ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่มีประกันในวงเงินไม่เกิน 2,500 ล้านบาทของ บริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “A-” พร้อมทั้งยืนยันอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่มีประกันชุดปัจจุบันของบริษัทที่ระดับ “A-” ด้วยเช่นกัน โดยแนวโน้มยังคง “Positive” หรือ “บวก” ทั้งนี้ บริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปขยายธุรกิจตามแผน อันดับเครดิตดังกล่าวสะท้อนถึงผลงานในการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมซึ่งเป็นที่ยอมรับและความสามารถในการทำกำไรระดับสูง อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนด้วยธรรมชาติที่ผันผวนของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม ในขณะที่แนวโน้มการชะลอตัวของเศรษฐกิจไทยและปัญหาความไม่สงบทางการเมืองเป็นปัจจัยเสี่ยงต่ออันดับเครดิตของบริษัท แนวโน้มอันดับเครดิต “Positive” หรือ “บวก” สะท้อนถึงสถานะที่แข็งแกร่งทางธุรกิจและสัดส่วนรายได้ประจำที่เพิ่มขึ้น โดยอันดับเครดิตของบริษัทมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถรักษาความเข้มแข็งทางธุรกิจและทางการเงินท่ามกลางความไม่แน่นอนในการขายที่ดินเอาไว้ได้ ปัญหาการเมืองที่ยืดเยื้อและการขยายการลงทุนของบริษัทซึ่งทำให้สถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจะเป็นปัจจัยเสี่ยงทำให้อันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทถูกปรับลดลงในอนาคตได้
บริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินเป็นหนึ่งในผู้นำในธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมของไทยซึ่งก่อตั้งในปี 2531 และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2535 ณ เดือนมีนาคม 2557 กลุ่มตระกูลหอรุ่งเรืองถือหุ้นของบริษัทในสัดส่วน 15.01% ของจำนวนหุ้นทั้งหมด นอกจากการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมและการให้บริการสาธารณูปโภคแล้ว บริษัทยังลงทุนในโครงการผู้ผลิตไฟฟ้าหลายโครงการด้วย ในช่วงปี 2554-2556 รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทซึ่งรวมถึงคอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วน 60%-70% ของรายได้รวม ส่วนรายได้ที่เหลือ 30%-40% เป็นรายได้ประจำซึ่งส่วนใหญ่มาจากบริการสาธารณูปโภคและค่าเช่าโรงงาน
บริษัทเป็นเจ้าของและบริหารนิคมอุตสาหกรรม 7 แห่งซึ่งตั้งอยู่ในจังหวัดระยอง ชลบุรี และสระบุรี ด้วยพื้นที่รวมทั้งหมด 40,624 ไร่ โดย ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2556 มีจำนวนลูกค้าทั้งสิ้น 615 ราย ซึ่ง 35% เป็นลูกค้าในกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์ และ 14% เป็นลูกค้าในกลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2556 บริษัทมีพื้นที่เหลือขาย 8,665 ไร่ ซึ่ง 72% ของพื้นที่ดังกล่าวตั้งอยู่ในจังหวัดระยอง
ในปี 2556 บริษัทยังสามารถสร้างยอดขายที่ดินได้ดีอย่างต่อเนื่อง โดยบริษัทขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 2,200 ไร่ ลดลงเล็กน้อยจากยอดขายสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 2,317 ไร่ในปี 2555 ยอดขายที่เพิ่มขึ้นเป็นผลจากการขยายตัวของอุตสาหกรรมยานยนต์ รายงานของ CB Richard Ellis ระบุว่ายอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยลดลงสู่ระดับปกติที่ 4,746 ไร่ในปี 2556 จากระดับสูงผิดปกติในปี 2555 ที่ 10,871 ไร่ ส่วนแบ่งทางการตลาดในการขายที่ดินของบริษัทในระหว่างปี 2551-2555 โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 26% ของจำนวนการขายทั้งหมดของที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย ในขณะที่บริษัทที่ขายที่ดินจำนวนมากในอันดับต้น ๆ อีกรายหนึ่งมีส่วนแบ่งทางการตลาดประมาณ 27% ในช่วงเดียวกัน ในปี 2556 บริษัทสามารถขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้มากเป็นอันดับ 1 ของประเทศโดยมียอดขายที่ดิน 2,200 ไร่ คิดเป็นสัดส่วนถึง 46% ของยอดขายที่ดินนิคมอุตสาหกรรมรวมทั้งประเทศในปี 2556
รายได้ประจำของบริษัทยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยรายได้จากการขายสาธารณูปโภคและค่าบริการอื่นเพิ่มขึ้น 18.9% จากปี 2555 เป็น 2,579 ล้านบาทในปี 2556 ปัจจัยที่ผลักดันการเติบโตคือจำนวนลูกค้าที่เพิ่มขึ้นและการขยายกำลังการผลิตของลูกค้าเดิมในนิคมอุตสาหกรรม รายได้จากการขายสาธารณูปโภคซึ่งคิดเป็น 60%-67% ของรายได้ประจำเพิ่มขึ้น 12.8% ในปี 2556 เป็น 1,569 ล้านบาท รายได้จากธุรกิจโรงงานให้เช่าซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 25% ของรายได้ประจำก็มีการเติบโตที่ดี โดยการขยายพื้นที่คลังสินค้าให้เช่าช่วยเร่งการเติบโตของธุรกิจให้เช่าพื้นที่ของบริษัท ในปี 2556 พื้นที่ให้เช่าของบริษัทเพิ่มขึ้น 116,884 ตารางเมตร (ตร.ม.) เติบโต 46.3% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2555 โดยพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้นเป็นพื้นที่ของโรงงานให้เช่า 61,559 ตร.ม. และเป็นพื้นที่ของคลังสินค้าให้เช่า 55,325 ตร.ม. พื้นที่ให้เช่าที่เพิ่มขึ้นทำให้รายได้ค่าเช่าของบริษัทเพิ่มขึ้นถึง 65.5% เป็น 718 ล้านบาทในปี 2556
รายได้รวมของบริษัทในปี 2556 เพิ่มขึ้น 37.0% เป็น 8,770 ล้านบาท จาก 6,399 ล้านบาทในปี 2555 กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) เพิ่มขึ้นถึง 34.9% เป็น 4,334 ล้านบาทในปี 2556 ซึ่งเป็นผลจากการขายและโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจำนวนมากในปี 2556 นอกจากนี้ ยังเป็นผลจากการเติบโตของรายได้ประจำ บริษัทยังได้รับประโยชน์จากราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่ไม่ถูกน้ำท่วมที่ปรับตัวสูงขึ้นหลังการเกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ในปลายปี 2554 อัตรากำไรขั้นต้นในธุรกิจขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมของบริษัทปรับตัวดีขึ้นเป็น 48% ในปี 2556 จากระดับปกติที่ 42%-44% อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จากการขายปรับตัวสูงขึ้นเป็น 40.3% ในปี 2556 จากระดับ 29%-38% ในปี 2552-2555 การเริ่มดำเนินการเชิงพาณิชย์ตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2555 ของ บริษัท เก็คโค่วัน จำกัด (GHECO-One) ซึ่งเป็นบริษัทผลิตไฟฟ้าที่บริษัทร่วมลงทุนยังเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยสนับสนุนการเติบโตของ EBITDA ของบริษัทในปี 2556 GHECO-One ให้ผลกำไรตามวิธีส่วนได้เสียรวมจำนวน 865 ล้านบาทในปี 2556 (ไม่รวมขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนที่ยังไม่รับรู้จำนวน 297 ล้านบาท) ในปี 2556 EBITDA จากการให้บริการสาธารณูปโภคและการลงทุนในธุรกิจไฟฟ้าคิดเป็นสัดส่วน 40% ของ EBITDA รวมของบริษัท อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย (Interest Coverage Ratio) ยังอยู่ในระดับสูงที่ 6.3 เท่าในปี 2556 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมอยู่ในระดับที่ดีเช่นกันที่ 19.4% ในปี 2556
การขายสินทรัพย์ให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556 ช่วยรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน ในเดือนธันวาคม 2556 บริษัทขายและให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปรวมพื้นที่ 150,117 ตร.ม. มูลค่า 4,700 ล้านบาทให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบันทึกกำไรจากการขายทรัพย์สินจำนวน 2,233 ล้านบาท (สุทธิจากการสำรองค่าใช้จ่ายในการรับประกันค่าเช่าขั้นต่ำกับกองทุนฯ) การได้รับเงินสดสุทธิจำนวน 3,613 ล้านบาทจากการขายทรัพย์สินรวมกับผลการดำเนินงานที่ดีทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างทุนของบริษัทยังอยู่ในระดับปานกลางและยังทำให้บริษัทมีเงินสดในมือจำนวน 4,780 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2556 แม้บริษัทมีการลงทุนจำนวนมาก โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ที่ 48.7% ณ สิ้นปี 2556 จาก 49.2% ในปี 2555
ในระยะสั้นคาดว่าความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะลดลง กิจกรรมการผลิตซึ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนการขายที่ดินในช่วงที่ผ่านมาได้ชะลอตัวลง อัตราการใช้กำลังการผลิต (ปรับปรุงด้วยฤดูกาล) ของโรงงานในประเทศไทยในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2557 ลดลงเหลือ 61.5% เทียบกับ 66.7% ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2556 นอกจากนี้ ความไม่สงบทางการเมืองและการชะลอตัวของเศรษฐกิจจะทำให้ผู้ซื้อที่ดินชะลอการตัดสินใจ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งเชื่อว่าอนาคตของการลงทุนในประเทศไทยยังมีแนวโน้มที่ดีในระยะยาว ประเทศไทยยังคงตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสมสำหรับการเป็นฐานการผลิตสำหรับอุตสาหกรรมหลายประเภทโดยเฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์ซึ่งต้องใช้ห่วงโซ่การผลิตที่มีคุณภาพ ประเทศไทยยังคงน่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างประเทศ เนื่องจากประเทศไทยมีนโยบายส่งเสริมการลงทุนและระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานที่ดีรวมถึงทำเลที่มีความได้เปรียบในการแข่งขัน ท่ามกลางปัจจัยความไม่แน่นอนในนิคมอุตสาหรรม คาดว่าบริษัทยังคงสามารถสร้างผลการดำเนินงานในระดับที่น่าพอใจ เนื่องจากบริษัทมีโครงสร้างรายได้ที่มั่นคงมากขึ้นรวมถึงการมียอดขายรอรับรู้และเงินสดในมือจำนวนมากช่วยบรรเทาผลกระทบในระยะสั้น อย่างไรก็ตาม หากความขัดแย้งทางการเมืองยืดเยื้อเกินกว่า 1 ปีอาจจะส่งผลกระทบต่อความน่าสนใจสำหรับการลงทุนของประเทศไทยและอาจส่งผลกระทบต่อยอดขายที่ดินนิคมอุตสาหกรรมได้
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2557 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยมิได้รับอนุญาต การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/ratinginformation/rating_criteria.html