ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่ดีของบริษัททั้งในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงสูงและธุรกิจโรงแรม ตลอดจนรายได้ที่สม่ำเสมอจากอาคารสำนักงานให้เช่าและเงินปันผลรับจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวาและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากฐานรายได้ของบริษัทที่ค่อนข้างเล็ก รวมถึงผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวน และสัดส่วนหนี้สินที่อยู่ในระดับสูง ทั้งนี้ การประเมินอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง รวมถึงระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงและภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ชะลอตัวด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถดำรงสถานะทางการเงินเอาไว้ได้ในช่วงปี 2559-2561 และบริษัทน่าจะสามารถส่งมอบที่อยู่อาศัยในมือที่แล้วเสร็จได้ตามแผน อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 65% และอัตราส่วนกำไรจะรักษาระดับอยู่ที่ 10%-15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับขึ้นหากบริษัทสามารถปรับปรุงผลการดำเนินงานและสถานะการเงินให้ดีขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบัน ในทางตรงข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ หรืออัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ในระดับสูงกว่า 65% เป็นเวลานานในระดับหนึ่ง
บริษัทชาญอิสสระก่อตั้งในปี 2532 และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2545 โดยมีครอบครัวอิสสระเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่มาตั้งแต่เริ่มก่อตั้งด้วยสัดส่วนการถือหุ้น ณ เดือนมีนาคม 2559 จำนวน 46% ขนาดธุรกิจของบริษัทค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ถึงแม้ว่าบริษัทจะมีสินค้าที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย แต่ก็มีจำนวนโครงการไม่มาก โดยโครงการเหล่านี้เน้นตลาดลูกค้ารายได้ระดับปานกลางถึงสูง บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ เดือนมีนาคม 2559 จำนวน 11 โครงการซึ่งมีทำเลที่ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ และในจังหวัดที่มีชื่อเสียงด้านการท่องเที่ยว โครงการดังกล่าวมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้นประมาณ 6,821 ล้านบาท โดยประมาณ 62% ของมูลค่าดังกล่าวมาจากโครงการคอนโดมิเนียม และที่เหลือมาจากโครงการวิลล่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ บริษัทมียอดขายในปี 2558 อยู่ที่ 543 ล้านบาท ลดลง 49% จากปี 2557 เนื่องจากบริษัทไม่มีการเปิดขายโครงการใหม่ในปี 2558 รวมทั้งภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ ในขณะที่ยอดขายในช่วงไตรมาสแรกของปี 2559 เท่ากับ 305 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 41% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน บริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้ในปัจจุบันจำนวน 1,782 ล้านบาท และมีแผนจะโอนที่อยู่อาศัยเกือบทั้งหมดจากยอดขายรอรับรู้รายได้เหล่านี้ให้แก่ลูกค้าในช่วงปี 2559-2560
นอกเหนือจากโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว บริษัทยังได้เริ่มพัฒนาโครงการโรงแรมบูติคหรูในชื่อ “ศรีพันวา” ที่จังหวัดภูเก็ตในปี 2549 ด้วย โรงแรมศรีพันวาจัดเป็นโรงแรมที่มีคุณภาพและบริการในระดับสูงและได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า อีกทั้งยังช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่วิลล่าอยู่อาศัยที่เปิดขายภายในโครงการด้วย ในปี 2556 บริษัทได้ขายโรงแรมศรีพันวาให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (กองทุนฯ) และเช่ากลับจากกองทุนฯ เป็นระยะเวลา 15 ปีเพื่อดำเนินธุรกิจโรงแรม ซึ่งบริษัทได้ลงทุนในกองทุนฯ ในสัดส่วน 30% นอกจากนี้ บริษัทยังมีรายได้จำนวน 80-90 ล้านบาทต่อปีจากค่าเช่าและค่าบริการจากอาคารสำนักงานให้เช่าชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 รวมถึงเงินปันผลรับจากการลงทุนในกองทุนฯ และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอกประมาณ 30-35 ล้านบาทต่อปีด้วย
สถานะทางการเงินของบริษัทในช่วงปี 2558 ถึงไตรมาสแรกของปี 2559 ดีกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งเล็กน้อย กล่าวคือ บริษัทมีรายได้อยู่ที่ 2,648 ล้านบาทในปี 2558 และ 1,021 ล้านบาทในช่วงไตรมาสแรกของปี 2559 รายได้ส่วนใหญ่มาจากการโอนห้องชุดคอนโดมิเนียม 3 โครงการ ประกอบด้วย 1) บ้านทิวทะเล อความารีน 2) บ้านทิวทะเล บลูแซฟไฟร์ และ 3) อิซซี่ คอนโด สุขสวัสดิ์ อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทเท่ากับ 24.1% ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2559 และ 17.1% ปี 2558 เพิ่มขึ้นจาก 10% ในปี 2557 การมีภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูงทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวม (ปรับปรุงจากสัญญาเช่าโรงแรมศรีพันวา) ต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับ 60%-70% ในช่วงปี 2556-2558 ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2559 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทเท่ากับ 67% และคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นในช่วง 1-2 ปีจากการที่บริษัทวางแผนจะขายกิจการโรงแรมศรีพันวา ระยะที่ 2 เข้ากองทุนฯ ในช่วงปลายปี 2559 ซึ่งในเวลาเดียวกันกองทุนฯ ก็จะเปลี่ยนจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ในช่วงปี 2559-2561 ภายใต้สมมติฐานเบื้องต้นของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้อยู่ในช่วง 2,500-3,500 ล้านบาทต่อปี โดยรายได้จากธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่าจะอยู่ที่ประมาณ 600-700 ล้านบาทต่อปี อัตราส่วนกำไรจะรักษาระดับอยู่ที่ 10%-15% อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะรักษาระดับอยู่ที่ประมาณ 60%-65% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ในขณะที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานคาดว่าจะรักษาระดับเกินกว่า 200 ล้านบาทต่อปี
บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับปานกลาง โดย ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2559 บริษัทมีเงินสดจำนวน 413 ล้านบาทและวงเงินกู้ระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้มูลค่า 2,704 ล้านบาท ส่วนภาระหนี้ที่จะครบกำหนดในอีก 12 เดือนข้างหน้าอยู่ที่ 1,220 ล้านบาท โดยทั่วไปบริษัทจะวางแผนให้ระยะเวลาชำระคืนเงินกู้ระยะสั้นสอดคล้องกับกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียม ในขณะที่หนี้หุ้นกู้ที่ครบกำหนดไถ่ถอนส่วนใหญ่จะชำระคืนด้วยเงินสดจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ ในช่วงปี 2559-2561 อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 2 เท่า และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมคาดว่าจะอยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 5%
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2559 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html