เมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2543 บริษัท ไทยเรทติ้งแอนด์อินฟอร์เมชั่นเซอร์วิส จำกัด (ทริส) ได้ประกาศผลอันดับเครดิตหุ้นกู้มีประกัน SCON047A และ SCON061A ของบริษัท ซีคอน ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ในระดับ "BBB+" ซึ่งสะท้อนความเพียงพอของมูลค่าหลักประกันของศูนย์การค้า รวมทั้งการมีศูนย์การค้าที่มีคุณภาพดีและกลยุทธ์ในการบริหารที่มีความยืดหยุ่นของบริษัท ทว่าจุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากความเสี่ยงที่สูงจากการที่บริษัทมีศูนย์การค้าเป็นแหล่งที่ก่อให้เกิดรายได้เพียงแห่งเดียว นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังรวมถึงความเพียงพอของกระแสเงินสดที่ค่อนข้างต่ำแต่ยังพอเพียง และภาวะอุตสาหกรรมค้าปลีกที่มีการแข่งขันสูง โดยเฉพาะการขยายตัวของพื้นที่ค้าปลีกของผู้ค้ารายใหญ่จากต่างประเทศ
ทริสรายงานว่าหุ้นกู้ดังกล่าวของบริษัท ซีคอน ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด มีหลักประกันเป็นศูนย์การค้าซึ่งมูลค่ายุติธรรมตามที่ประเมินราคาโดยบริษัท อเมริกัน แอ๊พเพรซัล (ประเทศไทย) จำกัด เมื่อเดือนกันยายน 2543 เท่ากับ 3,750 ล้านบาท ผู้ถือหุ้นกู้จะได้รับการคุ้มครองที่เพียงพอจากอัตราส่วนของเงินกู้ (รวมเงินเบิกเกินบัญชี 50 ล้านบาท) ต่อหลักประกันที่ค่อนข้างต่ำซึ่งเท่ากับ 33% รวมถึงการได้รับการโอนสิทธิที่จะได้รับเงินค่าเช่าและค่าบริการจากผู้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าได้โดยตรงในกรณีที่เกิดเหตุผิดนัดตามข้อกำหนดสิทธิ อย่างไรก็ตาม ทริสยังคงเป็นห่วงในเรื่องของการขาดสภาพคล่องของหลักประกันที่เป็นศูนย์การค้าในกรณีที่เกิดการผิดนัดชำระหนี้
บริษัทก่อตั้งในปี 2533 จากการร่วมทุนระหว่างตระกูลซอโสตถิกุลและกลุ่มสถาบันการเงินอีก 5 แห่งในสัดส่วน 68 ต่อ 32 เพื่อพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าซีคอนสแควร์ ศูนย์การค้าดังกล่าวตั้งอยู่ในทำเลที่ดี มีฐานผู้เช่าที่แข็งแกร่งและกระจายตัว รวมถึงมีผู้เช่าหลักที่จะดึงดูดให้คนมาเดินที่ศูนย์การค้า รายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากผู้เช่า 10 รายใหญ่มีสัดส่วน 23% และจากผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดไม่เกิน 6% ของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการทั้งหมด อย่างไรก็ตาม คุณภาพสินทรัพย์ของบริษัทถูกกระทบบางส่วนจากความเสี่ยงจากการกระจุกตัวในการดำเนินธุรกิจเนื่องจากบริษัทมีศูนย์การค้าที่เป็นแหล่งที่ก่อให้เกิดรายได้เพียงแห่งเดียว บริษัทมีทีมผู้บริหารรุ่นใหม่ที่มีความยืดหยุ่นในการปรับกลยุทธ์เพื่อให้สามารถแข่งขันในสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วได้ดี ในช่วงวิกฤตการณ์เศรษฐกิจ ผู้บริหารได้ขยายฐานลูกค้าให้ครอบคลุมถึงลูกค้าที่มีรายได้ระดับล่างมากขึ้น ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ของบริษัทเพิ่มขึ้นตลอด 5 ปีที่ผ่านมา จากการที่อุตสาหกรรมค้าปลีกมีการแข่งขันที่รุนแรงโดยเฉพาะจากกลุ่มดิสเคาน์สโตร์ซึ่งมีการขยายพื้นที่ค้าปลีกในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมา และคาดว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่อีกในอนาคต ผู้บริหารศูนย์การค้าจะต้องมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์อย่างรวดเร็วเพื่อให้สามารถแข่งขันได้
บริษัทมีความสามารถในการทำกำไรในระดับปานกลางและมีความเพียงพอของกระแสเงินสดค่อนข้างต่ำแต่ยังพอเพียง อย่างไรก็ตาม บริษัทยังมีความจำเป็นต้องจัดหาเงินทุนจากภายนอกอีกประมาณ 275 - 300 ล้านบาทในไตรมาสแรกของปี 2549 เพื่อจ่ายชำระหนี้งวดสุดท้ายของหุ้นกู้ SCON061A เนื่องจากแหล่งเงินทุนจากภายในไม่เพียงพอ ผลตอบแทนจากเงินทุนถาวรของบริษัทอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำระหว่าง 3.34% - 5.70% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนหักค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ค่าเช่าและค่าบริการและรายได้จากการขายเพิ่มขึ้นจาก 30% ในปี 2539 เป็น 41% ในปี 2542 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินรวมและอัตราส่วนกำไรก่อนภาษี ค่าเสื่อม และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายใน 4 ปีที่ผ่านมามีค่อนข้างต่ำ โดยต่ำกว่า 7% และ 1.35 เท่าตามลำดับเนื่องจากภาระหนี้และดอกเบี้ยที่ยังคงสูง อัตราส่วนหนี้สินรวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทดีขึ้นจาก 37% ในปี 2540 เป็น 33% ในปี 2542 เนื่องจากภาระหนี้ที่ทยอยลดลงอย่างต่อเนื่อง - จบ