ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่เป็นที่ยอมรับของบริษัทในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ตลอดจนผู้บริหารระดับสูงที่มีประสบการณ์ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงรายได้ที่คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้น และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่คาดว่าจะลดลงภายหลังจากการเพิ่มทุน อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากฐานรายได้ที่ค่อนข้างเล็กเมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต รวมถึงความสามารถในการทำกำไรที่ลดลงซึ่งเป็นผลมาจากค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่อยู่ในระดับที่สูง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง ตลอดจนความกังวลในภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ชะลอตัว และระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถพัฒนาและส่งมอบโครงการในปัจจุบันและในอนาคตได้ตามแผน แม้บริษัทจะมีแผนการขยายธุรกิจ แต่ก็คาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนจะอยู่ที่ประมาณ 55%-60% ในขณะที่อัตราส่วนกำไรคาดว่าจะอยู่ในระดับที่สูงกว่า 15%
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม ผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินที่อ่อนแอลงในช่วงการขยายธุรกิจอาจส่งผลให้มีการปรับลดอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตได้
บริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์ก่อตั้งในปี 2536 โดยนายธีรวัฒน์ ธัญลักษณ์ภาคย์ และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2552 ณ เดือนตุลาคม 2558 ตระกูลธัญลักษณ์ภาคย์ยังคงเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท โดยมีสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัท 49% บริษัทเน้นธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย สินค้าของบริษัทมีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ โดยเน้นระดับราคาปานกลางถึงต่ำที่ราคาเฉลี่ย 1.7 ล้านบาทต่อยูนิตสำหรับคอนโดมิเนียม และ 4.8 ล้านบาทต่อหลังสำหรับบ้านจัดสรร ณ เดือนกันยายน 2558 โครงการซึ่งอยู่ในระหว่างการพัฒนาและขายของบริษัทประกอบด้วยคอนโดมิเนียม 11 โครงการและบ้านจัดสรร 8 โครงการซึ่งมีมูลค่าโครงการทั้งหมดเท่ากับ 15,000 ล้านบาท โดยคอนโดมิเนียมคิดเป็น 80% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ที่เหลือเป็นบ้านจัดสรร ทั้งนี้ โครงการของบริษัทมีมูลค่าเหลือขาย (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ประมาณ 8,000 ล้านบาท และมียอดขายรอการรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวน 2,700 ล้านบาทซึ่งจะโอนในช่วงที่เหลือของปี 2558 ถึงปี 2560 โดย Backlog เกือบทั้งหมดมาจากโครงการคอนโดมิเนียม ยอดขายของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 2,400 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2556-2557 และเพิ่มขึ้นเป็น 2,606 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 ซึ่งเป็นผลมาจากยอดขายของโครงการ The Niche Pride Petchaburi
ฐานรายได้ของบริษัทมีขนาดเล็กกว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต โดยรายได้ของบริษัทเท่ากับ 1,600-2,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2554-2556 และเพิ่มขึ้นเป็น 2,700 ล้านบาทในปี 2557 รายได้ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 เท่ากับ 1,457 ล้านบาท ลดลง 14% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ทั้งนี้ บริษัทมี Backlog มูลค่า 450 ล้านบาทที่จะส่งมอบในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2558 ดังนั้น จึงคาดว่ารายได้ของปี 2558 จะอยู่ที่ประมาณ 2,000 ล้านบาท ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีการเปิดโครงการใหม่มูลค่าระหว่าง 3,000-4,000 ล้านบาทต่อปี ดังนั้น จึงคาดว่ารายได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้าของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 3,500-4,500 ล้านบาทต่อปี
ในช่วงปี 2558 บริษัทได้ขยายไปยังธุรกิจใหม่หลายประเภท โดยในเดือนตุลาคม 2558 บริษัทซื้อหุ้นสามัญจำนวน 99.9995% ของ บริษัท เสนาโซล่าร์ เอนเนอร์ยี่ จำกัด (ชื่อเดิมคือ บริษัท ที ที รีนิวเอเบิ้ล เอนเนอร์ยี่ จำกัด) จากบุคคลที่เกี่ยวข้องเพื่อขยายกิจการไปธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์ บริษัทเสนาโซล่าร์ เอนเนอร์ยี่ ได้จัดตั้งกิจการร่วมค้าเพื่อดำเนินธุรกิจโรงไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์แบบติดตั้งบนพื้นดิน (โซล่าร์ฟาร์ม) กับ บริษัท บี. กริม เพาเวอร์ จำกัด โดยบริษัทเสนาโซล่าร์ เอนเนอร์ยี่ ถือหุ้นในสัดส่วน 51% และบริษัท บี. กริม เพาเวอร์ ถือหุ้นในสัดส่วน 49% โครงการโซล่าร์ฟาร์มมีกำลังการผลิตรวม 46.5 เมกะวัตต์ และคาดว่าจะเริ่มดำเนินการผลิตเชิงพาณิชย์ได้ภายในเดือนธันวาคม 2558 นอกจากนี้ บริษัทเสนาโซล่าร์ เอนเนอร์ยี่ ยังได้จัดตั้งกิจการร่วมค้าเพื่อประกอบธุรกิจให้บริการด้านการออกแบบวิศวกรรม การจัดหาเครื่องจักรและอุปกรณ์ และการก่อสร้าง (Engineering, Procurement, and Construction -- EPC) สำหรับการติดตั้งแผงโซล่าร์เซลล์บนหลังคาสิ่งปลูกสร้างกับ บริษัท เอท โซล่าร์ จำกัด ด้วย โดยบริษัทเสนาโซล่าร์ เอนเนอร์ยี่ ถือหุ้นในสัดส่วน 46% และบริษัทเอท โซล่าร์ ถือหุ้นในสัดส่วน 54% ทั้งนี้ งานติดตั้งแผงโซล่าร์เซลล์บนหลังคาชุดแรกจะแล้วเสร็จภายในเดือนธันวาคม 2558 นอกจากนี้ บริษัทเสนาโซล่าร์ เอนเนอร์ยี่ ยังติดตั้งแผงโซล่าร์เซลล์ขนาดกำลังการผลิต 0.75 เมกะวัตต์บนหลังคาโกดังเก็บสินค้าของตนเองที่ซอยสุขุมวิท 50 ด้วย ซึ่งโครงการนี้เริ่มดำเนินการผลิตเชิงพาณิชย์ไปแล้วตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2558 อนึ่ง เงินลงทุนทั้งหมดของบริษัทเสนาโซล่าร์ เอนเนอร์ยี่ ในธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์มีมูลค่าประมาณ 1,800 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ณ ปัจจุบัน รายได้จากธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์ยังคงเป็นสัดส่วนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับรายได้ทั้งหมดของบริษัท นอกจากนี้ ในเดือนตุลาคม 2558 บริษัทยังได้จัดตั้งกิจการร่วมค้า บริษัท แอสไพเรชั่น วัน จำกัด เพื่อพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่าซึ่งมีที่ตั้งอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าราชเทวี โดยผู้ถือหุ้นในกิจการร่วมค้าดังกล่าวประกอบด้วย บริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (ถือหุ้นในสัดส่วน 60%) บริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์ (25%) และ บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด (15%) เงินลงทุนทั้งหมดของโครงการอยู่ที่ประมาณ 2,000 ล้านบาท โดยหุ้นส่วนแต่ละรายจะลงทุนตามสัดส่วนการถือหุ้น อาคารสำนักงานให้เช่าดังกล่าวกำหนดแล้วเสร็จและพร้อมให้เช่าในปี 2562
อัตราส่วนกำไร (ซึ่งคำนวณจากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทเท่ากับ 23%-25% ในช่วงปี 2553-2555 และลดลงเป็น 20% ในปี 2556 อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนกำไรปรับขึ้นมาเป็น 23% ในปี 2557 รายได้ที่ลดลงและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่สูงส่งผลให้อัตราส่วนกำไรในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 ลดเหลือเพียง 17% ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไรของบริษัทจะอยู่ในระดับที่สูงกว่า 15% ของรายได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้าแม้ว่าบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่จำนวนมากก็ตาม
อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอ่อนแอลงตั้งแต่ปี 2556 โดยมีสาเหตุหลักมาจากการขยายธุรกิจ อัตราส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นจาก 53% ณ เดือนธันวาคม 2556 เป็น 56% ณ เดือนกันยายน 2558 ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 1.3-1.4 เท่าในช่วงปี 2556 ถึง 9 เดือนแรกของปี 2558 บริษัทเพิ่มทุนจำนวน 550 ล้านบาทในเดือนพฤศจิกายน 2558 การมีขนาดฐานทุนที่ใหญ่ขึ้นและการส่งมอบคอนโดมิเนียมตึกสูงในช่วง 3 ปีข้างหน้าทำให้คาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 55%-60% และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนจะอยู่ที่ 1.2-1.5 เท่า
ภาระหนี้ที่สูงขึ้นทำให้กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนแอลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเป็น 12% (ปรับเป็นอัตราส่วนเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 จาก 15%-17% ในช่วงปี 2556-2557 และ 20% ในปี 2555 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายเท่ากับ 3-4 เท่าในช่วงปี 2556 ถึง 9 เดือนแรกของปี 2558 ลดลงจาก 8 เท่าในปี 2555 และ 12 เท่าในปี 2554 อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องของบริษัทอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ โดย ณ เดือนกันยายน 2558 บริษัทมีสภาพคล่องที่เพียงพอซึ่งรวมถึงเงินสดในมือจำนวนประมาณ 100 ล้านบาทและวงเงินกู้จากธนาคารซึ่งยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกจำนวนประมาณ 3,400 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้สินที่ครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าประมาณ 2,400 ล้านบาท
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2558 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html