อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงฐานทุนของบริษัทยูนิเวนเจอร์ที่มีขนาดใหญ่ขึ้นภายหลังการเพิ่มทุนจำนวน 5,700 ล้านบาทเพื่อซื้อหุ้นของ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (GOLD) และ บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด (GUD) ในปลายปี 2555 นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงการสนับสนุนจากผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท คือ บริษัท อเดลฟอส จำกัด และแบรนด์ที่เริ่มเป็นที่รู้จักมากขึ้นในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยด้วย อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนลงจากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ค่อนข้างสูงจากการขยายธุรกิจและอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานที่ต่ำกว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ตลอดจนลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง แนวโน้มอันดับเครดิต “Positive” หรือ “บวก” สะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่ดีขึ้นทั้งในแง่ของรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากรายได้และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทปรับตัวดีขึ้นในขณะที่ยังคงรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้ต่ำกว่า 55% เอาไว้ได้ในช่วงการขยายธุรกิจ ในทางตรงข้าม หากผลการดำเนินงานต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้และ/หรืออัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนสูงเกินกว่า 60% ในช่วงระยะเวลาหนึ่งก็อาจเป็นสาเหตุที่ทำให้ต้องมีการปรับลดอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตลง
บริษัทยูนิเวนเจอร์ก่อตั้งในปี 2523 ในฐานะผู้ผลิตสังกะสีออกไซด์ และในปี 2543 ได้เปลี่ยนไปดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก โดยลงทุนในโครงการร่วมทุนกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ในปี 2550 บริษัทอเดลฟอสเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทในสัดส่วน 51.6% ของหุ้นทั้งหมด และ ณ เดือนตุลาคม 2557 มีสัดส่วน 66.01% เจ้าของกิจการของบริษัทอเดลฟอสคือทายาทรุ่นที่ 2 ของตระกูลสิริวัฒนภักดีซึ่งเป็นเจ้าของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งภายใต้กลุ่มทีซีซีด้วย ในปลายปี 2555 บริษัทเพิ่มทุนเป็น 6,975 ล้านบาทจาก 1,240 ล้านบาทเพื่อซื้อหุ้น 50.64% ใน GOLD และเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นใน GUD เป็น 100% จาก 60% ปัจจุบันบริษัทถือหุ้น 55.73% ใน GOLD
ภายหลังจากการรวมธุรกิจของ GOLD บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 60% ของรายได้รวม ในขณะที่รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและธุรกิจสังกะสีออกไซด์มีสัดส่วนธุรกิจละ 20% ณ เดือนกันยายน 2557 บริษัทมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยระหว่างการพัฒนาจำนวน 17 โครงการ ซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียม 8 โครงการและบ้านจัดสรร 9 โครงการ โครงการคอนโดมิเนียมพัฒนาโดย GUD ในขณะที่โครงการบ้านจัดสรรพัฒนาโดย GOLD โครงการของบริษัทมีมูลค่าเหลือขายรวมทั้งหมด 12,000 ล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) และมียอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวน 7,000 ล้านบาทซึ่งมีกำหนดส่งมอบในช่วงที่เหลือของปี 2557 ถึงปี 2559 ยอดขายของบริษัทดีขึ้นอย่างมากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นเป็น 4,294 ล้านบาทในปี 2556 และ 6,108 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 จาก 2,538 ล้านบาทในปี 2555 รายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเท่ากับ 3,745 ล้านบาทในปี 2556 เพิ่มขึ้น 19% จากปีก่อน และในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 รายได้ก็ยังคงเติบโตถึง 39% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
ในเดือนตุลาคม 2557 GOLD ได้ประกาศแผนซื้อหุ้นในสัดส่วนไม่ต่ำกว่า 51% ของจำนวนหุ้นทั้งหมดใน บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด (มหาชน) (KLAND) ในราคาหุ้นละ 2 บาท หาก GOLD ซื้อหุ้นใน KLAND ได้ทั้งหมด จะคิดเป็นมูลค่าการซื้อทั้งสิ้น 3,560 ล้านบาท โดย GOLD จะใช้เงินกู้ระยะเวลา 1 ปีจากสถาบันการเงินในการซื้อหุ้นของ KLAND ภายหลังจากการซื้อกิจการของ KLAND แล้ว สินทรัพย์รวมของบริษัทจะเพิ่มขึ้น 6,000 ล้านบาท และยังเป็นการขยายธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยไปยังโครงการบ้านจัดสรรระดับราคาแพงอีกด้วย ทั้งนี้ บริษัทคาดว่าการซื้อกิจการดังกล่าวจะเสร็จสิ้นภายในปี 2557 อย่างไรก็ตาม การทำธุรกรรมดังกล่าวจะต้องได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของบริษัทและ GOLD ซึ่งจะมีขึ้นในวันที่ 9 ธันวาคม 2557 เสียก่อน
ในช่วง 3 ปีข้างหน้า รายได้รวมของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 10,000 ล้านบาทต่อปีเนื่องจากบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลายโครงการ รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรคาดว่าจะเพิ่มขึ้นตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นไปภายหลังจากการซื้อกิจการของ KLAND แล้ว ในขณะที่รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและธุรกิจสังกะสีออกไซด์คาดว่าจะอยู่ที่ 1,200 ล้านบาทและ 1,000 ล้านบาทตามลำดับ
อัตรากำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดจากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทอยู่ที่ 13%-14% ในระหว่างปี 2555 ถึงช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 อัตราส่วนดังกล่าวต่ำกว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำส่วนใหญ่ ทั้งนี้ ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทคาดว่าจะดีขึ้นโดยอยู่ที่ประมาณ 15% เมื่อบริษัทมีรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรของ GOLD และ KLAND มากขึ้นซึ่งมีอัตรากำไรที่สูงกว่า อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทเท่ากับ 49% ณ เดือนธันวาคม 2556 และ 51% ณ เดือนกันยายน 2557 ในช่วง 3 ปีข้างหน้าคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะสูงเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากระดับปัจจุบันเนื่องจากบริษัทจะขยายธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนไม่ควรสูงเกินกว่า 55% เนื่องจากบริษัทมีแผนจะให้เช่าช่วงอาคารสำนักงาน 2 แห่ง ได้แก่ โครงการปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์และโครงการสาทร สแควร์ให้แก่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า (REIT) เงินที่ได้จากการให้เช่าช่วงแก่กองทรัสต์ดังกล่าวจะช่วยลดภาระในการกู้ยืมได้ส่วนหนึ่ง ภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นทำให้กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนแอลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเหลือ 4% ในปี 2556 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2557 (ปรับเป็นอัตราส่วนเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) ทั้งนี้ คาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 10% เมื่อบริษัทมีรายได้จาก GOLD และ KLAND เพิ่มขึ้น
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2557 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยมิได้รับอนุญาต การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html