ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรให้แก่ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เริ่มเป็นที่รู้จักในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับกลางถึงล่าง ตลอดจนสถานะทางการเงินที่ดีขึ้นภายหลังการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2558 และการมีมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน (Backlog) ค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากประวัติผลงานของบริษัทที่สั้น รวมถึงการมีสินค้าที่ขาดความหลากหลาย และภาระหนี้ของบริษัทที่คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็ว อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง รวมถึงระดับหนี้สินต่อครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และการชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงรักษาการเติบโตได้ตามแผนการที่วางไว้ โดยที่อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะรักษาระดับที่มากกว่า 15% ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนน่าจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 2 เท่า
การปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นในระยะปานกลางมีค่อนข้างจำกัด อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นได้หากบริษัทสามารถเพิ่มรายได้หรือกระแสเงินสดให้เติบโตได้ต่อเนื่องอย่างมีนัยสำคัญโดยที่ยังสามารถรักษาอัตรากำไรและอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ที่ระดับต่ำกว่า 60% เป็นระยะเวลาที่ยาวนานพอสมควร ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจมีการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับปัจจุบันอย่างมาก
บริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ก่อตั้งในปี 2552 โดยครอบครัวจรูญเอก บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วงปลายปี 2558 ครอบครัวจรูญเอกยังเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัทตั้งแต่เริ่มก่อตั้งด้วยสัดส่วนการถือหุ้น ณ เดือนมีนาคม 2559 จำนวน 69% ในปี 2554 บริษัทจัดตั้ง บริษัท ออริจิ้น วัน จำกัด เพื่อลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำ บริษัทพัฒนาสินค้าในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับกลางถึงระดับล่างเป็นหลัก โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ในช่วง 45,000-95,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) หรือ1.5-3.5 ล้านบาทต่อยูนิต โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเกือบทั้งหมดตั้งอยู่ในเขตชานเมืองของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าจากสถานีแบริ่งถึงสมุทรปราการ และเส้นทางจากสถานีแยกมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ถึงสะพานใหม่ นอกจากนี้ บริษัทยังได้ขยายโครงการไปที่ศรีราชาและแหลมฉบังในจังหวัดชลบุรีอีกด้วย บริษัทพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ “Knightsbridge” “Notting Hill” และ “Kensington” ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียมปรับตัวดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยรายได้และยอดขายของบริษัทเติบโตอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ก่อตั้งบริษัท
บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ เดือนมิถุนายน 2559 ทั้งหมด 28 โครงการ มูลค่ารวมเท่ากับ 21,614 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2.2 ล้านบาทต่อยูนิต และมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 17,658 ล้านบาท บริษัทมียอดขายในปี 2558 อยู่ที่ 5,130 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 2,217 ล้านบาทในปี 2557 และ 1,474 ล้านบาทในปี 2556 ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 อยู่ที่ 2,342 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2559 มูลค่ายอดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้รายได้จากการโอนของบริษัทอยู่ที่ 8,196 ล้านบาท และจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 2,000 ล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 ประมาณ 4,200 ล้านบาทในปี 2560 และประมาณ 1,900 ล้านบาทในปี 2561
บริษัทมีฐานรายได้ที่ค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ด้วยกัน ทั้งนี้ เนื่องจากบริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมโอนจำนวนไม่มากในช่วงปี 2555-2557 รายได้ในปี 2558 อยู่ที่ 2,010 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 550 ล้านบาทในปี 2557 และ 413 ล้านบาทในปี 2556 ในขณะที่รายได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 อยู่ที่ 991 ล้านบาท ลดลง 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทในช่วงปี 2555 ถึงครึ่งแรกของปี 2559 อยู่ในช่วง 17%-24%
สถานะการเงินของบริษัทอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ ภาระหนี้ของบริษัทปรับตัวดีขึ้นภายหลังจากได้รับเงินจำนวน 1,315 ล้านบาทจากการเสนอขายหุ้นครั้งแรกแก่ประชาชนทั่วไปในเดือนตุลาคม 2558 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน ณ สิ้นปี 2558 อยู่ที่ 28.3% ลดลงจาก 78.3% ณ สิ้นปี 2557 อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนนี้เพิ่มขึ้นเป็น 43.4% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2559 ภาระหนี้ของบริษัทคาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากการที่บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่จำนวนมากเพื่อรักษาอัตราการเติบโตในอนาคต โดยบริษัทวางแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ปีละ 10,000 ล้านบาทในช่วงปี 2559-2562 ในช่วง 2 ปีข้างหน้าบริษัทยังมีแผนลงทุนในโครงการที่จะสร้างรายได้ประจำที่สม่ำเสมออีกด้วย เช่น โรงแรมและอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทน่าจะอยู่ในช่วง 3,000-6,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ในขณะที่อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะรักษาระดับอยู่ที่ 15% เมื่อพิจารณาถึงแรงกดดันจากค่าใช้จ่ายจากการดำเนินงานที่สูงขึ้นเพื่อสนับสนุนการเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก ถึงแม้จะมีแผนขยายธุรกิจอย่างรวดเร็ว บริษัทก็ควรจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 2 เท่าเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดในสัญญาการกู้ยืมเงิน
บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เพียงพอ โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2559 บริษัทมีเงินสดจำนวน 151 ล้านบาทและมีวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 3,192 ล้านบาท ส่วนภาระหนี้ระยะยาวที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในช่วง 12 เดือนข้างหน้านั้นอยู่ที่ 544 ล้านบาท โดยทั่วไป บริษัทจะวางแผนให้ระยะเวลาชำระคืนเงินกู้ระยะสั้นสอดคล้องกับกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียม ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทโดยเฉลี่ยจะอยู่ในระดับ 15% ในขณะที่อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับที่มากกว่า 3 เท่า
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2559 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html