ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BB+” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่เป็นยอมรับของบริษัทในตลาดบ้านจัดสรร รวมทั้งแบรนด์สินค้าที่เป็นที่รู้จักในตลาดระดับกลางถึงบน และรายได้ที่สม่ำเสมอซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นภายหลังจากการซื้อกิจการของ บริษัท ไทย พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (TPROP) และบริษัทย่อยคือ บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (GRAND) เมื่อช่วงกลางปี 2558 อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากสถานะทางการเงินของบริษัทที่อ่อนแอมากจากการมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่สูงและความสามารถในการทำกำไรที่ต่ำ บวกกับความกังวลเกี่ยวกับการขยายกิจการไปสู่ธุรกิจอื่น ๆ ที่บริษัทไม่คุ้นเคย ในขณะที่ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทถูกลดทอนบางส่วนจากการมีเงินสดและวงเงินกู้ของโครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวนมาก ทั้งนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงและภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ชะลอตัวซึ่งส่งผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะทางการเงินในช่วงขยายธุรกิจเชิงรุกเอาไว้ได้ ทั้งนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนควรอยู่ที่ประมาณ 65% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานควรดีขึ้นเป็น 8%-10% นอกจากนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะมีเงินทุนที่เพียงพอเพื่อลดความเสี่ยงด้านสภาพคล่องทางการเงินด้วยเช่นกัน
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากสถานะทางการเงินของบริษัทถดถอยลงจากระดับที่คาดการณ์ไว้ โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่เกินกว่า 65% ในระยะเวลาหนึ่งและความเสี่ยงด้านสภาพคล่องทางการเงินที่เพิ่มขึ้นจะเป็นสาเหตุที่ทำให้ถูกปรับลดอันดับเครดิตลงได้ ในทางตรงข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากสถานะทางการเงินของบริษัทดีขึ้น โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนควรอยู่ในระดับต่ำกว่า 65% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานควรอยู่ในระดับเกินกว่า 10% ในช่วงระยะเวลาที่ยาวนานระดับหนึ่ง
บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศซึ่งก่อตั้งในปี 2528 โดยนายชายนิด อรรถญาณสกุล และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2536 ปัจจุบันธุรกิจของบริษัทแบ่งเป็น 3 ประเภท คือ ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ธุรกิจโรงแรม และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า สัดส่วนของรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยยังคงเป็นแหล่งรายได้หลัก โดยมีสัดส่วนเท่ากับ 81% ของรายได้รวมในปี 2558 ณ เดือนมีนาคม 2559 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัย 58 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 120,000 ล้านบาท โครงการของบริษัทประกอบด้วยบ้านจัดสรร 70% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด และคอนโดมิเนียม 30% ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 4.7 ล้านบาทสำหรับบ้านจัดสรร และ 3 ล้านบาทสำหรับคอนโดมิเนียม ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2559 จำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมดมีมูลค่า 37,000 ล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) และมียอดขายรอรับรู้รายได้มูลค่า 7,000 ล้านบาท
ยอดขายในปี 2558 ลดลง 21% จากปีก่อนเป็น 10,330 ล้านบาท ยอดขายในช่วงไตรมาสแรกของปี 2559 เติบโต 42% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 3,200 ล้านบาท รายได้ของบริษัทอยู่ที่ 11,000-12,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2556-2558 โดยรายได้จากบ้านจัดสรรค่อนข้างสม่ำเสมอที่ระดับ 6,000-7,000 ล้านบาทต่อปีตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นมา สัดส่วนรายได้จากคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเป็น 24%-30% ของรายได้รวมในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา และ 37% ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2559 ภายหลังจากการซื้อกิจการของ TPROP และ GRAND ในช่วงกลางปี 2558 รายได้จากธุรกิจโรงแรมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าคิดเป็น 15% ของรายได้รวมในปี 2558 และ 22% ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2559 ทั้งนี้ ในอีก 3 ปีข้างหน้า รายได้รวมของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ 15,000-17,000 ล้านบาทต่อปี โดยได้รับแรงหนุนจากฐานรายได้ของโครงการบ้านจัดสรร รวมทั้งจากรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น และรายได้ที่สม่ำเสมอจากธุรกิจโรงแรมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า
สถานะทางการเงินของบริษัทจัดว่าอ่อนแอ โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดจากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จากการขายลดลงอยู่ที่ระดับ 6%-9% ในช่วงปี 2555-2557 และ 5% ในปี 2558 จาก 11%-12% ในช่วงปี 2552-2554 เนื่องมาจากอัตรากำไรขั้นต้นจากโครงการที่อยู่อาศัยที่ต่ำลงและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารจากธุรกิจอื่น ๆ ที่สูงขึ้น อัตรากำไรสุทธิในช่วงปี 2555-2558 เหลือเพียง 1%-3% ของรายได้รวม ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมที่ 10% ค่อนข้างมาก ทั้งนี้ อัตรากำไรจากการดำเนินงานและอัตรากำไรสุทธิในช่วงไตรมาสแรกของปี 2559 ปรับดีขึ้นส่วนหนึ่งจากความสามารถในการทำกำไรที่สูงขึ้นจากโครงการที่อยู่อาศัยและอีกส่วนหนึ่งเป็นไปตามฤดูกาลของธุรกิจโรงแรม หากพิจารณาผลการดำเนินงานเต็มปีแล้ว อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าควรจะอยู่ที่ระดับ 8%-10% และอัตราส่วนกำไรสุทธิไม่ควรถดถอยลงจากระดับในปัจจุบันเมื่อพิจารณาถึงอัตรากำไรจากโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่คาดว่าจะสูงขึ้น ทั้งนี้ หากความสามารถในการทำกำไรของบริษัทปรับลดลงอีกก็จะส่งผลในทางลบต่ออันดับเครดิตได้
อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทปรับดีขึ้นเล็กน้อยเป็น 65% ณ เดือนธันวาคม 2558 และเดือนมีนาคม 2559 จาก 69% ในช่วงปี 2556-2557 โดยถือว่ายังอยู่ในระดับสูงกว่าบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เนื่องจากบริษัทมีความต้องการเงินทุนจำนวนมากเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและขยายกิจการไปยังธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ที่ประมาณ 65% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ประมาณ 2 เท่าแม้ว่าบริษัทจะมีแผนลงทุนอีกก็ตาม
สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาอ่อนแอลงเนื่องจากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่มีค่อนข้างสูง อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเป็น 1%-3% ในช่วงปี 2555 ถึงไตรมาสแรกของปี 2559 จาก 5% ในช่วงปี 2553-2554 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายเหลือเพียง 1 เท่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา และเพิ่มขึ้นเป็น 3 เท่าในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2559 ณ เดือนมีนาคม 2559 บริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 2,939 ล้านบาทและมีหุ้นกู้ระยะยาวจำนวน 2,400 ล้านบาทที่จะครบกำหนดชำระในปี 2559 รวมทั้งหุ้นกู้ระยะยาวอีกจำนวน 5,010 ล้านบาทที่จะครบกำหนดชำระในปี 2560 สภาพคล่องทางการเงินของบริษัท ณ เดือนมีนาคม 2559 ประกอบด้วยเงินสดมูลค่า 3,000 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมระยะยาวของโครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกมูลค่า 8,700 ล้านบาท
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2559 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html