ทริสเรทติ้งยกเลิก “เครดิตพินิจ” แนวโน้ม “Developing” หรือ “ยังไม่ชัดเจน” ที่ให้ไว้แก่อันดับเครดิตองค์กรและตราสารหนี้ของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ตั้งแต่เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2561 พร้อมทั้งประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัทที่ระดับ “AA” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่”
อันดับเครดิตสะท้อนถึงความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าการซื้อหุ้นของ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) จะช่วยสนับสนุนสถานะทางธุรกิจของบริษัทได้ ทั้งนี้ สินทรัพย์ของบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ ประกอบด้วยอาคารสำนักงาน 4 แห่งและที่ดินเปล่า 4 แปลงซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง แม้ว่าบริษัทจะใช้เงินกู้ในการซื้อหุ้นทั้งหมดที่มูลค่า 13,000 ล้านบาท แต่สถานะทางการเงินของบริษัทก็ยังคงสอดคล้องกับอันดับเครดิตที่ระดับ “AA”
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงสถานะความเป็นผู้นำในธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศไทย ตลอดจนผลงานในการบริหารศูนย์การค้าคุณภาพสูง และกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของบริษัท ทั้งนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงความต้องการเงินลงทุนจำนวนมากเพื่อใช้รองรับแผนการขยายธุรกิจของบริษัทในช่วงปี 2562-2565 และการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจศูนย์การค้าด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
การซื้อกิจการของบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ ช่วยเสริมภาพรวมธุรกิจของบริษัท
ทริสเรทติ้งมองว่าการซื้อกิจการของบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ ช่วยทำให้สินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำของบริษัทมีขนาดใหญ่ขึ้นจากสินทรัพย์เพื่อเช่าที่มีอยู่แล้วในโครงการ “เดอะแกรนด์ พระราม 9” และจากที่ดินเปล่า 4 แปลงในทำเลที่มีศักยภาพสูง ส่วนสินทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบันของบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ นั้นประกอบด้วยอาคารสำนักงาน 4 แห่งซึ่งมีพื้นที่เช่า 148,917 ตารางเมตร (ตร.ม.) คอนโดมิเนียม 1 โครงการซึ่งมียูนิตเหลือขาย 38 ยูนิต และพื้นที่ค้าปลีกซึ่งมีพื้นที่เช่าขนาด 24,061 ตร.ม. ซึ่งเชื่อมต่อกับอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียม โดยรายได้จากสินทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบันของบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ อยู่ที่ระดับ 1,483 ล้านบาทในปี 2560 และ 1,102 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561
ประโยชน์หลักจากการซื้อกิจการในครั้งนี้คือการพัฒนาที่ดินเปล่า 4 แปลงซึ่งตั้งอยู่บนถนนพระราม 9 ถนนพหลโยธิน ถนนกำแพงเพชร 6 และถนนวิภาวดีรังสิต ในการนี้ บริษัทมีแผนจะพัฒนาที่ดินเปล่าบนถนนพระราม 9 และถนนพหลโยธินให้เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานซึ่งประกอบด้วยพื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม ในขณะเดียวกัน ที่ดินทั้ง 2 แปลงดังกล่าวก็ช่วยส่งเสริมธุรกิจที่มีอยู่แล้วของบริษัทในย่านพระราม 9 และลาดพร้าวด้วย สำหรับที่ดินเปล่าบนถนนกำแพงเพชร 6 และถนนวิภาวดีรังสิตนั้น บริษัทจะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย โดยบริษัทตั้งงบประมาณสำหรับการพัฒนาที่ดินเปล่าในส่วนนี้ไว้ที่ 700 ล้านบาทในปี 2562 และ 2,000-3,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565
เป็นผู้นำในธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศไทย
ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทบริหารศูนย์การค้าจำนวน 33 แห่งซึ่งประกอบด้วยศูนย์การค้าในเขตกรุงเทพฯ 14 แห่งและในจังหวัดสำคัญ 19 แห่ง โดยพื้นที่ค้าปลีกของบริษัทเมื่อรวมกับสินทรัพย์ของบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ ด้วยแล้วคิดเป็นพื้นที่ทั้งสิ้น 1.7 ล้าน ตร.ม. สถานะผู้นำของบริษัทยังเป็นผลมาจากการมีส่วนแบ่งทางการตลาดที่ใหญ่ที่สุดในอุตสาหกรรมและการมีอัตราการเช่าที่สูงในพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทด้วย โดยเมื่อรวมพื้นที่ค้าปลีกในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งในส่วนของบริษัทเองและของ บริษัท สรรพสินค้าเซ็นทรัล จำกัด แล้ว บริษัทมีส่วนแบ่งทางการตลาดถึงประมาณ 20% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ส่วนอัตราการเช่านั้นอยู่ที่ 92% ณ เดือนกันยายน 2561
เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าแล้ว รายได้ค่าเช่าและบริการของศูนย์การค้าของบริษัทเติบโต 3% หรือคิดเป็น 25,364 ล้านบาทในปี 2560 และเติบโต 6% หรือคิดเป็น 20,093 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดศูนย์การค้าใหม่หลายแห่งในช่วงเวลาดังกล่าว นอกจากนี้ รายได้ค่าเช่าและค่าบริการของศูนย์การค้าเดิมก็เติบโตที่ระดับ 3% ในปี 2560 และ 3.6% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า
ผลงานที่ได้รับการยอมรับในการบริหารศูนย์การค้าคุณภาพสูง
คุณภาพของสินทรัพย์โดยรวมของบริษัทอยู่ในเกณฑ์ดีซึ่งเป็นผลมาจากการมีสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ที่มีความหลากหลาย รวมถึงการมีทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพ และผู้เช่าที่หลากหลายและสามารถดึงดูดลูกค้าได้เป็นอย่างดี บริษัทมีการปรับปรุงศูนย์การค้าและปรับเปลี่ยนผู้เช่าอย่างสม่ำเสมอเพื่อดึงดูดลูกค้า โดยปัจจัยที่สามารถดึงดูดลูกค้าได้เป็นอย่างดี ได้แก่ ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน โรงภาพยนตร์ ซุปเปอร์มาร์เก็ต ร้านแบรนด์เนม และห้องโถงเอนกประสงค์ขนาดใหญ่สำหรับจัดกิจกรรมต่าง ๆ ซึ่งผู้เช่าหลักที่มีความหลากหลายเหล่านี้ยังช่วยดึงดูดผู้เช่ารายย่อยอื่นๆ อีกด้วย ทั้งนี้ ศูนย์การค้าที่มีคุณภาพสูงยังช่วยดึงดูดผู้เช่ารายย่อยทั้งที่เป็นแบรนด์ภายในประเทศและจากต่างประเทศซึ่งช่วยให้บริษัทสามารถรักษากำไรได้อย่างคงที่แม้ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว บริษัทมีการบริหารอายุของสัญญาเช่าอย่างใส่ใจเพื่อลดความเสี่ยงจากการต่อสัญญาของผู้เช่า ทั้งนี้ ประมาณ 30% ของสัญญาเช่าที่บริษัทมีกับผู้เช่าจะครบกำหนดในทุกปี
กระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ และความสามารถในการทำกำไรที่สูง
บริษัทปล่อยเช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ในศูนย์การค้าโดยกำหนดอายุสัญญาเช่า 3 ปี ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2561 พื้นที่ 87% ของทั้งหมดเป็นสัญญาเช่าอายุ 3 ปี ส่วนที่เหลือเป็นสัญญาเช่าระยะยาว การมีสัดส่วนของพื้นที่เช่าอายุสัญญา 3 ปีที่มากขึ้นจะทำให้บริษัทมีความคล่องตัวในการปรับอัตราค่าเช่า รวมทั้งปรับปรุงพื้นที่ และปรับเปลี่ยนผู้เช่าได้ดียิ่งขึ้น
พื้นที่เช่าแต่ละแห่งจะมีอัตราค่าเช่าต่อ ตร.ม. ต่อเดือนที่แตกต่างกันไปโดยขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและนโยบายทางการตลาดของแต่ละศูนย์การค้า อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยต่อ ตร.ม. ต่อเดือนของศูนย์การค้าของบริษัทเพิ่มขึ้น 3% ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2561 จากปี 2560
อัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทอยู่ที่ระดับ 58%-59% ในช่วงปี 2557-2561 อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ในระดับสูงที่ 57%-60% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ ความสามารถในการรักษาอัตราการเช่าในระดับสูง การปรับเพิ่มค่าเช่า และการควบคุมต้นทุนในการดำเนินงานได้ดีทำให้บริษัทสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรเอาไว้ในระดับสูงได้ อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจศูนย์การค้าในอนาคตได้ แต่ก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานและอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายให้สูงกว่า 50% เอาไว้ได้
ความต้องการเงินลงทุนจำนวนมากโดยคาดว่าภาระหนี้สินจะอยู่ที่ระดับประมาณ 45%
บริษัทมีแผนลงทุนจำนวน 22,000-24,000 ล้านบาทต่อปีในหลายโครงการในช่วงปี 2562-2565 โดยวงเงินลงทุนดังกล่าวสูงกว่าประมาณการเดิมที่ 17,000-19,000 ล้านบาทต่อปี แผนธุรกิจของบริษัทในช่วง 4 ปีข้างหน้าจะเน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานมากขึ้น นอกเหนือจากที่ดินเปล่าของบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ แล้ว ปัจจุบันบริษัทยังอยู่ในระหว่างการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานกับ บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) ในบริเวณหัวมุมถนนสีลมและถนนพระราม 4 โดยศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานในโครงการร่วมทุนนี้จะแล้วเสร็จและพร้อมเปิดดำเนินการภายในปี 2566 นอกจากนี้ ในแต่ละปีบริษัทยังมีแผนจะเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่อีก 2-3 แห่งและจะปรับปรุงศูนย์การค้าจำนวน 2-3 แห่งรวมทั้งยังมีแผนจะพัฒนาโรงแรมอีกหลายแห่งและจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยอีก 3-6 โครงการต่อปีในบริเวณใกล้เคียงกับศูนย์การค้าของบริษัทอีกด้วย
แม้จะมีการขยายธุรกิจเชิงรุก แต่ความต้องการเงินทุนเพื่อการเติบโตตามแผนของบริษัทถือว่าอยู่ในระดับปานกลาง ทั้งนี้ แผนการลดภาระหนี้สินทางการเงินของบริษัทยังรวมถึงการนำสินทรัพย์ของบริษัทไปให้เช่าช่วงแก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงระหว่างปี 2563-2564 ด้วย ซึ่งกระแสเงินสดจากการให้เช่าช่วงดังกล่าวจะช่วยลดความต้องการเงินทุนได้ส่วนหนึ่ง ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเอาไว้ได้ที่ระดับประมาณ 45% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายที่ระดับต่ำกว่า 3.5 เท่าในช่วงปี 2562-2565 นอกจากนี้ ยังคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินในช่วง 4 ปีข้างหน้าจะอยู่ในระดับ 25%-28%
สภาพคล่องที่เพียงพอ
สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทมีเพียงพอ โดย ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจำนวนประมาณ 2,700 ล้านบาท และมีวงเงินกู้จากสถาบันการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวนประมาณ 8,200 ล้านบาท ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้สินทางการเงินที่จะครบกำหนดในอีก 12 ข้างหน้าจำนวน 12,098 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 10,272 ล้านบาท เงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 1,326 ล้านบาท และหุ้นกู้จำนวน 500 ล้านบาท
ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2561 บริษัทได้แปลงตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นเพื่อการซื้อหุ้นของบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ มูลค่า 5,100 ล้านบาทเป็นเงินกู้ยืมระยะยาวกับธนาคารและได้ต่ออายุตั๋วแลกเงินระยะสั้นมูลค่า 4,200 ล้านบาทเพื่อใช้ในการซื้อหุ้นดังกล่าวเป็นส่วนใหญ่ ทั้งนี้ บริษัทมีนโยบายที่จะคงสัดส่วนของหนี้สินทางการเงินระยะสั้นไว้ที่ประมาณ 20% ของหนี้สินทางการเงินทั้งหมด ทริสเรทติ้งยังคาดหวังว่าบริษัทจะเหลือวงเงินกู้ที่ยังไม่ได้เบิกใช้เอาไว้สำหรับใช้ชำระหนี้สินที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าได้ทั้งหมดเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการต่ออายุตั๋วแลกเงิน
สมมติฐานพื้นฐาน
• บริษัทจะเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่จำนวน 2-3 แห่งต่อปีในช่วงปี 2562-2565 ซึ่งทำให้คาดว่าพื้นที่เช่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 2 ล้าน ตร.ม. ภายในปี 2564 โดยจะมีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 90% และอัตราค่าเช่าจะปรับเพิ่มขึ้นที่ระดับ 3% ต่อปี
• รายได้ค่าเช่าและบริการของศูนย์การค้าในช่วงปี 2562-2565 จะอยู่ในช่วง 27,000 ล้านบาทถึง 34,000 ล้านบาทต่อปี
• เงินลงทุนในช่วงปี 2562-2565 จะอยู่ที่ประมาณ 22,000-24,000 ล้านบาทต่อปี
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงรักษาผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะรักษาวินัยทางการเงินโดยการรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานให้สูงกว่า 50% เอาไว้ได้ และในช่วงที่มีการขยายธุรกิจในช่วง 4 ปีข้างหน้านั้น ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเอาไว้ได้ที่ระดับประมาณ 45% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายที่ระดับต่ำกว่า 3.5 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับเพิ่มขึ้นหากการขยายธุรกิจของบริษัทช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้แก่สถานะทางธุรกิจและการเงินของบริษัท ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบัน ทั้งนี้ อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายที่ระดับสูงเกินกว่า 3.5 เท่าเป็นเวลานานในระดับหนึ่งนั้นอาจส่งผลให้มีการปรับลดอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงได้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 31 ตุลาคม 2550
ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html