ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันในวงเงินไม่เกิน 2,500 ล้านบาทของ บริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “A” พร้อมทั้งยืนยันอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของบริษัทที่ระดับ “A” ด้วยเช่นกัน โดยแนวโน้มยังคง “Developing” หรือ “ไม่ชัดเจน” ทั้งนี้ บริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปชำระหนี้เดิมและลงทุนขยายธุรกิจตามแผน ทั้งนี้ อันดับเครดิตดังกล่าวสะท้อนถึงผลงานในการพัฒนานิคม ความสามารถในการทำกำไรระดับสูง และรายได้ที่สม่ำเสมอจากการขายสาธารณูปโภคและการลงทุนในโครงการผู้ผลิตไฟฟ้า อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนด้วยธรรมชาติที่ผันผวนของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม ในขณะที่แนวโน้มการชะลอตัวของเศรษฐกิจไทยและความไม่แน่นอนในการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกเป็นปัจจัยเสี่ยงต่ออันดับเครดิตของบริษัท ในขณะที่แนวโน้มอันดับเครดิต “Developing” หรือ “ยังไม่ชัดเจน” สะท้อนถึงความไม่แน่นอนของอันดับเครดิตของบริษัทหลังจาก บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) เสนอซื้อกิจการของบริษัท การเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัทอาจส่งผลต่อนโยบายการทำธุรกิจและความเสี่ยงทางการเงินของบริษัท อันดับเครดิตของบริษัทอาจคงเดิมหากบริษัทสามารถรักษาความแข็งแกร่งทางธุรกิจและความสามารถในการสร้างกำไรที่มั่นคงในระดับเดิมแม้จะมีผู้ถือหุ้นกลุ่มใหม่ ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นนำมาซึ่งนโยบายที่ส่งผลให้ความเสี่ยงทางธุรกิจของบริษัทเพิ่มขึ้นหรือกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ของบริษัท ทั้งนี้ หาก WHA มีสถานะเป็นบริษัทแม่ของบริษัทแล้ว อันดับเครดิตของ WHA อาจจะมีผลต่ออันดับเครดิตของบริษัทด้วยเช่นกัน
บริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินเป็นหนึ่งในผู้นำในธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมของไทยซึ่งก่อตั้งในปี 2531 และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2535 ณ เดือนกันยายน 2557 กลุ่มตระกูลหอรุ่งเรืองถือหุ้นของบริษัทในสัดส่วน 15.01% ของจำนวนหุ้นทั้งหมด นอกจากการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมและการให้บริการสาธารณูปโภคแล้ว บริษัทยังลงทุนในโครงการผู้ผลิตไฟฟ้าอีกหลายโครงการด้วย ในช่วงปี 2554 จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทซึ่งรวมถึงคอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วน 60%-70% ของรายได้รวม ส่วนรายได้ที่เหลือ 30%-40% เป็นรายได้ประจำซึ่งส่วนใหญ่มาจากบริการสาธารณูปโภคและค่าเช่าโรงงาน
บริษัทเป็นเจ้าของและบริหารนิคมอุตสาหกรรม 7 แห่งซึ่งตั้งอยู่ในจังหวัดระยอง ชลบุรี และสระบุรี ด้วยพื้นที่รวมทั้งหมด 44,643 ไร่ โดย ณ สิ้นเดือนกันยายน 2557 บริษัทมีจำนวนลูกค้าทั้งสิ้น 636 ราย ซึ่ง 34% เป็นลูกค้าในกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์ และ 14% เป็นลูกค้าในกลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค ณ เดือนกันยายน 2557 บริษัทมีพื้นที่เหลือขาย 11,157 ไร่ โดย 79% ของพื้นที่ดังกล่าวตั้งอยู่ในจังหวัดระยอง
การขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของอุตสาหกรรมการผลิตและการลงทุนในประเทศไทย ตามรายงานของ CB Richard Ellis (CBRE) ระบุว่ายอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยลดลงเหลือ 961 ไร่ใน 9 เดือนแรกของปี 2557 จาก 3,401 ไร่ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมของบริษัทก็ปรับตัวลดลงเช่นกัน โดยบริษัทขายที่ดินได้ 522 ไร่ ลดลงจาก 1,978 ไร่ที่ขายได้ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2556 การลดลงของยอดขายที่ดินเป็นผลจากกิจกรรมการผลิตในประเทศที่ชะลอตัวลง ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 อุตสาหกรรมรถยนต์ซึ่งเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมหลักที่ผลักดันความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมีปริมาณการผลิตลดลง 27.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม บริษัทยังมีส่วนแบ่งทางการตลาดอยู่ในอันดับต้น ๆ ด้านการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม โดยในระหว่างปี 2552-2556 บริษัทมีส่วนแบ่งโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 27% ของการขายที่ดินทั้งหมดในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย ในขณะที่บริษัทขายที่ดินรายใหญ่อีกรายหนึ่งมีส่วนแบ่งทางการตลาดประมาณ 28% ในช่วงเดียวกัน ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 บริษัทสามารถขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้มากเป็นอันดับ 1 ของประเทศ โดยรายงานของ CBRE ระบุว่า บริษัทมียอดขายที่ดินคิดเป็นสัดส่วนถึง 54% ของยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมทั้งประเทศ
รายได้ประจำของบริษัทยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแม้เศรษฐกิจโดยรวมจะชะลอตัว โดยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 รายได้จากการขายสาธารณูปโภคและค่าบริการอื่นซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 2 ใน 3 ของรายได้ประจำ เพิ่มขึ้น 9.7% จากช่วงเดียวกันของปี 2556 เป็น 1,288 ล้านบาท รายได้จากค่าเช่าโรงงานและคลังสินค้าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 ลดลง 16.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนเนื่องจากบริษัทจำหน่ายโรงงานให้เช่ารวม 150,117 ตารางเมตร (ตร.ม.) ให้แก่กองทุนอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าเหมราชอินดัสเตรียลในเดือนธันวาคม 2556 กอปรกับความต้องการพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าให้เช่าที่อ่อนแอในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว อย่างไรก็ดี ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 รายได้ประจำซึ่งเกิดจากรายได้จากการขายสาธารณูปโภค รายได้ค่าเช่าสำนักงาน รายได้ค่าเช่าโรงงานและคลังสินค้า และค่าเช่าท่อก๊าซมีจำนวนรวม 1,998 ล้านบาท ยังคงเติบโต 4.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
แม้ว่ารายได้รวมของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 มีจำนวน 5,150 ล้านบาท ลดลง 18.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) เพิ่มขึ้น 11.9% เป็น 3,563 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 ซึ่งเป็นผลจากการเติบโตของรายได้ประจำ กำไรจากการลงทุนในธุรกิจไฟฟ้ายังเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยสนับสนุนการเติบโตของ EBITDA ของบริษัท โดยบริษัทรับรู้ผลกำไรตามวิธีส่วนได้เสียจากบริษัทร่วมทุนในธุรกิจไฟฟ้ารวม 1,300 ล้านบาท (ไม่รวมกำไรหรือขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนที่ยังไม่รับรู้) ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 ทำให้ EBITDA จากรายได้ประจำและการลงทุนในธุรกิจไฟฟ้าคิดเป็นสัดส่วนกว่า 50% ของ EBITDA รวมของบริษัท โครงสร้างรายได้ที่แข็งแรงนี้ช่วยรองรับการดำเนินงานในช่วงที่ยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมผันผวนได้ดีขึ้น
อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ระดับปานกลาง โดยอยู่ที่ 49.7% ณ สิ้นเดือนกันยายน 2557 จาก 49.3% ในปี 2555 แม้ว่าบริษัทจะมีการลงทุนจำนวนมาก บริษัทมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดี โดยมีเงินสดในมือจำนวน 2,191 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนกันยายน 2557 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ในระดับ 6.2-6.8 เท่าในช่วงปี 2555 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2557 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมก็อยู่ในระดับดีเช่นกันที่ 17.3% (ปรับเป็นอัตราส่วนเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557 ในอนาคตบริษัทมีแผนจะลงทุนปีละประมาณ 4,000 ล้านบาท ในขณะที่คาดว่าบริษัทจะมี EBITDA จำนวน 3,500-4,000 ล้านบาทต่อปี ดังนั้น เงินทุนสำหรับการลงทุนตามแผนของบริษัทจึงมาจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นส่วนใหญ่
แม้ว่าเศรษฐกิจไทยยังอยู่ในภาวะชะลอตัว ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมยังคงมีแนวโน้มที่ดี เนื่องจากประเทศไทยยังมีความได้เปรียบทางด้านทำเลที่ตั้งและมีสาธารณูปโภคพื้นฐานที่ดี ทำให้ประเทศไทยยังคงเหมาะสมสำหรับการเป็นฐานการผลิตของอุตสาหกรรมหลายประเภทโดยเฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์ซึ่งต้องใช้ห่วงโซ่การผลิตที่มีคุณภาพ ในปี 2557 ผู้ผลิตรถยนต์รายใหญ่ 9 รายได้รับอนุมัติสิทธิประโยชน์การลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) สำหรับโครงการผลิตรถยนต์ประหยัดพลังงาน (Eco Car) โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนรวมจำนวน 92,406 ล้านบาท และจะทำให้กำลังการผลิตรถยนต์เพิ่มขึ้นอีก 1.37 ล้านคันต่อปี การลงทุนนี้จะส่งผลให้ผู้ผลิตชิ้นส่วนยานยนต์มีความต้องการขยายการผลิตในอนาคต
เมื่อวันที่ 17 พฤศจิกายน 2557 WHA ซึ่งเป็นผู้ประกอบการพัฒนาและให้เช่าคลังสินค้าและโรงงานอุตสาหกรรมได้แสดงเจตนาจะครอบงำกิจการของบริษัทโดยจะทำคำเสนอซื้อหลักทรัพย์ทั้งหมดของบริษัทโดยสมัครใจ โดยคำเสนอซื้อดังกล่าวจะเกิดขึ้นเมื่อ WHA ได้รับอนุมัติจากผู้ถือหุ้นของ WHA และสามารถเพิ่มทุนรวมถึงจัดหาแหล่งเงินทุนได้ตามแผน ทั้งนี้ WHA จะยกเลิกคำเสนอซื้อกิจการของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดิน หากมีผู้เสนอขายหุ้นจำนวนน้อยกว่า 50% ของจำนวนหุ้นเรียกชำระทั้งหมด เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2557 ผู้ถือหุ้นของ WHA ได้มีมติอนุมัติการเข้าซื้อกิจการของบริษัทเหมราชพร้อมแผนการเพิ่มทุน นอกจากนี้ WHA ยังได้รับอนุมัติวงเงินกู้สำหรับการทำคำเสนอซื้อกิจการจากสถาบันการเงินแล้ว คาดว่ากระบวนการเสนอซื้อกิจการเหมราชจะเกิดขึ้นในเดือนมีนาคม 2558
บริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน) (HEMRAJ)
อันดับเครดิตองค์กร: A
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
HEMRAJ16OA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2559 A
HEMRAJ217A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 A
HEMRAJ231A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 A
HEMRAJ244A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A
หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันในวงเงินไม่เกิน 2,500 ล้านบาท ไถ่ถอนภายในปี 2568 A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Developing