ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) และอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัทที่ระดับ “BBB+” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงความหลากหลายในสินค้าของบริษัท ตลอดจนสัดส่วนรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มมากขึ้น รายได้ที่แน่นอนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า และการสนับสนุนจากผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากภาระหนี้ที่คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นจากการขยายธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยของกลุ่มบริษัทที่เป็นไปอย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ ปัจจัยอื่น ๆ ที่มีส่วนในการพิจารณาอันดับเครดิตยังประกอบไปด้วยความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยรวมถึงความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะลูกค้าในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
มีสินค้าที่หลากหลาย
ธุรกิจของบริษัทประกอบด้วยธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ธุรกิจอาคารสำนักงานเพื่อเช่าและโรงแรม ธุรกิจสังกะสีออกไซด์ และธุรกิจอื่นๆ โดยรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายคิดเป็นประมาณ 80% ของรายได้รวมในช่วงปี 2558 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2561
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายของบริษัทมีสินค้าทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม โดยโครงการบ้านจัดสรรมีสินค้าราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาทต่อหลังถึง 40 ล้านบาทต่อหลัง ในขณะที่คอนโดมิเนียมของบริษัทนั้นมีการปรับเปลี่ยนและเริ่มเปิดโครงการภายใต้แบรนด์ใหม่ตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป โดยจะเน้นตลาดลูกค้าระดับกลางถึงบนด้วยระดับราคาตั้งแต่ 1.5 ล้านบาทต่อยูนิตถึง 20 ล้านบาทต่อยูนิต หรือมีราคาขายตั้งแต่ 90,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ถึงมากกว่า 200,000 บาทต่อ ตร.ม. อย่างไรก็ตาม เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมยังอยู่ระหว่างการปรับเปลี่ยน บริษัทจึงต้องใช้เวลาในการพิสูจน์ความสำเร็จของแบรนด์สินค้าใหม่ดังกล่าว
ณ เดือนมิถุนายน 2561 โครงการซึ่งอยู่ในระหว่างการพัฒนาของบริษัทประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 37 โครงการและโครงการคอนโดมิเนียม 8 โครงการ ด้วยมูลค่าเหลือขายรวม 20,000 ล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนคิดเป็น 73% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่าประมาณ 7,700 ล้านบาทซึ่งคาดว่าจะส่งมอบพื้นที่ให้แก่ลูกค้าได้ในช่วงที่เหลือของปี 2561 จนถึงปี 2562
สัดส่วนรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น
ยอดขายของบริษัทจากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาซึ่งได้รับแรงหนุนหลักมาจากยอดขายของโครงการบ้านจัดสรร ยอดขายของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 (ตุลาคม 2560-มิถุนายน 2561) เติบโต 26% เป็น 15,866 ล้านบาทจาก 12,545 ล้านบาทในปี 2560 (มกราคม 2560-กันยายน 2560) โดยมีปัจจัยหนุนทั้งจากโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม บริษัทมีรายได้จากโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 12,297 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 เพิ่มขึ้น 12% จาก 11,027 ล้านบาทในปี 2560 ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 15,000 ล้านบาทในปี 2561 และจะเพิ่มขึ้นเป็น 20,000-25,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564
อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดจากกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทดีขึ้นอยู่ที่ระดับ 17%-18% ในช่วงปี 2559 ถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 จาก 15% ในปี 2558 ซึ่งสอดคล้องกับการเติบโตของรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจลดทอนลงจากต้นทุนค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นและการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นทั้งในตลาดบ้านจัดสรรและตลาดคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานที่ระดับประมาณ 15% เอาไว้ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
รายได้ที่แน่นอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า
ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าของบริษัทประกอบด้วยอาคารสำนักงาน 4 แห่ง เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เพื่อเช่า 2 แห่ง และโรงแรมอีก 1 แห่ง ณ เดือนมิถุนายน 2561 อัตราการเช่าของอาคารสำนักงานแต่ละแห่งสูงกว่า 94% ในขณะที่ผลการดำเนินงานของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ยังคงแข็งแกร่งโดยมีอัตราการเช่าสูงกว่า 80% ส่วนอัตราการเข้าพักของโรงแรม “โมดิน่า” ก็ดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 67% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 จาก 56% ในปี 2560 ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าของบริษัทสร้างรายได้ที่แน่นอนจำนวน 1,200-1,500 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
บริษัทยังมีแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าอย่างต่อเนื่อง โดยโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าในอนาคตของบริษัทรวมไปถึงโรงแรม “โมดิน่า บาย เฟรเซอร์ส” ในจังหวัดบุรีรัมย์ โครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานภายใต้ชื่อ “สามย่านมิตรทาวน์” และโครงการอื่น ๆ อีกหลายโครงการ นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะขายสิทธิการเช่าอาคารสำนักงาน “เอฟ วาย ไอ เซ็นเตอร์” ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) ด้วย โดยเงินที่ได้รับจากการขายสิทธิการเช่าดังกล่าวจะใช้เป็นแหล่งเงินทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ของบริษัทต่อไป
การสนับสนุนจากผู้ถือหุ้นใหญ่
หลังจากที่ บริษัท อเดลฟอส จำกัด กลายมาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัทในปี 2550 ทิศทางธุรกิจของบริษัทก็เน้นไปที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก บริษัทเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นใน บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด (แกรนด์ ยู) เพื่อมีส่วนร่วมในโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น นอกจากนี้ บริษัทยังพัฒนาอาคารสำนักงานเพื่อเช่า “ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์” ของบริษัทเองอีกด้วย
ในช่วงปลายปี 2555 บริษัทอเดลฟอสได้เพิ่มทุนก้อนใหม่ให้แก่บริษัท และบริษัทได้เข้าซื้อกิจการของ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เพื่อขยายไปยังธุรกิจพัฒนาบ้านจัดสรร ในเดือนมกราคม 2559 บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งมีผู้ถือหุ้นลำดับสูงสุดเช่นเดียวกับกลุ่ม TCC ได้ทำการเพิ่มทุนจำนวน 4,971 ล้านบาทให้แก่บริษัทแผ่นดินทองฯ ภายหลังจากการเพิ่มทุนดังกล่าว โครงสร้างทางการเงินของบริษัทและบริษัทแผ่นดินทองฯ ก็ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ ทั้งบริษัทและบริษัทแผ่นดินทองฯ ยังได้รับเงื่อนไขทางการเงินที่ดีขึ้นจากสถาบันการเงินต่าง ๆ อีกด้วย
บริษัทอเดลฟอสยังได้มอบหมายให้ผู้บริหารระดับสูงซึ่งมีประสบการณ์ยาวนานในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เข้ามาดำรงตำแหน่งเป็นกรรมการของทั้งบริษัทและบริษัทแผ่นดินทองฯ ด้วย ซึ่งช่วยให้ทั้ง 2 บริษัทดำเนินธุรกิจที่สอดคล้องกับนโยบายของกลุ่ม
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความผันผวนและมีการแข่งขันที่รุนแรง
แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจโดยรวมเป็นอย่างมาก แต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ ดังนั้น ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงหันมาเน้นพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นซึ่งจะทำให้การแข่งขันในตลาดดังกล่าวมีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น ดังนั้น บริษัทจึงควรบริหารจัดการโครงการที่เปิดใหม่อย่างระมัดระวังเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการในแต่ละพื้นที่ ทั้งนี้ อัตราการขายที่ชะลอตัวลงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่สูงขึ้นอาจเป็นสาเหตุที่ทำให้ภาระหนี้ของบริษัทอยู่ในระดับสูงเป็นเวลานานกว่าที่คาดไว้ได้
ภาระหนี้ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น
ในปี 2561 บริษัทมีแผนใช้เงินจำนวน 13,000 ล้านบาทเพื่อซื้อที่ดินและเปิดโครงการใหม่จำนวน 31 โครงการมูลค่ารวม 42,000 ล้านบาท งบประมาณซื้อที่ดินจะเพิ่มขึ้นเป็น 11,000-15,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 ซึ่งสูงกว่ามูลค่าการซื้อที่ดินในอดีตของบริษัทเป็นอย่างมาก บริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ใหม่มากขึ้นและมีแผนจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรใหม่จำนวน 28 โครงการต่อปีเพื่อให้บรรลุเป้าหมายรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ระดับ 25,000-35,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564
แม้บริษัทจะมีแผนการเติบโตอย่างรวดเร็วแต่ความต้องการแหล่งเงินทุนเพื่อเติบโตตามเป้าหมายก็จะอยู่ในระดับปานกลาง ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทในช่วงปี 2562-2564 จะเพิ่มขึ้นจากระดับปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม บริษัทควรรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ที่ระดับ 55%-60% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ระดับ 1-1.2 เท่า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทอาจลดลงเหลือประมาณ 10% เนื่องจากภาระหนี้จะเพิ่มขึ้นเร็วกว่ากำไร
สภาพคล่องที่เพียงพอ
สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังคงมีเพียงพอ โดย ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีเงินสดจำนวน 1,770 ล้านบาทและมีวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้ซึ่งสามารถเบิกใช้ได้ทันทีอีกจำนวนประมาณ 900 ล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 2,500 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าประมาณ 3,778 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 3,730 ล้านบาทและเงินกู้โครงการจำนวน 48 ล้านบาท
บริษัทจะใช้วิธีต่ออายุตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นออกไปหรือจ่ายชำระคืนภายใน 12 เดือนข้างหน้า ในขณะที่เงินกู้โครงการจะจ่ายชำระคืนด้วยกระแสเงินสดจากการโอนที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีวงเงินกู้ที่ยังไม่ได้เบิกใช้คงเหลือเพียงพอสำหรับภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการต่ออายุตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงิน
บริษัทจำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญของเงินกู้ที่มีกับธนาคารโดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุน (ไม่รวมรายได้สิทธิการเช่ารอตัดบัญชี) ไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2561 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 1.02 เท่า ดังนั้น จึงถือว่าบริษัทยังคงรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ ทริสเรทติ้งหวังว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
?
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานให้ได้ตามเป้าหมาย ส่วนในช่วงที่มีการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานให้อยู่ในระดับประมาณ 15% ทั้งนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะอยู่ที่ 55%-60% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ 1-1.2 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่คาดการณ์ไว้ นอกจากนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่เกินกว่า 60% ในช่วงระยะเวลาหนึ่งอาจส่งผลให้มีการปรับลดอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงได้ ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตในอนาคตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากความสามารถในการแข่งขันในแง่ของส่วนแบ่งทางการตลาดและแบรนด์สินค้าดีขึ้นเทียบเท่ากับผู้ประกอบการที่อยู่ในอันดับเครดิตที่สูงกว่า
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2561 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html