ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB-” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงรายได้ที่ค่อนข้างสม่ำเสมอของบริษัทจากธุรกิจให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในบริเวณสี่แยกพระราม 9 ซึ่งเป็นทำเลที่ดี และการมีภาระหนี้ในระดับปานกลาง อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากการมีความเสี่ยงจากการมีผู้เช่าจำนวนน้อยราย รวมทั้งการมีอาคารสำนักงานให้เช่าจำนวนน้อยและมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเพียงโครงการเดียว นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนการที่จะก่อสร้างอาคารซุปเปอร์ ทาวเวอร์ ซึ่งจะเป็นอาคารที่สูงที่สุดในประเทศไทยอีกด้วย โดยการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เช่นนี้จะทำให้บริษัทมีภาระหนี้เพิ่มสูงขึ้น และจะลดความสามารถในการลงทุนในโครงการอื่น ๆ ลงไปในช่วงหลายปีข้างหน้า
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
การมีอาคารสำนักงานให้เช่าจำนวนน้อยและมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเพียงโครงการเดียว รายได้จากค่าเช่าและบริการของบริษัทค่อนข้างกระจุกตัวในอาคารสำนักงานจำนวนไม่กี่แห่ง บริษัทพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่าบนถนนพระราม 9 จำนวน 3 แห่ง ซึ่งประกอบด้วย เดอะไนน์ ทาวเวอร์ส (The 9th Towers) ยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ (Unilever House) และจี ทาวเวอร์ (G Tower) อาคารทั้ง 3 แห่งมีพื้นที่สำนักงานให้เช่ารวม 148,917 ตารางเมตร (ตร.ม.) และพื้นที่ค้าปลีกรวม 26,042 ตร.ม. ในเดือนเมษายน 2560 บริษัทได้จัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงาน จีแลนด์ (กองทรัสต์ฯ) ขึ้นเพื่อเช่าช่วงพื้นที่ในอาคารเดอะไนน์ ทาวเวอร์สและยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ จากบริษัทที่มูลค่าประมาณ 6,000 ล้านบาท โดยบริษัทถือหุ้นในกองทรัสต์ฯ ในสัดส่วน 15% ทั้งนี้ หลังจากให้กองทรัสต์ฯ เช่าช่วงพื้นที่สำนักงานในอาคารยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ และเดอะไนน์ ทาวเวอร์สแล้ว บริษัทจะเหลือพื้นที่สำนักงานให้เช่าในอาคารจี ทาวเวอร์และพื้นที่ค้าปลีกในอาคารทั้งหมดเพียง 3 แห่งเท่านั้น
ณ เดือนมีนาคม 2561 อาคารจี ทาวเวอร์มีผู้เช่าพื้นที่จำนวน 66,091 ตร.ม. หรือคิดเป็น 98% ของพื้นที่สำนักงานให้เช่าทั้งหมด โดยผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 3 รายเช่าพื้นที่คิดเป็นสัดส่วนถึงประมาณ 60% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารจี ทาวเวอร์อยู่ที่ 736 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ซึ่งต่ำกว่าอัตราค่าเช่าในตลาดเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากการมีผู้เช่าที่กระจุกตัวได้รับการบรรเทาลงด้วยการที่ผู้เช่าเหล่านี้เป็นผู้เช่าที่มีฐานะทางธุรกิจที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง
ในส่วนของธุรกิจพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัยนั้น ปัจจุบันบริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมขายเพียง 1 โครงการในชื่อ เบ็ล แกรนด์ พระราม 9 (Belle Grand Rama 9) ซึ่งโครงการนี้เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2551 ณ เดือนมีนาคม 2561 บริษัทได้ขายและโอนห้องชุดในโครงการให้แก่ลูกค้าไปแล้ว 91% โดยมีมูลค่าเหลือขายอีกประมาณ 1,500 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 8 ล้านบาทต่อยูนิต แม้จะมีที่ดินรอการพัฒนาอยู่จำนวนหนึ่งแล้ว แต่บริษัทก็ยังไม่มีแผนจะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อีกในระยะเวลาอันใกล้นี้
รายได้ที่ค่อนข้างสม่ำเสมอจากธุรกิจให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน
อาคารสำนักงานของบริษัทแม้จะกระจุกตัวอยู่ในทำเลเพียงแห่งเดียวแต่ก็ตั้งอยู่ในบริเวณสี่แยกพระราม 9 ถนนรัชดาภิเษก ซึ่งอยู่ใกล้ย่านศูนย์กลางธุรกิจ ดังนั้น อัตราการเช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าจึงอยู่ในระดับที่ดี ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2561 พื้นที่สำนักงานของอาคารจี ทาวเวอร์มีผู้เช่าแล้ว 98% ส่วนพื้นที่ค้าปลีกของอาคารเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส อาคารยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ อาคารจี ทาวเวอร์ และอาคารเบ็ล แกรนด์ พระราม 9 ก็มีผู้เช่าพื้นที่แล้วในอัตรา 49% 51% 79% และ 75% ตามลำดับ อีกทั้งบริษัทยังสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าโดยเฉลี่ยประมาณ 3%-4% ต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาได้อีกด้วย
ส่วนใหญ่แล้วบริษัทจะปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกภายใต้สัญญาเช่า 3 ปี ยกเว้นพื้นที่สำนักงานของอาคาร
ยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ซึ่งบริษัทปล่อยเช่าให้แก่บริษัทยูนิลีเวอร์เป็นเวลา 20 ปี ดังนั้น บริษัทจึงมีรายได้ค่าเช่าและเงินปันผลรับจากกองทรัสต์ฯ ที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ ยิ่งไปกว่านั้น การที่บริษัทมีอาคารสำนักงานค่อนข้างใหม่จึงคาดว่าผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่จะต่ออายุสัญญาเช่าในอนาคต ทั้งนี้ โดยทั่วไปแล้วบริษัทจะปรับเพิ่มค่าเช่าพื้นที่ทุก ๆ 3 ปี
ผลการดำเนินงานทางการเงินของบริษัทในช่วงปี 2560 ถึงไตรมาสแรกของปี 2561 ใกล้เคียงกับประมาณการของ
ทริสเรทติ้ง กล่าวคือ รายได้ของบริษัทในปี 2560 อยู่ที่ 1,483 ล้านบาทและในไตรมาสแรกของปี 2561 อยู่ที่ 372 ล้านบาท รายได้ประมาณ 80% มาจากธุรกิจให้เช่าและที่เหลือมาจากการขายคอนโดมิเนียมโครงการเบ็ล แกรนด์ พระราม 9 บริษัทยังไม่มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแห่งใหม่แต่อย่างใด จึงคาดว่ารายได้จากการขายโครงการคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ประมาณ 300 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า ในขณะที่รายได้จากพื้นที่สำนักงานให้เช่าจะอยู่ที่ประมาณ 600 ล้านบาทต่อปี และพื้นที่ค้าปลีกจะสร้างรายได้ประมาณ 200 ล้านบาทต่อปี อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัททรงตัวอยู่ที่ระดับ 42%-45% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่อัตราส่วนกำไรในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 อยู่ที่ 49%
ภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง แต่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากการลงทุนในโครงการซุปเปอร์ ทาวเวอร์
ภาระหนี้ของบริษัทอยู่ในระดับปานกลาง หลังจากขายสิทธิเช่าช่วงในอาคาร 2 แห่งให้แก่กองทรัสต์ฯ แล้ว ภาระหนี้ของบริษัทก็ปรับตัวดีขึ้นอย่างมาก โดยบริษัทได้นำเงินที่ได้จากการให้เช่าช่วงไปชำระคืนหนี้โครงการและหนี้ตั๋วแลกเงิน ดังนั้น อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจึงลดลงจาก 52% ในไตรมาสแรกของปี 2560 เหลือ 41% ณ สิ้นปี 2560 และทรงตัวมาจนถึงเดือนมีนาคม 2561
อย่างไรก็ตาม บริษัทมีแผนพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use) ขนาดใหญ่ในชื่อซุปเปอร์ ทาวเวอร์ ซึ่งจะมีมูลค่าก่อสร้างที่ยังไม่รวมมูลค่าที่ดินอยู่ที่ประมาณ 22,000 ล้านบาท อาคารซุปเปอร์ ทาวเวอร์ จะมีพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด 143,000 ตร.ม. และระยะเวลาก่อสร้างจะอยู่ในช่วงปี 2561 ถึงปี 2567 การลงทุนมูลค่าสูงและระยะเวลาก่อสร้างที่ยาวนานจะเป็นปัจจัยกดดันต่อสถานะการเงินของบริษัทเป็นอย่างมากในช่วงระหว่างการก่อสร้าง ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทยังจะต้องเผชิญกับความเสี่ยงทั้งในด้านความล่าช้าของงานก่อสร้างและต้นทุนก่อสร้างที่บานปลาย อีกทั้งทริสเรทติ้งยังคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะเพิ่มสูงขึ้นในช่วงการพัฒนาโครงการดังกล่าว นอกจากนี้ บริษัทยังจะต้องรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 2 เท่าเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดในสัญญาการกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินและหุ้นกู้อีกด้วย
สภาพคล่องที่ค่อนข้างตึงตัว แต่สามารถบริหารจัดการได้
บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่ค่อนข้างตึงตัว โดยแหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบไปด้วยเงินสดจำนวน 488 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 1,100 ล้านบาท ณ เดือนมีนาคม 2561 นอกจากนี้ บริษัทยังจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานอีกประมาณ 300 ล้านบาทต่อปีอีกด้วย ส่วนภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 2,063 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 300 ล้านบาท เงินกู้ยืมเพื่อดำเนินโครงการจำนวน 463 ล้านบาท และหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระอีกจำนวน 1,300 ล้านบาท
บริษัทยังได้มีการเสริมสภาพคล่องด้วยสินทรัพย์ที่ไม่มีภาระผูกพันซึ่งประกอบด้วยที่ดินมูลค่าประมาณ 3,800 ล้านบาท รวมถึงหุ้นในสัดส่วน 50% ใน บริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินจำนวน 48 ไร่ริมถนนพหลโยธินมูลค่าประมาณ 8,000 ล้านบาท และเงินลงทุนอีก 15% ในกองทรัสต์ฯ ซึ่งมีมูลค่า 750 ล้านบาทอีกด้วย ซึ่งสินทรัพย์เหล่านี้สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้กับธนาคารได้ในกรณีที่บริษัทต้องการ
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทจะทรงตัวโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2%-5% ในขณะที่อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 2.5 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า ดังนั้น บริษัทจะต้องมีวินัยในการบริหารสภาพคล่องที่ดีเพื่อที่จะดำรงสถานะอันดับเครดิตที่ระดับปัจจุบันเอาไว้
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนความคาดหวังว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานตามที่ทริสเรทติ้งประมาณการไว้ ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้ประมาณ 1,200-1,400 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนกำไรคาดว่าจะอยู่ในระดับที่สูงกว่า 40% ทั้งนี้ เมื่อพิจารณารวมถึงการลงทุนในโครงการซุปเปอร์ ทาวเวอร์ แล้วคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทจะอ่อนแอลงอย่างมากจากระดับปัจจุบันที่ประมาณ 6.5% ในปี 2559 ไปอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 5% ในช่วงระหว่างการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม บริษัทวางแผนการลงทุนโครงการซุปเปอร์ ทาวเวอร์ด้วยเงินกู้ยืมระยะยาวจากธนาคาร ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะใช้กระแสเงินสดที่ได้จากการลงทุนในการชำระหนี้เงินกู้ยืมของโครงการ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
โอกาสในการปรับเพิ่มอันดับเครดิตของบริษัทมีจำกัดเนื่องจากแผนการลงทุนในโครงการซุปเปอร์ ทาวเวอร์ ในขณะที่อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจมีการปรับลดลงหากสภาพคล่องของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับที่ประมาณการไว้จนทำให้อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 1.5 เท่าเป็นเวลานานพอสมควร
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2561 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html