ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB+” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับมากขึ้นในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนฐานรายได้ที่แน่นอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า และการสนับสนุนจากผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท อย่างไรก็ตาม เนื่องจากบริษัทอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการเติบโต บริษัทจึงต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งในการพิสูจน์ความมั่นคงของผลการดำเนินงาน แม้ว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะลดลงภายหลังได้รับการเพิ่มทุนจาก บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นอีกตามแผนการขยายธุรกิจเชิงรุกของบริษัท นอกจากนี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยก็ยังคงได้รับแรงกดดันจากระดับหนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูงและภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ชะลอตัวอีกด้วย
ณ เดือนมิถุนายน 2560 บริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ มีผู้ถือหุ้นใหญ่ 2 ราย ได้แก่ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งถือหุ้นในสัดส่วน 39.28% และบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) ซึ่งถือหุ้นในสัดส่วน 39.92% โดยผู้ถือหุ้นในลำดับสูงสุดของผู้ถือหุ้นใหญ่ทั้ง 2 รายดังกล่าวคือครอบครัวตระกูลสิริวัฒนภักดี บริษัทเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรในระดับราคาปานกลาง สินค้าของบริษัทครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ โดยสินค้าหลักของบริษัทมีราคาขายต่อยูนิตที่ 2-3 ล้านบาทและ 3-5 ล้านบาท โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัทได้ขยายไปยังตลาดบ้านจัดสรรราคาสูงภายหลังจากที่บริษัทได้ซื้อหุ้นทั้งหมดใน บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด (มหาชน) เมื่อปลายปี 2557 ณ เดือนมิถุนายน 2560 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการพัฒนาจำนวน 27 โครงการ ซึ่งมีมูลค่าโครงการโดยรวม 45,000 ล้านบาท และมีมูลค่าเหลือขาย (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) รวมทั้งสิ้น 13,000 ล้านบาท ซึ่งประมาณ 75% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมดอยู่ในโครงการของบริษัทกรุงเทพบ้านและที่ดิน และที่เหลืออยู่ในโครงการของบริษัท
ภายหลังจากการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นมาเป็นกลุ่มใหม่แล้ว รายได้ของบริษัทเติบโตอย่างมากจากที่ระดับต่ำกว่า 2,000 ล้านบาทต่อปีเป็น 8,520 ล้านบาทในปี 2558 และ 11,022 ล้านบาทในปี 2559 รายได้ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2560 เติบโต 13% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 5,714 ล้านบาท โดยรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 7,305 ล้านบาทในปี 2558 อยู่ที่ 9,825 ล้านบาทในปี 2559 และอยู่ที่ 4,972 ล้านบาทในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2560 รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าซึ่งได้แก่อาคารสำนักงานและโรงแรมสร้างรายได้ประมาณ 1,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา รายได้ของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 13,000 ล้านบาทต่อปีเนื่องจากบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่จำนวนมากตามกลยุทธ์การเติบโต
อัตรากำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดจากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทปรับตัวดีขึ้นเป็น 15%-16% ในช่วงปี 2557 ถึงปี 2559 และ 19% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2560 จาก 12% ในปี 2556 อัตรากำไรสุทธิปรับเป็นบวกที่ 8%-10% ของรายได้ในช่วงปี 2557 ถึงครึ่งแรกของปี 2560 ฐานรายได้ที่เติบโตอย่างรวดเร็วเมื่อเปรียบเทียบกับต้นทุนทำให้ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทปรับดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นปัจจัยท้าทายสำหรับบริษัทในการที่จะรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานให้อยู่ในระดับที่สูงกว่า 15% ในระยะเวลาที่ยาวนานต่อเนื่อง
อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทปรับดีขึ้นเป็น 31% ณ เดือนธันวาคม 2559 และ 35% ณ เดือนมิถุนายน 2560 จาก 59% ณ เดือนธันวาคม 2558 และ 61% ณ เดือนธันวาคม 2557 อัตราส่วนดังกล่าวในปัจจุบันต่ำกว่าในอดีตเนื่องจากบริษัทมีการเพิ่มทุนจำนวน 4,971 ล้านบาทในเดือนมกราคม 2559 และมีการให้เช่าช่วงอาคารสำนักงาน Sathorn Square แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (Golden Ventures Leasehold Real Estate Investment Trust -- GVREIT) ในเดือนมีนาคม 2559 ทั้งนี้ เงินที่ได้จากการเพิ่มทุนและการให้เช่าช่วงช่วยลดภาระในการกู้ยืมได้ส่วนหนึ่ง อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากแผนการขยายธุรกิจที่เป็นแบบเชิงรุกแล้วคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้น โดยที่บริษัทควรรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้อยู่ในระดับประมาณ 55% เพื่อให้สอดคล้องกับอันดับเครดิต ณ ปัจจุบัน
กระแสเงินสดของบริษัทเริ่มปรับตัวดีขึ้น โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมเพิ่มขึ้นเป็น 18% ในปี 2559 และ 20% (ปรับเป็นอัตราส่วนเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2560 จาก 8% ในปี 2558 และ 4% ในปี 2557 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายเท่ากับ 8-9 เท่าในช่วงปี 2559 ถึงครึ่งแรกของปี 2560 ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 2-3 เท่าในช่วงปี 2557-2558 ภาระหนี้ที่ครบกำหนดในช่วง 12 เดือนข้างหน้าประกอบด้วยตั๋วแลกเงินจำนวน 898 ล้านบาทและเงินกู้โครงการที่ถึงกำหนดชำระภายใน 1 ปีจำนวน 76 ล้านบาท ซึ่งบริษัทมีวงเงินรองรับจากแหล่งต่าง ๆ ได้แก่ เงินสดในมือจำนวน 834 ล้านบาทและวงเงินสินเชื่อซึ่งยังไม่ได้เบิกใช้ซึ่งสามารถเบิกใช้ได้ทันทีอีกจำนวน 1,900 ล้านบาท ณ เดือนมิถุนายน 2560 รวมถึงกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,500 ล้านบาทต่อปีด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานให้สอดคล้องกับประมาณการได้ ทั้งนี้ ในช่วง 3 ปีข้างหน้าบริษัทควรรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานให้อยู่ในระดับที่สูงกว่า 15% และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนควรอยู่ในระดับประมาณ 55% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนประมาณ 1 เท่า
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่คาดการณ์ไว้ นอกจากนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่เกินกว่า 60% ในช่วงระยะเวลาหนึ่งอาจส่งผลให้มีการปรับลดอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงได้ ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตในอนาคตของบริษัทอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบันในขณะที่บริษัทสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 50% ได้ในระยะเวลาหนึ่ง
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2560 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html