ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ที่ระดับ “AA” ในขณะเดียวกันยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันในวงเงินไม่เกิน 16,250 ล้านบาทของทรัสต์ฯ ที่ระดับ “AA” ด้วยเช่นกัน โดยทรัสต์ฯ จะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปชำระคืนเงินกู้ธนาคารที่เหลืออยู่จำนวน 14,456 ล้านบาท และใช้ในการดำเนินงานปกติ
อันดับเครดิตสะท้อนถึงสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ซึ่งมีคุณภาพดี ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่ทำภายใต้สัญญา และนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงโอกาสในการเติบโตในอนาคตของทรัสต์ฯ จากสินทรัพย์จำนวนมากที่ได้รับการสนับสนุนจาก บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ซึ่งได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ “AA” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตของทรัสฯ ถูกลดทอนลงบางส่วนจากการมีพื้นที่ให้เช่าและรายได้ที่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้เช่ารายใหญ่
ทรัสต์ฯ เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust -- REIT) ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยด้วยมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมูลค่า 44,301 ล้านบาท ณ วันที่ 31 มีนาคม 2561 และมีพื้นที่ให้เช่ารวม 247,458 ตารางเมตร (ตร.ม.) ประกอบด้วย พื้นที่ให้เช่าของศูนย์การค้า 5 แห่งพื้นที่รวม 213,426 ตร.ม. และพื้นที่ให้เช่าของอาคารสำนักงาน 2 แห่งพื้นที่รวม 34,031 ตร.ม. โดยศูนย์การค้ามีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 92% ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2560 และ 93% ณ วันที่ 31 มีนาคม 2561 ด้วยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระหว่าง 1,000 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนถึง 1,900 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 ส่วนอาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 85% ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2560 และ 83% ณ วันที่ 31 มีนาคม 2561 ด้วยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระหว่าง 450-550 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังลงทุนในโรงแรมฮิลตัน พัทยา ซึ่งมีจำนวนห้องพัก 302 ห้องและมีอัตราการเช่าที่ 98% ในไตรมาสแรกของปี 2561 ด้วย
รายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ ในปี 2560 เท่ากับ 3,410 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อนำสินทรัพย์ที่พัทยารวมเข้ามาด้วยแล้วทำให้คาดว่ารายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 4,000 ล้านบาทสำหรับผลการดำเนินงานในปี 2561 ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายของศูนย์การค้าคิดเป็นประมาณ 40% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดและคิดเป็นประมาณ 15% ของรายได้รวมจากค่าเช่าและบริการของศูนย์การค้า ในขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายของอาคารสำนักงานคิดเป็นประมาณ 40% ของพื้นที่เช่าและรายได้รวมจากค่าเช่าและบริการของอาคารสำนักงาน ผู้เช่าในกลุ่มเซ็นทรัลมีสัดส่วนการเช่าคิดเป็น 25% ของพื้นที่เช่าของศูนย์การค้า และ 12% ของพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงาน อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าลดทอนลงไปบางส่วนจากการที่ผู้เช่าเหล่านี้มีความน่าเชื่อถือที่อยู่ในระดับสูง
อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ เท่ากับ 79%-82% ในช่วงปี 2557 ถึงไตรมาสแรกของปี 2561 อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ในระดับสูงที่ 82%-86% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ความสามารถในการทำกำไรที่สูงเป็นผลมาจากความสามารถของทรัสต์ฯ ในการรักษาอัตราการเช่าให้อยู่ในระดับสูง ตลอดจนปรับอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น และควบคุมต้นทุนในการดำเนินงาน
อัตราส่วนเงินกู้รวมสุทธิต่อโครงสร้างเงินทุนของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นเป็น 30%-31% ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2560 และมีนาคม 2561 เนื่องจากมีการนำสินทรัพย์ใหม่เข้ามาในทรัสต์ฯ ในช่วงเวลาเดียวกับที่มีการแปลงสภาพจากกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) มาเป็นทรัสต์ฯ (CPNREIT) อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 4-5 เท่าในช่วงปี 2560 ถึงไตรมาสแรกของปี 2561 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมเท่ากับ 31% ณ วันที่ 31 มีนาคม 2561 สภาพคล่องของทรัสต์ฯ ยังคงมีเพียงพอ โดยมีอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมสุทธิเท่ากับ 22% ในช่วงปี 2560 จนถึง 3 เดือนแรกของปี 2561 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายเท่ากับ 29 เท่าในปี 2560 และ 11 เท่าในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยที่ทริสเรทติ้งยังคาดว่าสินทรัพย์ทั้งหมดจะมีอัตราการเช่าระดับสูงและมีอัตราค่าเช่าตามที่ได้ตั้งเป้าหมายไว้ อีกทั้งยังคาดว่าสถานะทางการเงินของทรัสต์ฯ จะยังคงแข็งแกร่งโดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายจะยังคงต่ำกว่า 5 เท่าและอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมจะยังคงต่ำกว่า 35% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าตามนโยบายของทรัสต์ฯ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจปรับลดลงได้หากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้นสูงเกินกว่า 5 เท่าเป็นระยะเวลานาน หรือเงินกู้จากการขยายธุรกิจสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ในขณะที่ยังไม่มีแนวโน้มการปรับเพิ่มอันดับเครดิตในระยะเวลาอันใกล้นี้
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2561 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html