค้าได้ประมาณ 5,000 ล้านบาทต่อปีอย่างสม่ำเสมอ ในขณะที่ GOLD ก็น่าจะสามารถทำรายได้เพิ่มขึ้นจากบ้านจัดสรรโครงการใหม่
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2556 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยมิได้รับอนุญาต การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/ratinginformation/rating_criteria.html