ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “A” อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะความเป็นผู้นำของบริษัทในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งในด้านของรายได้และความสามารถในการทำกำไร ตลอดจนความหลากหลายของสินค้า ความสามารถในการแข่งขันด้านต้นทุน และยอดขายรอการส่งมอบจำนวนมากที่ช่วยสนับสนุนรายได้ของบริษัทในอนาคตได้ส่วนหนึ่ง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทที่อยู่ในระดับปานกลาง อีกทั้งยังสะท้อนถึงความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย รวมถึงความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
เป็นบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยชั้นนำในด้านรายได้และความสามารถในการทำกำไร
ผลงานที่เป็นที่ยอมรับของบริษัทได้รับแรงหนุนจากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง โดยยอดขายของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 47,536 ล้านบาทในปี 2560 จาก 44,414 ล้านบาทในปี 2559 และ 42,386 ล้านบาทในปี 2558 ซึ่งเป็นผลมาจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เติบโต ทั้งนี้ ยอดขายคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นจาก 11,497 ล้านบาทในปี 2559 เป็น 18,093 ล้านบาทในปี 2560 ในขณะที่ยอดขายจากโครงการทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวในปี 2560 ลดลง 6% และ 20% จากปีก่อนตามลำดับ ยอดขายในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2561 เท่ากับ 12,696 ล้านบาท ลดลง 5% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
รายได้ของบริษัทในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาสูงที่สุดในกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทยโดยอยู่ในระดับสูงสุดที่ 51,240 ล้านบาทในปี 2558 แต่ลดลงเป็น 46,926 ล้านบาทในปี 2559 และ 43,935 ล้านบาทในปี 2560 รายได้ที่ลดลงเป็นผลมาจากการรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมที่น้อยลง ในขณะที่รายได้จากโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาค่อนข้างคงที่ที่ประมาณ 23,000 ล้านบาทต่อปีสำหรับโครงการทาวน์เฮ้าส์และประมาณ 9,000-10,000 ล้านบาทสำหรับโครงการบ้านเดี่ยว ทั้งนี้ คาดว่ารายได้ของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าจะอยู่ที่ระดับสูงกว่า 45,000 ล้านบาทต่อปี โดยทาวน์เฮ้าส์จะยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทต่อไป
อัตรากำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดจากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จากการขายของบริษัทอยู่ที่ระดับ 20%-21% ในช่วงปี 2556-2558 และลดลงเหลือ 17%-18% ในช่วงปี 2559-2560 เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและค่าใช้จ่ายในการขายที่เพิ่มสูงขึ้นเพื่อกระตุ้นยอดขาย อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนดังกล่าวยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมที่ประมาณ 15% ทั้งนี้ บนสมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจลดทอนลงจากการแข่งขันที่รุนแรงในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่และต้นทุนค่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น แต่ทริสเรทติ้งก็ยังคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานเอาไว้ได้ในระดับที่ไม่ต่ำกว่า 15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
สินค้าที่มีความหลากหลายภายใต้แบรนด์ที่มีชื่อเสียงในตลาดทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาปานกลางถึงต่ำ
สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทมีการกระจายตัวที่ดีซึ่งครอบคลุมทั้งประเภทสินค้าและระดับราคาที่แตกต่างกัน โครงการทาวน์เฮ้าส์ของบริษัทครอบคลุมระดับราคาต่ำถึงปานกลางซึ่งมีราคาขายอยู่ในช่วง 1-5 ล้านบาทต่อยูนิต โดยเน้นที่ตลาดระดับราคา 2-3 ล้านบาทต่อยูนิตภายใต้แบรนด์บ้านพฤกษาและพฤกษาวิลล์ ส่วนโครงการบ้านเดี่ยวครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคา 3-25 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งส่วนใหญ่พัฒนาภายใต้แบรนด์พฤกษาวิลเลจ ภัสสร และเดอะแพลนท์ในระดับราคา 3-5 ล้านบาทต่อหลัง ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคาต่ำถึงสูงซึ่งมีราคาขายตั้งแต่ 30,000 บาทถึง 250,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่ระดับราคา 1-3 ล้านบาทต่อยูนิตจะพัฒนาภายใต้แบรนด์พลัมคอนโดและเดอะไพรเวซี่ ส่วนระดับราคา 3-5 ล้านบาทต่อยูนิตจะพัฒนาภายใต้แบรนด์เดอะทรีและไอวี่ ทั้งนี้ บริษัทจะขยายไปยังตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาสูงมากขึ้นเพื่อให้มีความหลากหลายของสินค้าและตอบสนองความต้องการของตลาด ณ เดือนมีนาคม 2561 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการพัฒนาเป็นจำนวนมากถึงประมาณ 200 โครงการ โดยโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบ (รวมโครงการทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยว) คิดเป็นประมาณ 70% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด และที่เหลือเป็นโครงการคอนโดมิเนียม จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งหมด (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) มีมูลค่าประมาณ 97,000 ล้านบาทและมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่าประมาณ 31,000 ล้านบาทซึ่งจะช่วยประกันรายได้ของบริษัทส่วนหนึ่งได้ในอนาคตในช่วงที่เหลือของปี 2561 จนถึงปี 2563
ความสามารถในการแข่งขันด้านต้นทุนที่เกิดจากการผลิตแผ่นสำเร็จรูปจำนวนมากและการบริหารงานก่อสร้างด้วยตนเอง
บริษัทใช้เทคโนโลยีแผ่นสำเร็จรูปในการก่อสร้างเพื่อควบคุมต้นทุนและลดระยะเวลาในการก่อสร้าง ด้วยเทคโนโลยีนี้กอปรกับการผลิตจำนวนมากทำให้บริษัทเป็นผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีความได้เปรียบด้านต้นทุน โดยบริษัทสามารถนำเสนอสินค้าในราคาที่สามารถแข่งขันได้และยังสามารถเพิ่มรอบการผลิตให้เร็วยิ่งขึ้นด้วย บริษัทใช้แผ่นสำเร็จรูปทั้งในโครงการทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ บริษัทบริหารงานก่อสร้างในโครงการทาวน์เฮ้าส์เองทั้งหมดโดยใช้ทีมก่อสร้างของบริษัทเอง นอกจากนี้ ยังใช้ทีมก่อสร้างของบริษัทในโครงการบ้านเดี่ยวที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาทด้วยเนื่องจากเป็นตลาดที่ราคาสินค้ามีผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อมาก บริษัทจะจ้างผู้รับเหมาจากภายนอกเพื่อก่อสร้างโครงการบ้านเดี่ยวที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาทเพื่อต้องการลดต้นทุนในการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายของทีมก่อสร้างของบริษัท ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมนั้นบริษัทใช้ทั้งทีมก่อสร้างของบริษัทเองและว่าจ้างผู้รับเหมาจากภายนอกในการพัฒนาโครงการ
แผนการขยายธุรกิจเชิงรุกโดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนยังต่ำกว่า 50%
ในปี 2560 บริษัทใช้เงินลงทุนจำนวน 14,000 ล้านบาทไปในการซื้อที่ดินและเปิดโครงการใหม่ 56 โครงการ มูลค่ารวม 59,000 ล้านบาท ทั้งนี้ ในปี 2561 บริษัทตั้งงบประมาณซื้อที่ดินไว้ 16,000 ล้านบาทและมีแผนเปิดโครงการใหม่อีก 77 โครงการมูลค่ารวม 67,800 ล้านบาทซึ่งนับว่าเป็นมูลค่าที่สูงที่สุดของบริษัท ประมาณ 60% ของโครงการใหม่เป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ โดยบริษัทมีแผนจะพัฒนาทาวน์เฮ้าส์แบบพร้อมอยู่มากขึ้นเพื่อลดยอดขายที่รอการส่งมอบและลดอัตราการปฎิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนขยายสินค้าทาวน์เฮ้าส์ไปยังตลาดระดับราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทภายใต้แบรนด์เดอะคอนเนคและพาทิโอในปีนี้ด้วย บริษัทยังคาดว่าจะมีรายได้จากโครงการบ้านเดี่ยวมากขึ้นเนื่องจากบริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวมากถึง 21 โครงการในปีนี้ ซึ่งเพิ่มขึ้น 2 เท่าจากปีที่แล้ว และยังมีแผนจะพัฒนาบ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาทซึ่งเป็นแบบบ้านพร้อมอยู่มากขึ้นด้วยเพื่อลดระยะเวลาการส่งมอบและลดอัตราการยกเลิกจากผู้ซื้อบ้าน ในขณะเดียวกัน บริษัทยังมีแผนจะขยายสินค้าบ้านเดี่ยวไปยังตลาดระดับราคา 5-10 ล้านบาทมากขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการในตลาดนี้ ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมอย่างสม่ำเสมอในช่วง 3 ปีข้างหน้าเพื่อให้การรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมมีความต่อเนื่อง
แม้บริษัทจะขยายธุรกิจแบบเชิงรุก แต่ความต้องการแหล่งเงินทุนเพื่อการเติบโตของบริษัทถือว่าอยู่ในระดับปานกลางเนื่องจากประมาณ 70% ของโครงการทั้งหมดเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบซึ่งใช้เงินทุนในการพัฒนาโครงการต่ำกว่าและมีรอบธุรกิจที่เร็วกว่าโครงการคอนโดมิเนียม ณ เดือนธันวาคม 2560 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ 43% ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 50% เอาไว้ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความผันผวนและมีการแข่งขันที่รุนแรง
แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจโดยรวมก็ตาม แต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยเฉพาะในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ ดังนั้น ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงหันมาเน้นพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้น ซึ่งคาดว่าจะทำให้การแข่งขันในตลาดดังกล่าวมีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น บริษัทเองก็มีแผนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบและโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาสูงขึ้นเพื่อเพิ่มส่วนแบ่งการตลาดในตลาดดังกล่าว
สภาพคล่องที่เพียงพอ
สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังคงมีเพียงพอ โดย ณ เดือนธันวาคม 2560 บริษัทมีเงินสดจำนวน 1,309 ล้านบาทและมีวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 10,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ไม่ต่ำกว่า 5,000 ล้านบาทด้วย บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 11,970 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 6,000 ล้านบาท เงินกู้ระยะสั้นจากธนาคารจำนวน 4,498 ล้านบาท และเงินกู้ระยะสั้นจากบริษัทโฮลดิ้งจำนวน 1,472 ล้านบาท
หลังจากการปรับโครงสร้างกิจการของกลุ่มบริษัทแล้ว บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) จะเป็นผู้บริหารการลงทุนและการเงินของทั้งกลุ่มบริษัท ดังนั้น หลังจากนี้จะมีการเสนอขายหุ้นกู้ทั้งหมดในนามของบริษัทโฮลดิ้งและบริษัทโฮลดิ้งจะจัดสรรเงินทุนให้แก่บริษัทลูก ทั้งนี้ หุ้นกู้ของบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตทที่จะครบกำหนดนั้นจะถูกทดแทนด้วยหุ้นกู้ที่ออกใหม่โดยบริษัทโฮลดิ้ง ในขณะที่เงินกู้ระยะสั้นจะใช้วิธีต่ออายุออกไปหรือจ่ายชำระคืน โดยปกติแล้วบริษัทมักใช้เงินกู้ระยะสั้นเพื่อลดต้นทุนทางการเงิน อย่างไรก็ตาม บริษัทจะมีวงเงินสำรองและกระแสเงินสดจากการดำเนินงานให้เพียงพอต่อการจ่ายชำระคืนหนี้ระยะสั้นทั้งหมด
บริษัทจำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน ไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2560 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.8 เท่า ดังนั้นจึงถือว่าบริษัทยังคงรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ ทริสเรทติ้งหวังว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
?
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานที่ดีเอาไว้ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้าอีกทั้งจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอรับรู้รายได้จำนวนมากได้ตามแผน แม้การแข่งขันในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยจะทวีความรุนแรงแต่ก็คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานให้อยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 15% รวมทั้งรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนทั้งของบริษัทและของบริษัทโฮลดิ้งให้อยู่ที่ระดับต่ำกว่า 50%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
แนวโน้มอันดับเครดิตในอนาคตของบริษัทจะขึ้นอยู่กับทั้งผลการดำเนินงานของบริษัทเองและสถานะทางการเงินของกลุ่มบริษัท หากการลงทุนในธุรกิจใหม่ประสบผลสำเร็จก็จะส่งผลดีต่อกลุ่มบริษัท ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับผลกระทบในทางลบหากการลงทุนในธุรกิจใหม่ของบริษัทโฮลดิ้งส่งผลให้สถานะทางการเงินของกลุ่มบริษัทอ่อนแอลง
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2561 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html