ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรให้แก่ บริษัท ทิปโก้ ทาวเวอร์ จำกัด ที่ระดับ “BBB-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงกระแสเงินสดที่มั่นคงจากอาคารสำนักงานคุณภาพสูงของบริษัทซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่นอกเขตธุรกิจและความเป็นไปได้ที่บริษัทจะได้รับการช่วยเหลือจากผู้ถือหุ้นใหญ่ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตมีข้อจำกัดจากฐานรายได้ของบริษัทที่มีขนาดเล็กรวมไปถึงการที่บริษัทต้องพึ่งพิงสินทรัพย์เพียงแห่งเดียวและผู้เช่าหลักเพียงไม่กี่ราย ทั้งนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตดังกล่าวยังคำนึงถึงแผนของบริษัทที่จะสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่ติดกับอาคารสำนักงานปัจจุบันด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานที่ดีเอาไว้ได้ โดยอาคารสำนักงานปัจจุบันของบริษัทน่าจะยังสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงได้อย่างต่อเนื่องจากการมีอัตราการเช่าพื้นที่และค่าเช่าในระดับสูง
การปรับเพิ่มอันดับเครดิตของบริษัทมีค่อนข้างจำกัดในช่วงที่มีการก่อสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่ ในทางกลับกัน อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากผลการดำเนินงานของอาคารสำนักงานปัจจุบันด้อยลงกว่าที่คาดไว้ หรือหากโครงสร้างเงินทุนของบริษัทถดถอยลงอย่างมีนัยสำคัญซึ่งอาจเกิดจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงกว่าคาดหรือการก่อสร้างที่ล่าช้า
บริษัททิปโก้ ทาวเวอร์ ก่อตั้งในเดือนกรกฎาคม 2557 โดยตระกูลทรัพย์สาครเพื่อเป็นเจ้าของและบริหารอาคารทิปโก้ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานของกลุ่มทิปโก้ กลุ่มทิปโก้ประกอบธุรกิจหลายประเภท เช่น อาหารและเครื่องดื่ม ผลิตภัณฑ์ยางมะตอย ก่อสร้าง และสินทรัพย์ให้เช่า โดยบริษัท 2 รายภายใต้กลุ่มทิปโก้ ได้แก่ บริษัท ทิปโก้ฟู้ดส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท ทิปโก้แอสฟัลท์ จำกัด (มหาชน) เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ผู้ถือหุ้นหลักของบริษัทในกลุ่มทิปโก้คือตระกูลทรัพย์สาคร ซึ่งมีสัดส่วนการถือหุ้น 100% ในบริษัท ณ เดือนมิถุนายน 2559
อาคารทิปโก้เป็นอาคารสำนักงานเกรดเออายุ 18 ปีนับตั้งแต่ปี 2541 ซึ่งเดิมบริหารงานโดยบริษัทแห่งหนึ่งภายใต้กลุ่มทิปโก้ก่อนที่จะมีการจัดตั้งบริษัททิปโก้ ทาวเวอร์ ขึ้นมา อาคารทิปโก้ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 4 ไร่บนถนนพระราม 6 ในเขตสามเสน กรุงเทพฯ แม้บริเวณดังกล่าวจะเป็นพื้นที่นอกเขตธุรกิจแต่ที่ตั้งของอาคารดังกล่าวถือว่าอยู่ในทำเลที่สะดวก เพราะใช้เวลาเพียงไม่กี่นาทีในการเข้าและออกจากใจกลางเมือง นอกจากนี้ อาคารทิปโก้ยังเข้าถึงได้ง่ายด้วยการเดินทางโดยรถยนต์หรือรถไฟฟ้า เนื่องจากอาคารตั้งอยู่ห่างจากทางด่วนเพียง 500 เมตร รวมทั้งอยู่ห่างจากรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีอารีย์ประมาณ 2 กิโลเมตร และอยู่ห่างจากรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีบางซื่อเพียง 1 กิโลเมตรเท่านั้น
อาคารทิปโก้มีพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดประมาณ 26,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) โดยประมาณ 25,000 ตร.ม. เป็นพื้นที่สำหรับสำนักงานและ 700 ตร.ม. เป็นพื้นที่ค้าปลีก บริษัทมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่า โดย ณ เดือนมิถุนายน 2559 ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 3 รายเช่าพื้นที่ประมาณ 60% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของบริษัท ในขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายเช่าพื้นที่ 95% ส่วนบริษัทภายใต้กลุ่มทิปโก้เช่าพื้นที่ 20% ของพื้นที่ทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ด้วยสถานที่ตั้งที่ดีรวมถึงการบริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารที่เพียบพร้อมทำให้อาคารทิปโก้มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่า 95% ตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา โดยที่ค่าเช่าเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 3% ตลอดระยะเวลา 10 ปีดังกล่าว ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2559 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารทิปโก้อยู่ที่ 639 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน
บริษัทวางแผนจะสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่ติดกับอาคารสำนักงานปัจจุบัน โดยอาคารแห่งใหม่ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 3 ไร่และมีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 15,000 ตร.ม. งบประมาณก่อสร้างอยู่ที่ประมาณ 1,000 ล้านบาท และจะใช้เวลาก่อสร้างเกือบ 3 ปีโดยเริ่มในช่วงปลายปี 2560 บริษัทวางแผนจัดหาเงินทุนสำหรับการก่อสร้างด้วยเงินกู้และกระแสเงินสดส่วนที่เหลือจากอาคารสำนักงานปัจจุบัน อาคารสำนักงานแห่งใหม่คาดว่าจะสร้างรายได้ค่าเช่าและค่าบริการประมาณ 100 ล้านบาทและกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายประมาณ 14 ล้านบาทในปี 2564 ภายใต้สมมติฐานอัตราการเช่าพื้นที่ 50% และค่าเช่าเฉลี่ย 750 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน รายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากอาคารสำนักงานแห่งใหม่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 200 ล้านบาทต่อปี และกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 100 ล้านบาทต่อปีตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไปเมื่ออัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นเป็น 90%
ผลการดำเนินงานของบริษัทที่ดีเป็นผลมาจากการมีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับสูงโดยอยู่ที่ 97% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2559 โดยจากงบการเงินเสมือน รายได้ของบริษัทอยู่ในช่วง 330-350 ล้านบาทในปี 2556-2558 ในขณะที่กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ในช่วง 160-180 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเป็น 350-380 ล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทแข็งแกร่งและมั่นคง โดยอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานซึ่งมาจากกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้อยู่ที่ 47%-49% ในช่วงปี 2556 จนถึงครึ่งแรกของปี 2559 ความสามารถในการปรับขึ้นค่าเช่า ตลอดจนรักษาระดับอัตราการเช่าพื้นที่ และควบคุมต้นทุนการดำเนินงานของบริษัทช่วยรักษาระดับความสามารถในการทำกำไรให้แข็งแกร่ง ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของบริษัทจะทรงตัวอยู่ในระดับที่สูงกว่า 45% ตลอดช่วง 3 ปีข้างหน้า
ระดับการก่อหนี้ของบริษัทอยู่ในระดับปานกลาง โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ที่ 56% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2559 อย่างไรก็ตาม การก่อสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่จะทำให้ระดับการก่อหนี้ของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มสูงสุดที่ประมาณ 60% ในปี 2562-2563 ก่อนที่จะเริ่มลดลงในปี 2564 เป็นต้นไป กระแสเงินสดของบริษัทอยู่ในระดับยอมรับได้แม้จะลดลงในช่วงที่ผ่านมา โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทอยู่เหนือระดับ 30% ในระหว่างปี 2556-2557 แต่ลดลงเป็นประมาณ 20% ในระหว่างปี 2558 จนถึงครึ่งแรกของปี 2559 บริษัทซื้อที่ดินด้วยการก่อหนี้บางส่วนในช่วงถ่ายโอนธุรกิจในช่วงกลางปี 2558 ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทจะทรงตัวเหนือระดับ 15% ในระหว่างปี 2559-2561 แต่จะลดต่ำลงกว่าระดับ 10% เพียงเล็กน้อยในปี 2562 ทั้งนี้ คาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะฟื้นตัวโดยเพิ่มขึ้นเหนือระดับ 20% ตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไปเมื่ออัตราการเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานแห่งใหม่เพิ่มขึ้นเป็น 90% บริษัทมีความยืดหยุ่นทางการเงินที่ค่อนข้างจำกัดจากการมีสินทรัพย์เพียงแห่งเดียว อย่างไรก็ดี บริษัทน่าจะได้รับความช่วยเหลือทางการเงินจากตระกูลทรัพย์สาครหากบริษัทประสบปัญหาทางการเงิน
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2559 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html