ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ที่ระดับ “AA” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ซึ่งมีคุณภาพสูง ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่กระทำภายใต้สัญญา และนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงโอกาสในการเติบโตในอนาคตของทรัสต์ฯ จากสินทรัพย์จำนวนมากที่ได้รับการสนับสนุนจาก บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ซึ่งได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ “AA” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตดังกล่าวลดทอนลงบางส่วนจากการที่ทรัสต์ฯ มีพื้นที่ให้เช่าและรายได้ที่กระจุกตัวอยู่แต่ในกลุ่มผู้เช่ารายใหญ่
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ ด้วยอัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าในระดับสูงจากการมีสินทรัพย์ที่มีคุณภาพสูง
ทรัสต์ฯ เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust -- REIT) ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยด้วยมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวน 44,301 ล้านบาท ณ วันที่ 31 มีนาคม 2561 และมีพื้นที่ให้เช่ารวม 247,458 ตารางเมตร (ตร.ม.) ประกอบด้วย พื้นที่ให้เช่าของศูนย์การค้า 5 แห่งจำนวน 213,426 ตร.ม. และพื้นที่ให้เช่าของอาคารสำนักงาน 2 แห่งจำนวน 34,031 ตร.ม. โดยศูนย์การค้ามีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 92% ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2560 และ 93% ณ วันที่ 31 มีนาคม 2561 ด้วยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระหว่าง 1,000 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนถึง 1,900 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 ส่วนอาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 85% ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2560 และ 83% ณ วันที่ 31 มีนาคม 2561 ด้วยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระหว่าง 450-550 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังลงทุนในโรงแรมฮิลตัน พัทยา ซึ่งมีจำนวนห้องพัก 302 ห้องและมีอัตราการเช่าที่ 98% ในไตรมาสแรกของปี 2561 ด้วย
กระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและบริการภายใต้สัญญาและความสามารถในการทำกำไรในระดับสูง
สัญญาเช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานเป็นสัญญาที่มีระยะเวลาการเช่า 3 ปี ทั้งนี้ ประมาณ 1 ใน 3 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดจะครบกำหนดในแต่ละปีในช่วงปี 2561-2563 เนื่องจากพื้นที่ให้เช่าที่มีศักยภาพสูงในทำเลที่ดีนั้นมีค่อนข้างจำกัด จึงทำให้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาอัตราการต่ออายุสัญญาของผู้เช่ามีค่อนข้างสูงประมาณถึง 90% ทริสเรทติ้ง
มองว่าผู้จัดการกองทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าในระดับสูงด้วยอัตราค่าเช่าที่น่าพอใจเอาไว้ได้ต่อไป
รายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ ในปี 2560 เท่ากับ 3,410 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อนำสินทรัพย์ที่พัทยารวมเข้ามาด้วยแล้วทำให้คาดว่ารายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 4,000 ล้านบาทสำหรับผลการดำเนินงานในปี 2561
อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ เท่ากับ 79%-82% ในช่วงปี 2557 ถึงไตรมาสแรกของปี 2561 อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ในระดับสูงที่ 82%-86% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ความสามารถในการทำกำไรที่สูงเป็นผลมาจากความสามารถของทรัสต์ฯ ในการรักษาอัตราการเช่าให้อยู่ในระดับสูง ตลอดจนปรับอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น และควบคุมต้นทุนในการดำเนินงาน ทริสเรทติ้งคาดว่าในอนาคตทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเอาไว้ได้ไม่ต่ำกว่า 79% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายที่ระดับสูงกว่า 80%
โอกาสในการเติบโตในอนาคตจากสินทรัพย์ของกลุ่มบริษัท
ผู้จัดการกองทรัสต์ฯ ของทรัสต์ฯ เป็นบริษัทย่อยของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาและผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ ก็ยังเป็นบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาด้วยเช่นกัน ปัจจุบัน บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินของทรัสต์ฯ เป็นเจ้าของศูนย์การค้าทั้งหมด 32 แห่งซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ารวม 1.7 ล้าน ตร.ม. และยังเป็นเจ้าของอาคารสำนักงาน 7 แห่งและโรงแรมอีก 1 แห่งด้วย ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะมีแผนในการลงทุนสินทรัพย์ใหม่โดยเป็นสินทรัพย์ที่มาจากผู้สนับสนุนหรือเจ้าของสินทรัพย์เป็นหลัก และยังคาดว่าบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจะเลือกสินทรัพย์ที่มีอัตราการเช่าสูงและมีการเติบโตของอัตราค่าเช่าแบบคงที่เข้ามา โดยที่อายุสิทธิการเช่าคงเหลือของสินทรัพย์ใหม่ดังกล่าวต้องไม่น้อยกว่า 15 ปี ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะมีแผนในการลงทุนสินทรัพย์ใหม่ทุก ๆ 3-4 ปีด้วยขนาดการลงทุน 8,000-10,000 ล้านบาทในแต่ละครั้ง และคาดว่าการขยายขนาดของสินทรัพย์ที่มีคุณภาพเพิ่มมากขึ้นจะส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการรวมทั้งกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ เติบโตยิ่งขึ้นในอนาคต
?
ความเสี่ยงจากการที่พื้นที่ให้เช่าและรายได้ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใหญ่เป็นหลัก
เนื่องจากทรัสต์ฯ มีสินทรัพย์เพียงไม่กี่แห่ง ดังนั้น ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จึงขึ้นอยู่กับสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่จำกัด อนึ่ง สินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ (พระราม 2 พระราม 3 และปิ่นเกล้า) เชียงใหม่ และชลบุรี (พัทยา) ทรัสต์ฯ บริหารพื้นที่ให้เช่าของศูนย์การค้าจำนวน 213,426 ตร.ม. และพื้นที่ให้เช่าของอาคารสำนักงานจำนวน 34,031
ตร.ม. ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2561 ศูนย์การค้ามีผู้เช่าประมาณ 950 ราย และอาคารสำนักงานมีผู้เช่าประมาณ 110 ราย ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายของศูนย์การค้าคิดเป็นประมาณ 40% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดและคิดเป็นประมาณ 15% ของรายได้รวมจากค่าเช่าและบริการของศูนย์การค้า ในขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายของอาคารสำนักงานคิดเป็นประมาณ 40% ของพื้นที่เช่าและรายได้รวมจากค่าเช่าและบริการของอาคารสำนักงาน ผู้เช่าในกลุ่มเซ็นทรัลมีสัดส่วนการเช่าคิดเป็น 25% ของพื้นที่เช่าของศูนย์การค้า และ 12% ของพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงาน อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าลดทอนลงไปบางส่วนจากการที่ผู้เช่าเหล่านี้มีความน่าเชื่อถือที่อยู่ในระดับสูง
นโยบายในการควบคุมภาระหนี้ที่ระมัดระวัง
เนื่องจากมีการนำสินทรัพย์ใหม่เข้ามาในทรัสต์ฯ ในช่วงเวลาเดียวกับที่มีการแปลงสภาพจากกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) มาเป็นทรัสต์ฯ (CPNREIT) จึงทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมสุทธิต่อโครงสร้างเงินทุนของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นเป็น 30%-31% ณ เดือนธันวาคม 2560 และมีนาคม 2561 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 4-5 เท่าในช่วงปี 2560 ถึงไตรมาสแรกของปี 2561 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมเท่ากับ 31% ณ วันที่ 31 มีนาคม 2561 แม้ว่าทรัสต์ฯ มีแผนจะขยายขนาดของสินทรัพย์ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า แต่ทรัสต์ฯ ก็ยังมีนโยบายในการรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 35%
สภาพคล่องที่เพียงพอ
สภาพคล่องของทรัสต์ฯ ยังคงมีเพียงพอ โดยมีอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมสุทธิเท่ากับ 22% ในช่วงปี 2560 จนถึง 3 เดือนแรกของปี 2561 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายเท่ากับ 29 เท่าในปี 2560 และ 11 เท่าในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 ณ วันที่ 31 มีนาคม 2561 สภาพคล่องทางการเงินของทรัสต์ฯ ประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 482 ล้านบาท เงินลงทุนในหลักทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมจำนวน 992 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้ซึ่งไม่ติดเงื่อนไขใดใดอีกจำนวน 10,593 ล้านบาท
ณ เดือนมีนาคม 2561 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้จำนวน 1,918 ล้านบาทที่จะครบกำหนดชำระในเดือนพฤศจิกายน 2561 และจำนวน 12,538 ล้านบาทที่จะครบกำหนดชำระในเดือนพฤศจิกายน 2562 ทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้ระยะยาวเพื่อทดแทนเงินกู้ที่จะครบกำหนดชำระ ทั้งนี้ จากการมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งและการสนับสนุนที่ดีจากเจ้าของทรัพย์สินจึงคาดว่าทรัสต์ฯ จะไม่มีปัญหาในการจ่ายคืนภาระหนี้ดังกล่าว
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยที่ทริสเรทติ้งยังคาดว่าสินทรัพย์ทั้งหมดจะมีอัตราการเช่าที่สูงและมีอัตราค่าเช่าตามที่ได้ตั้งเป้าหมายไว้ อีกทั้งยังคาดว่าสถานะทางการเงินของทรัสต์ฯ จะยังคงแข็งแกร่งโดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายจะยังคงต่ำกว่า 5 เท่าและอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมจะยังคงต่ำกว่า 35% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าตามนโยบายของทรัสต์ฯ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจปรับลดลงได้หากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้นสูงกว่า 5 เท่าในช่วงระยะเวลาหนึ่ง หรือเงินกู้จากการขยายธุรกิจสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ในขณะที่ยังไม่มีแนวโน้มการปรับเพิ่มอันดับเครดิตในระยะเวลาอันใกล้นี้
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT)
อันดับเครดิตองค์กร: AA
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable