ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB+” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงผลงานที่ได้รับการยอมรับของบริษัทในธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและฐานรายได้ประจำจากธุรกิจให้บริการสาธารณูปโภคและเงินปันผลจากการลงทุนในธุรกิจผลิตไฟฟ้า อย่างไรก็ตามอันดับเครดิตถูกลดทอนบางส่วนจากความผันผวนของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม อันดับเครดิตของบริษัทถูกจำกัดด้วยอันดับเครดิตของ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งถือหุ้น 98.54% ในบริษัทโดยเป็นไปตามเกณฑ์การจัดอันดับเครดิตแบบกลุ่ม (Group Rating Methodology) ของทริสเรทติ้ง
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหมายว่าบริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินจะยังคงสามารถรักษาความเป็นผู้นำในธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมต่อไปได้ รายได้ประจำจากธุรกิจบริการสาธารณูปโภค ธุรกิจผลิตไฟฟ้า และค่าเช่าโรงงานอุตสาหกรรมจะช่วยลดความเสี่ยงในการดำเนินงานให้แก่บริษัทท่ามกลางการชะลอตัวของเศรษฐกิจ เนื่องจากอันดับเครดิตของบริษัทจะถูกจำกัดด้วยอันดับเครดิตของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงอันดับเครดิตของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่นจะส่งผลต่ออันดับเครดิตของบริษัทด้วยเช่นกัน อันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มหากแผนการลดหนี้ประสบความสำเร็จและสถานะทางการเงินของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากสถานะทางการเงินของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่นอ่อนแอลงอย่างต่อเนื่องจากผลการดำเนินงานหรือโครงสร้างเงินทุนที่อ่อนแอกว่าที่คาด รวมทั้งหากความเสี่ยงทางธุรกิจและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญอย่างต่อเนื่อง
บริษัทเหมราชพัฒนาที่ดินเป็นหนึ่งในผู้นำในธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมของไทยซึ่งก่อตั้งในปี 2531 และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2535 บริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่นได้ซื้อกิจการของบริษัทโดยการทำคำเสนอซื้อโดยสมัครใจในเดือนมีนาคม 2558 และถอนหลักทรัพย์ของบริษัทออกจากตลาดหลักทรัพย์ฯ เมื่อเดือนมีนาคม 2559 บริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่นเป็นหนึ่งในผู้นำในการให้บริการคลังสินค้าให้เช่าตามความต้องการเฉพาะเจาะจงของลูกค้าแต่ละราย (Built-to-suit) บริษัทจัดตั้งในปี 2550 โดยคุณสมยศ อนันตประยูร และ คุณจรีพร จารุกรสกุล บริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่นจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในเดือนพฤศจิกายน 2555 บริษัทประกอบธุรกิจให้บริการคลังสินค้าให้เช่าตามความต้องการเฉพาะเจาะจงของลูกค้าคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า สำนักงานให้เช่า และโครงการผลิตไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์ที่ติดตั้งบนหลังคา ณ สิ้นเดือนกันยายน 2559 บริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่นและบริษัทมีพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานให้เช่าภายใต้การบริหารรวมจำนวน 1,483,557 ตารางเมตร (ตร.ม.) ประกอบด้วยพื้นที่เช่าที่เป็นเจ้าของโดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) จำนวน 865,730 ตร.ม. พื้นที่เช่าของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่นจำนวน 314,596 ตร.ม. และเป็นพื้นที่เช่าของบริษัทจำนวน 303,231 ตร.ม.
บริษัทเป็นเจ้าของและบริหารนิคมอุตสาหกรรม 8 แห่งซึ่งตั้งอยู่ในเขตจังหวัดระยอง ชลบุรี และสระบุรี ด้วยพื้นที่รวมทั้งหมด 47,558 ไร่ ณ สิ้นเดือนกันยายน 2559 บริษัทมีจำนวนลูกค้าทั้งสิ้น 683 ราย ซึ่ง 34% เป็นลูกค้าในกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์ และ 14% เป็นลูกค้าในกลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค ณ เดือนกันยายน 2559 บริษัทมีที่ดินสำหรับการขาย 10,923 ไร่ โดย 82% ของพื้นที่ดังกล่าวตั้งอยู่ในจังหวัดระยอง ในช่วงปี 2554 จนถึงปี 2558 รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทคิดเป็นสัดส่วน 60%-70% ของรายได้รวม ส่วนรายได้ที่เหลือ 30%-40% ต่อปีเป็นรายได้ประจำซึ่งส่วนใหญ่มาจากบริการสาธารณูปโภคและค่าเช่าโรงงาน
ยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมของประเทศอ่อนตัวลงในช่วงปี 2558-2559 จากรายงานของ CB Richard Ellis (CBRE) ระบุว่ายอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยลดลงจาก 4,746 ไร่ในปี 2556 มาอยู่ที่ระดับประมาณ 2,000 ไร่ต่อปีในปี 2557-2558 การชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศส่งผลลบต่อความต้องการลงทุนและกระทบต่อยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมของประเทศ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 ยอดขายที่ดินอยู่ที่ 629 ไร่ ลดลงจากระดับ 1,053 ไร่ในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า
บริษัทสามารถขายที่ดินได้มากกว่าคู่แข่งในอุตสาหกรรมในปี 2558 โดยบริษัทขายที่ดินได้ 1,043 ไร่ เพิ่มขึ้นจากระดับ 665 ไร่ในปี 2557 บริษัทขายที่ดินได้มากขึ้นเนื่องจากการจำหน่ายที่ดินผืนใหญ่ให้แก่ผู้ผลิตรถยนต์รายหนึ่งเป็นหลัก ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 ยอดจำหน่ายที่ดินเพิ่มขึ้นในระดับหนึ่ง โดยเพิ่มขึ้นเป็น 654 ไร่จาก 511 ไร่ในช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นผลจากการขยายตัวของกลุ่มลูกค้าในอุตสาหกรรมปิโตรเคมี ในด้านของส่วนแบ่งทางการตลาดนั้น บริษัทเป็นผู้ประกอบการที่ขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้มากที่สุดในประเทศในช่วงระหว่างปี 2556 ถึง 9 เดือนแรกของปี 2559 ทั้งนี้ บริษัทมีส่วนแบ่งทางการตลาดเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 32% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา และอยู่ที่ระดับประมาณ 56% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2559
ถึงแม้ยอดขายที่ดินจะเพิ่มขึ้น แต่รายได้ของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 ลดลง 19.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้ามาอยู่ที่ระดับ 2,889 ล้านบาท การลดลงของรายได้มีสาเหตุมาจากการโอนที่ดินให้แก่ลูกค้าน้อยลง โดยรายได้จากการโอนที่ดินเท่ากับ 785 ล้านบาท ลดลง 44.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า รายได้ประจำของบริษัทซึ่งมีสัดส่วน 73% ของรายได้รวมในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 เท่ากับ 2,104 ล้านบาท ลดลงเพียง 2.5% จากช่วงเดียวกันของปี 2558 การลดลงของรายได้ประจำมาจากการลดลงของรายได้สาธารณูปโภคอันเนื่องมาจากโรงไฟฟ้าของโครงการผู้ผลิตไฟฟ้าอิสระ (Independent Power Producer -- IPP) แห่งหนึ่งปิดโรงไฟฟ้าชั่วคราว แม้รายได้จากการโอนที่ดินจะลดลงมาก แต่บริษัทก็ได้รับการชดเชยจากรายได้ประจำจากการให้บริการสาธารณูปโภคและส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในโครงการผู้ผลิตไฟฟ้า ทำให้กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทเพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้ามาอยู่ที่ระดับ 2,607 ล้านบาท (ไม่รวมกำไรหรือขาดทุนที่ยังไม่รับรู้จากอัตราแลกเปลี่ยน) ขณะที่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทอยู่ที่ 1,375 ล้านบาท ลดลง 20.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
ฐานะการเงินและสภาพคล่องของบริษัทอ่อนแอลงในปี 2559 โดยเงินกู้รวมเพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 14,947 ล้านบาทในปี 2558 เป็น 28,984 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนกันยายน 2559 เนื่องจากบริษัทและบริษัทย่อยได้กู้เงินเพิ่มจากสถาบันการเงินรวมจำนวน 12,999 ล้านบาทและได้นำเงินดังหล่าวปล่อยกู้ให้แก่บริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นบริษัทแม่ ส่งผลให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 66.1% ณ เดือนกันยายน 2559 จากประมาณ 50% ในช่วงปี 2554-2558 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายลดลงจาก 5.5 เท่าในปี 25457 และ 5.9 เท่าในปี 2558 มาอยู่ที่ระดับ 3.4 เท่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 การลดลงของเงินทุนจากการดำเนินงานและระดับหนี้สินที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมอยู่ที่ระดับ 9.5% (ปรับเป็นอัตราส่วนเต็มปีด้วยผลการดำเนินงานย้อนหลัง 12 เดือน) ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 ลดลงจากระดับ 22% ในปี 2557-2558 ตามแผนการลดหนี้ของบริษัทแม่ บริษัทจะขายพื้นที่ให้เช่าแก่ REITs และจะขายหุ้นของบริษัทย่อยที่ประกอบธุรกิจสาธารณูปโภคและธุรกิจพลังงานเพื่อลดภาระหนี้ของบริษัท ในช่วงเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา บริษัทประสบความสำเร็จในการขายพื้นที่เช่ามูลค่า 8,019 ล้านบาทให้แก่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช (HREIT) นอกจากนี้ บริษัทมีแผนให้บริษัทย่อยคือ บริษัท ดับบลิวเอชเอ ยูทิลิตี้ แอนด์ พาวเวอร์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทที่ดำเนินธุรกิจให้บริการสาธารณูปโภคและพลังงานเสนอขายหุ้นแก่ประชาชน (Initial Public Offering -- IPO) เพื่อเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2560 ภายหลังจากการทำ IPO แล้ว บริษัทจะถือหุ้นในบริษัทดับบลิวเอชเอ ยูทิลิตี้ แอนด์ พาวเวอร์ ในสัดส่วนไม่ต่ำกว่า 70% ของหุ้นทั้งหมด คาดว่าเงินที่จะได้จากการขาย IPO ของบริษัท ดับบลิวเอชเอ ยูทิลิตี้ แอนด์ พาวเวอร์ และการขายสินทรัพย์เข้า HREIT จะนำไปใช้ชำระหนี้ของบริษัทและของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ซึ่งจะทำให้ระดับหนี้สินของบริษัทลดลง อย่างไรก็ตาม ในฐานะที่บริษัทเป็นบริษัทย่อยที่ถือหุ้นทั้งหมดโดยบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จึงคาดว่านโยบายทางการเงินและโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะสอดคล้องกับนโยบายของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น
หลังจากการซื้อกิจการของบริษัทในเดือนมีนาคม 2558 รายได้รวมของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น หลังรวมกับของบริษัทปรับตัวเพิ่มขึ้นเท่ากับ 11,437 ล้านบาทในปี 2558 และ 3,840 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 เทียบกับระดับ 4,888 ล้านบาทในปี 2557 เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ปรับตัวเพิ่มขึ้นเท่ากับ 5,330 ล้านบาทในปี 2558 เทียบกับระดับ 1,144 ล้านบาทในปี 2557 ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น เท่ากับ 610 ล้านบาท เทียบกับระดับ 460 ล้านบาทในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2558 รายได้และเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในปี 2558 คิดเป็น 65%-70% ของงบการเงินรวมของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ฐานะการเงินของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่นอ่อนแอลงหลังการซื้อกิจการของบริษัท โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่นอยู่ที่ 68.8% ในปี 2558 และ 72.5% ณ เดือนกันยายน 2559 เพิ่มขึ้นจาก 56% ในปี 2556 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ 2.3 เท่าในปี 2558 และ 1.5 เท่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 บริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่นมีแผนจะลดหนี้จากการซื้อกิจการโดยการขายโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าของตนเองและของบริษัทเข้า REIT มูลค่ารวม 11,000 ล้านบาทในไตรมาสสุดท้ายของปี 2559 การขายบริษัทย่อยของบริษัทที่ดำเนินธุรกิจสาธารณูปโภคและพลังงานในปี 2560 จะช่วยให้สัดส่วนหนี้ของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ลดลงในปี 2560 ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่นจะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับประมาณ 60% หากดำเนินการลดหนี้ตามแผน ซึ่งจะทำให้อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 2-3 เท่าและอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมจะอยู่ที่ระดับ 5%-10% ในปี 2560-2562
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2559 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html