ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน ที่ระดับ “A” ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 3,740 ล้านบาทของทรัสต์ฯ ไถ่ถอนภายใน 10 ปี ที่ระดับ “A” ด้วยเช่นกัน โดยทรัสต์ฯ จะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปชำระคืนเงินกู้ธนาคาร อีกทั้ง ทริสเรทติ้งได้จัดอันดับเครดิตให้แก่หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดเดิมในวงเงินรวม 1,800 ล้านบาทของทรัสต์ฯ ที่ระดับ “A” เช่นเดียวกัน
อันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีกระแสรายรับที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าและมีขนาดสินทรัพย์ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมให้เช่าที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ ตลอดจนสินทร้พย์ให้เช่าที่มีการกระจายตัวในหลายพื้นที่ และฐานผู้เช่าที่มีความหลากหลาย อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตลดทอนลงบางส่วนจากอัตราการให้เช่าซึ่งมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจ ในขณะที่การพิจารณาอันดับเครดิตยังรวมภาระหนี้ที่จะเพิ่มขึ้นตามนโยบายทางการเงินและแผนการลงทุนของทรัสต์ฯ ด้วย
ณ เดือนมีนาคม 2561 ทรัสต์ฯ บริหารพื้นที่ให้เช่าคลังสินค้าและโรงงานรวมทั้งสิ้น 1,484,660 ตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่ให้เช่าโรงงาน 745,535 ตร.ม. และพื้นที่ให้เช่าคลังสินค้า 739,125 ตร.ม. คิดเป็นมูลค่ายุติธรรมรวม 30,451 ล้านบาท ทรัสต์ฯ ยังคงมีอัตราการให้เช่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจที่ 79% โดยอัตราการให้เช่าโรงงานอยู่ที่ 80% และอัตราการให้เช่าคลังสินค้าอยู่ที่ 79% ผู้เช่ารายใหญ่ 10 อันดับแรกของทรัสต์ฯ มีสัดส่วนคิดเป็นเพียงประมาณ 22% ของรายได้ค่าเช่าและบริการทั้งหมด
รายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 633 ล้านบาทในไตรมาสแรกของปี 2561 ซึ่งเติบโต 388% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ทั้งนี้ รายได้ที่เพิ่มขึ้นเป็นผลจากการควบรวม 3 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯ ของกลุ่มไทคอนเป็นส่วนหนึ่งของทรัสต์ฯ อย่างไรก็ตาม พบว่าความสามารถในการทำกำไรของทรัสต์ฯ ลดลงเล็กน้อยแต่ยังคงถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดี อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ในไตรมาสแรกของปี 2561 อยู่ที่ 75% ลดลงจากระดับ 87% ในไตรมาสแรกของปี 2560 สาเหตุหลักเนื่องจากการเปลี่ยนโครงสร้างค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับทรัสต์ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจัดการ ค่าธรรมเนียมบริหารอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมทรัสต์ และค่าธรรมเนียมนายทะเบียน
ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2561 ทรัสต์ฯ ยังคงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) อยู่ที่ 17% และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ที่ระดับ 18% ซึ่งเป็นระดับเดียวกับ ณ สิ้นปี 2560 อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ฯ มีแผนจะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจำนวน 3,500 ล้านบาทจากสปอนเซอร์ โดยจะใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืม 100% ส่งผลให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) จะกลับไปอยู่ที่ระดับประมาณไม่เกิน 26% และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนจะอยู่ที่ประมาณ 27% ในปี 2561 ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมอยู่ที่ระดับ 13.7% ในไตรมาสแรกของปี 2561 เพิ่มจากระดับ 7.4% ในปี 2560 เนื่องจากทรัสต์ฯ มีการรับรู้รายได้จากการดำเนินงานของสินทรัพย์ใหม่จากการควบรวมเต็มจำนวน
ตามที่ทรัสต์ฯ มีแผนจะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจำนวน 3,870 ล้านบาท โดยจะซื้อสินทรัพย์จากสปอนเซอร์จำนวน 3,500 ล้านบาทและจากบุคคลอื่นจำนวน 370 ล้านบาทภายในปี 2561 นั้น เมื่อเร็ว ๆ นี้ ทางทรัสต์ฯ พิจารณาเลื่อนการซื้อสินทรัพย์จากบุคคลอื่นออกไปแบบไม่มีกำหนด อย่างไรก็ตาม เหตุการณ์ดังกล่าวไม่ส่งผลกระทบอย่างเป็นนัยสำคัญต่อความสามารถของทรัสต์ฯ แต่อย่างใด
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของทรัสต์ฯ จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและสามารถรักษาระดับอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 80% เอาไว้ได้ โดยที่ยังคงรักษาระดับการก่อหนี้ได้ตามนโยบายของทรัสต์ฯ ที่กำหนดไว้
ภายใต้สมมติฐานกรณีฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้น 3,500 ล้านบาทในปี 2561 และจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 3,000 ล้านบาททุกปี ในช่วงปี 2562-2563 รายได้ค่าเช่าและบริการคาดว่าจะเพิ่มจากประมาณ 2,500 ล้านบาทในปี 2561 เป็นประมาณ 3,000 ล้านบาทในปี 2563 และคงอัตราการให้เช่าอยู่ที่ประมาณ 80% อัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 70% และคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 30% ตามนโยบายของทรัสต์ฯ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจถูกปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญหรือเงินกู้จากการขยายธุรกิจสูงกว่าที่คาดเป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นหรืองบดุลแข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญซึ่งจะนำไปสู่การมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2561 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html