ทริสเรทติ้งปรับลดอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน) เป็น “BBB+” จาก “A” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” ซึ่งสะท้อนถึงอันดับเครดิตของกลุ่มบริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งถือหุ้น 92.88% ในบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดิน ณ วันที่ 22 กรกฎาคม 2558 อันดับเครดิตของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินยังคงอยู่ในระดับที่ดี อย่างไรก็ตาม ตามเกณฑ์การจัดอันดับเครดิต Group Rating Methodology ของทริสเรทติ้งซึ่งเผยแพร่เมื่อเดือนกรกฎาคม 2558 นั้นอันดับเครดิตของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินจะถูกจำกัดด้วยอันดับเครดิตของกลุ่มบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น
อันดับเครดิต “BBB+” ของกลุ่มบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น สะท้อนถึงฐานการดำเนินธุรกิจที่แข็งแกร่งขึ้นหลังจากเข้าซื้อกิจการของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดิน โดยกลุ่มบริษัทจะขยายไปสู่ธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมและธุรกิจที่มีรายได้ประจำจากการให้บริการสาธารณูปโภคตลอดจนการมีเงินปันผลที่แน่นอนจากธุรกิจไฟฟ้า อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตดังกล่าวถูกลดทอนจากระดับเงินกู้ที่เพิ่มสูงขึ้นมากจากการซื้อกิจการของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินซึ่งส่งผลให้ฐานะการเงินของกลุ่มบริษัทอ่อนแอลง
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหมายว่าบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินจะยังคงสามารถรักษาความเป็นผู้นำในธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมต่อไปได้ โดยสัดส่วนรายได้ประจำที่เพิ่มขึ้นจากธุรกิจบริการสาธารณูปโภค ธุรกิจไฟฟ้า และค่าเช่าโรงงานอุตสาหกรรมจะช่วยลดความเสี่ยงในการดำเนินงานให้แก่บริษัทท่ามกลางความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก อันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มหากอันดับเครดิตของกลุ่มบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ปรับตัวดีขึ้นซึ่งขึ้นอยู่กับความสำเร็จของการลดหนี้ตามแผน อันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากสถานะทางการเงินของกลุ่มบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น อ่อนแอลงอย่างมากหรือนโยบายการดำเนินธุรกิจของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินเปลี่ยนแปลงจนส่งผลให้ความเสี่ยงทางธุรกิจของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินเป็นหนึ่งในผู้นำในธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมของไทยซึ่งก่อตั้งในปี 2531 และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2535 บริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ได้เข้าซื้อกิจการของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินโดยการทำคำเสนอซื้อโดยสมัครใจในเดือนมีนาคม 2558 ณ วันที่ 22 กรกฎาคม 2558 บริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ถือหุ้นของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินในสัดส่วน 92.88% ของจำนวนหุ้นทั้งหมด บริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น เป็นหนึ่งในผู้นำในการให้บริการคลังสินค้าให้เช่าตามความต้องการเฉพาะเจาะจงของลูกค้าแต่ละราย (Built-to-suit) บริษัทจัดตั้งในปี 2550 โดยครอบครัวอนันตประยูรและจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในเดือนพฤศจิกายน 2555 บริษัทได้ขยายธุรกิจสู่การให้บริการโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า สำนักงานให้เช่า และโครงการผลิตไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์ที่ติดตั้งบนหลังคา ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2558 บริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น มีพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานให้เช่าภายใต้การบริหารรวมจำนวน 837,209 ตารางเมตร (ตร.ม.) ประกอบด้วยพื้นที่เช่าที่เป็นเจ้าของโดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำนวน 557,089 ตร.ม. และเป็นพื้นที่เช่าของบริษัทเองจำนวน 280,120 ตร.ม.
บริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินยังคงนโยบายการดำเนินธุรกิจเหมือนเดิมภายใต้การบริหารงานของผู้ถือหุ้นใหม่โดยบริษัทเป็นเจ้าของและบริหารนิคมอุตสาหกรรม 8 แห่งซึ่งตั้งอยู่ในเขตจังหวัดระยอง ชลบุรี และสระบุรี ด้วยพื้นที่รวมทั้งหมด 47,486 ไร่ โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2558 บริษัทมีจำนวนลูกค้าทั้งสิ้น 656 ราย ซึ่ง 35% เป็นลูกค้าในกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์ และ 14% เป็นลูกค้าในกลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค ณ เดือนมิถุนายน 2558 บริษัทมีพื้นที่เหลือขาย 12,181 ไร่ โดย 80% ของพื้นที่ดังกล่าวตั้งอยู่ในจังหวัดระยอง ในช่วงปี 2554 จนถึงปี 2557 รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทซึ่งรวมถึงคอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วน 60%-70% ของรายได้รวม ส่วนรายได้ที่เหลือ 30%-40% เป็นรายได้ประจำซึ่งส่วนใหญ่มาจากบริการสาธารณูปโภคและค่าเช่าโรงงาน
การขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้รับผลกระทบจากปัญหาการเมืองในปี 2557 แม้จะมีการฟื้นตัวขึ้นหลังจากนั้นแต่ก็ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศจากรายงานของ CB Richard Ellis (CBRE) ระบุว่ายอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยในไตรมาสที่ 1 ของปี 2558 เพิ่มขึ้นเป็น 655 ไร่จาก 209 ไร่ ในช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตามระดับดังกล่าวก็ยังต่ำกว่าในปี 2556 ที่มียอดขายเฉลี่ย 1,200-1,300 ไร่ต่อไตรมาส บริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินยังคงเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่ขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้มากที่สุดในประเทศตามรายงานของ CBRE โดยมีส่วนแบ่งทางการตลาด 28% ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2558 สำหรับในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2558 บริษัทขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 356 ไร่ เพิ่มขึ้นจาก 297 ไร่ในช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ถือว่ายังน้อยกว่าที่บริษัทเคยขายได้เฉลี่ย 500-600 ไร่ต่อไตรมาสในปี 2556 ยอดขายที่ดินยังคงชะลอตัวเนื่องจากการชะลอตัวของกิจกรรมการผลิตตามการชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ อัตราการใช้กำลังการผลิตยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องในปี 2558 เป็น 58.8% ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2558 จาก 60.4% ในปี 2557 และ 64.3% ในปี 2556 อุตสาหกรรมรถยนต์ซึ่งเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมหลักที่ผลักดันความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมก็ชะลอตัวเช่นกัน โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 อุตสาหกรรมรถยนต์มียอดผลิตรถยนต์จำนวน 935,251 คัน ซึ่งใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่ปี 2557 ปริมาณการผลิตรถยนต์ทั้งประเทศลดลง 23.5% เมื่อเทียบกับปี 2556
ผลการดำเนินงานของบริษัทได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจในประเทศ โดยรายได้จากการขายที่ดินของบริษัทลดลง 56.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็น 1,198 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ลดลง 22.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็น 2,175 ล้านบาทในครึ่งแรกของปี 2558 การลดลงของรายได้จากการขายที่ดินได้รับการชดเชยบางส่วนจากรายได้ประจำจากการให้บริการสาธารณูปโภค รวมถึงส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในโครงการผู้ผลิตไฟฟ้าและกำไรที่เพิ่มขึ้นของรายได้จากการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม รายได้ประจำจากการให้บริการสาธารณูปโภค รวมทั้งค่าเช่าและค่าบริการอื่นซึ่งมีสัดส่วน 56% ในครึ่งแรกของปี 2558 เติบโต 14.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ธุรกิจไฟฟ้าให้ผลกำไรตามวิธีส่วนได้เสียจำนวน 808 ล้านบาทในครึ่งแรกของปี 2558 แต่ลดลง 15% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนเนื่องจากการปิดซ่อมบำรุงตามแผนของโรงไฟฟ้าเกคโค่วัน ธุรกิจขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมีอัตรากำไรขั้นต้นที่ดีขึ้นเป็น 56% ในครึ่งแรกของปี 2558 เทียบกับ 52% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน
สถานะการเงินของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินยังอยู่ในระดับที่ดี โครงสร้างเงินทุนอยู่ในระดับที่มีเสถียรภาพ โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ที่ระดับ 48.0% ณ เดือนมิถุนายน 2558 บริษัทมีการบริหารการชำระคืนหนี้เงินกู้ที่เหมาะสม โดยจะมีหนี้ที่ครบกำหนดชำระจำนวน 2,750 ล้านบาทในปี 2559 และ 2,400 ล้านบาทในปี 2560 บริษัทสามารถชำระคืนหนี้เหล่านี้ได้เนื่องจากคาดว่าบริษัทจะมี EBITDA ปีละ 4,000 ล้านบาท ในส่วนของอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายนั้นยังอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ที่ 5.1 เท่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 แม้ว่าจะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจก็ตาม เงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมยังคงน่าพอใจโดยอยู่ที่ระดับ 16.6% (ปรับเป็นอัตราส่วนเต็มปีด้วยผลการดำเนินงานย้อนหลัง 12 เดือน) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2558
หลังจากการซื้อกิจการของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินเสร็จสิ้นในเดือนเมษายน 2558 ธุรกิจของกลุ่มบริษัทดับบลิว
เอชเอ คอร์ปอเรชั่น ขยายตัวครอบคลุมถึงธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรม การให้บริการสาธารณูปโภค โรงงานให้เช่า และการลงทุนในธุรกิจไฟฟ้า ฐานลูกค้ามีการกระจายตัวครอบคลุมอุตสาหกรรมรถยนต์และอุตสาหกรรมหนักนอกเหนือจากอุตสาหกรรมสินค้าอุปโภคบริโภคและอุตสาหกรรมการให้บริการโลจิสติกส์ หลังจากการรวมบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินเข้ามาในกลุ่มบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น พื้นที่โรงงานและคลังสินค้าให้เช่าภายใต้การบริหารมีขนาด 1,221,621 ตร.ม. ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2558 รายได้ของกลุ่มบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น เพิ่มขึ้นเป็น 1,369 ล้านบาทในไตรมาสที่ 2 ของปี 2558 เทียบกับ 427 ล้านบาทในไตรมาสแรกของปี 2558 คาดว่ารายได้ของกลุ่มบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จะเพิ่มขึ้นเป็น 10,000-12,000 ล้านบาทต่อปี (ไม่รวมรายได้จากการขายพื้นที่ให้เช่าแก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดิน) ทั้งนี้ คาดว่ารายได้จากการขายที่ดินและสินทรัพย์จะมีสัดส่วน 70%-75% ของรายได้รวม ในขณะที่รายได้ประจำจะมีสัดส่วน 25%-30% โดยการดำเนินงานของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินจะคิดเป็นประมาณครึ่งหนึ่งของรายได้และ EBITDA ของกลุ่ม
ฐานะการเงินของกลุ่มบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น อ่อนแอลงหลังการซื้อกิจการของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดิน บริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ใช้เงินลงทุนรวม 40,564 ล้านบาทในการซื้อหุ้นของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินโดยใช้เงินกู้จากสถาบันการเงิน 78% ของเงินลงทุนและใช้เงินเพิ่มทุนสำหรับส่วนที่เหลืออีก 22% การซื้อกิจการของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินทำให้หนี้เงินกู้รวมของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น เพิ่มขึ้นเป็น 57,958 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2558 จาก 10,503 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2557 โดยหนี้เงินกู้ดังกล่าวประกอบด้วยหนี้เดิมของบริษัทดับบลิวเอชเอจำนวน 11,235 ล้านบาท หนี้ของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินจำนวน 15,840 ล้านบาท และหนี้ของบริษัทดับบลิวเอชเอที่เกิดจากการซื้อหุ้นของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินจำนวน 30,882 ล้านบาท ซึ่งประมาณ 80% ของหนี้จากการซื้อกิจการนี้มีกำหนดชำระภายในปี 2558-2559 บริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ได้ชำระหนี้จากการซื้อกิจการบางส่วนโดยนำเงินปันผลที่ได้รับจากบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินจำนวน 4,000 ล้านบาทหลังจากที่บริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินได้ขายสินทรัพย์ที่ไม่ได้อยู่ในธุรกิจหลักของบริษัทมูลค่า 3,022 ล้านบาทออกไป บริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ยังมีแผนจะขายสำนักงานให้เช่า รวมทั้งพื้นที่โรงงาน และคลังสินค้าให้เช่าให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 และในปี 2559 เพื่อชำระหนี้จากการซื้อกิจการ ในฐานะที่เป็นบริษัทย่อยที่ถือหุ้นทั้งหมดโดยบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น นโยบายทางการเงินและโครงสร้างเงินทุนของบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินจะขึ้นอยู่กับนโยบายของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมีนโยบายที่จะดูแลความแข็งแรงทางการเงินโดยพิจารณาจากภาพรวมของกลุ่มบริษัท
บริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน) (HEMRAJ)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB+
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
HEMRAJ16OA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2559 BBB+
HEMRAJ217A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 BBB+
HEMRAJ222A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 BBB+
HEMRAJ231A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 BBB+
HEMRAJ244A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 BBB+
HEMRAJ252A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 BBB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable