ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันวงเงินไม่เกิน

ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน ที่ระดับ “A” และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของบริษัทที่ระดับ “A” ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 1,900 ล้านบาทของทรัสต์ฯ ไถ่ถอนภายใน 10 ปี ที่ระดับ “A” ด้วยเช่นกัน โดยทรัสต์ฯ จะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปใช้เพื่อการลงทุน

อันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีกระแสรายรับที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าและมีขนาดสินทรัพย์ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมให้เช่าที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ ตลอดจนสินทร้พย์ให้เช่าที่มีการกระจายตัวในหลายพื้นที่ และฐานผู้เช่าที่มีความหลากหลาย อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตลดทอนลงบางส่วนจากอัตราการให้เช่าซึ่งมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจ ในขณะที่การพิจารณาอันดับเครดิตยังรวมภาระหนี้ที่จะเพิ่มขึ้นตามนโยบายทางการเงินและแผนการลงทุนของทรัสต์ฯ ด้วย

เพื่อให้พอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ เติบโตและเกิดการกระจายตัว ทรัสต์ฯ ลงทุนในโรงงานและคลังสินค้าอย่างต่อเนื่อง เมื่อเดือนสิงหาคม 2561 ทรัสต์ฯ ได้ลงทุนในสินทรัพย์ของสปอนเซอร์และแปลงสิทธิการเช่าในสินทรัพย์เดิมบางส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในสินทรัพย์นั้นจำนวน 1,693 ล้านบาท นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังได้ลงทุนซื้อสินทรัพย์จากบุคคลอื่นจำนวน 90 ล้านบาท ยังผลให้พอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ เติบโตเป็น 33,987 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนกันยายน 2561 (สิ้นรอบบัญชีปี 2561) I/ จาก 30,451 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2560

ณ สิ้นรอบบัญชีปี 2561 ทรัสต์ฯ บริหารพื้นที่ให้เช่าคลังสินค้าและโรงงานรวมทั้งสิ้น 1,568,716 ตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่ให้เช่าโรงงาน 750,485 ตร.ม. และพื้นที่ให้เช่าคลังสินค้า 818,231 ตร.ม. ทรัสต์ฯ ยังคงรักษาอัตราการให้เช่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจที่ 79% ผู้เช่ารายใหญ่ 10 อันดับแรกของทรัสต์ฯ มีสัดส่วนคิดเป็นเพียงประมาณ 20% ของรายได้ค่าเช่าและบริการทั้งหมด

การเติบโตอย่างต่อเนื่องของสินทรัพย์ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการ รวมทั้งกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ณ สิ้นรอบบัญชีปี 2561 รายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ เติบโตเป็น 1,937 ล้านบาท เพิ่มจากระดับ 397 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม พบว่าความสามารถในการทำกำไรของทรัสต์ฯ ลดลงแต่ยังคงถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ยอมรับได้ อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ในสิ้นรอบบัญชีปี 2561 อยู่ที่ 71% ลดลงจากระดับ 81% ใน 9 เดือนแรกของรอบบัญชีปี 2560 สาเหตุหลักเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายการเก็บภาษีที่ดิน โดยแต่เดิมทางผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบชำระค่าใช้จ่ายส่วนนี้เอง แต่ตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป ทรัสต์ฯ จะเป็นตัวแทนไปชำระค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้กับทางหน่วยงานที่รับผิดชอบ ส่งผลให้ฐานรายได้ของ ทรัสต์ฯ ใหญ่ขึ้นและส่งผลให้อัตรากำไรจากการดำเนินงานลดลง ซึ่งถ้าตัดรายการนี้ออก อัตรากำไรจากการดำเนินงานในสิ้นรอบบัญชีปี 2561 จะอยู่ที่ 77%

ภายหลังการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมและการแปลงสิทธิการเช่าในสินทรัพย์เดิมบางส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในสินทรัพย์โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืม 82% ส่งผลให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) ขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 20% ณ เดือนกันยายน 2561 จาก 17% ณ เดือนธันวาคม 2560 ในทางเดียวกัน อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ที่ 19% เพิ่มจากระดับ 15%

ตามที่ทรัสต์ฯ มีแผนจะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจำนวน 1,900 ล้านบาทจากสปอนเซอร์ โดยจะใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืม 100% ภายในเดือนธันวาคม 2561 นี้ ส่งผลให้ LTV จะเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 26%

จากภาระเงินกู้ที่มีจำนวน 6,933 ล้านบาท ทรัสต์ฯ มีกำหนดชำระหนี้จำนวน 1,393 ล้านบาทภายในเดือนสิงหาคม 2562 และ 800 ล้านบาทในปี 2563 ตามลำดับ โดยหนี้จำนวน 1,393 ล้านบาทดังกล่าวเป็นเงินกู้ Bridging Loan ที่กู้ยืมมาเพื่อลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ฯ ล่าสุด ทริสเรทติ้งมองว่าทรัสต์ฯ มีความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้อยู่ในระดับที่สามารถจัดการได้ จากการมีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของทรัสต์ฯ จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและสามารถรักษาระดับอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 80% เอาไว้ได้ โดยที่ยังคงรักษาระดับการก่อหนี้ได้ตามนโยบายของทรัสต์ฯ ที่กำหนดไว้

ภายใต้สมมติฐานกรณีฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้น 3,690 ล้านบาทในปี 2561 และจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 3,000 ล้านบาททุกปี ในช่วงปี 2562-2563 รายได้ค่าเช่าและบริการคาดว่าจะเพิ่มจากประมาณ 2,500 ล้านบาทในปี 2561 เป็นประมาณ 3,000 ล้านบาทในปี 2563 และคงอัตราการให้เช่าอยู่ที่ประมาณ 80% อัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 70% และคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 30% ตามนโยบายของทรัสต์ฯ

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจถูกปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญหรือเงินกู้จากการขยายธุรกิจสูงกว่าที่คาดเป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นหรืองบดุลแข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญซึ่งจะนำไปสู่การมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561

- กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, 12 ตุลาคม 2559

I/ ทรัสต์ฯ เปลี่ยนแปลงรอบระยะเวลาบัญชีของกองทรัสต์จากสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม เป็นสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน ส่งผลให้งบกำไรขาดทุน งบแสดงการเปลี่ยนแปลงสินทรัพย์สุทธิ งบกระแสเงินสดและข้อมูลทางการเงินที่สำคัญสำหรับรอบระยะเวลาบัญชีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2561 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2561 คลอบคลุมระยะเวลา 9 เดือนเท่านั้น ในขณะที่ข้อมูลที่แสดงเปรียบเทียบสำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2560 เป็นข้อมูลสำหรับระยะเวลา 12 เดือน

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT)

อันดับเครดิตองค์กร: A

อันดับเครดิตตราสารหนี้:

TREIT204A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563 A

TREIT216A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 A

TREIT226A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 300 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565 A

TREIT244A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A

TREIT256A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 380 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 A

TREIT286A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,260 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A

หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ในวงเงินไม่เกิน 1,900 ล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 10 ปี A

แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com
ติดต่อ santaya@trisrating.com  โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500
? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2561 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html

แท็ก อสังหาริมทรัพย์ ทริสเรทติ้ง ประกัน เครดิต ไทคอน