ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ที่ระดับ “AA” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ซึ่งมีคุณภาพสูง ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่กระทำภายใต้สัญญา และนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงโอกาสในการเติบโตในอนาคตของทรัสต์ฯ จากสินทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจาก บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ซึ่งได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ “AA” อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตดังกล่าวลดทอนลงบางส่วนจากการที่ทรัสต์ฯ มีพื้นที่ให้เช่าและรายได้ที่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้เช่ารายใหญ่
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ จากสินทรัพย์ที่มีคุณภาพสูง
ทรัสต์ฯ เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust -- REIT) ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยด้วยมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวน 44,750 ล้านบาท ณ วันที่ 31 มีนาคม 2562 และมีพื้นที่ให้เช่ารวม 248,925 ตารางเมตร (ตร.ม.) ประกอบด้วย พื้นที่ให้เช่าของศูนย์การค้า 5 แห่งจำนวน 214,605 ตร.ม. และพื้นที่ให้เช่าของอาคารสำนักงาน 2 แห่งจำนวน 34,320 ตร.ม. โดยศูนย์การค้ามีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 96% ณ วันที่ 31 มีนาคม 2562 ด้วยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระหว่าง 1,000-2,000 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนในช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 ส่วนอาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 90% ณ วันที่ 31 มีนาคม 2562 ด้วยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระหว่าง 480-560 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังลงทุนในโรงแรมฮิลตัน พัทยา ซึ่งมีจำนวนห้องพัก 302 ห้องและมีอัตราการเช่าที่ 93% ในไตรมาสแรกของปี 2562 ด้วย ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการเช่าของศูนย์การค้าแต่ละแห่งจะสูงกว่า 93% และอัตราการเช่าอาคารสำนักงานแต่ละแห่งจะสูงกว่า 85% ในช่วงปี 2562-2564
รายได้ที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าพื้นที่และบริการ
ทริสเรทติ้งมองว่ารายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ ค่อนข้างสม่ำเสมอเนื่องจากสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นสัญญาที่มีระยะเวลาการเช่า 3 ปี ทั้งนี้ พื้นที่ให้เช่าจำนวน 27% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดจะครบกำหนดสัญญาในปี 2562 ในขณะที่พื้นที่ให้เช่าจำนวน 31% จะครบกำหนดในปี 2563 จำนวน 24% จะครบกำหนดในปี 2564 และที่เหลือจะครบกำหนดตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไปเนื่องจากพื้นที่ให้เช่าที่มีศักยภาพสูงในทำเลที่ดีนั้นมีค่อนข้างจำกัด จึงทำให้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาอัตราการต่ออายุสัญญาของผู้เช่ามีค่อนข้างสูงประมาณ 90% ทริสเรทติ้งมองว่าผู้จัดการกองทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าในระดับสูงด้วยอัตราค่าเช่าที่น่าพอใจเอาไว้ได้ต่อไป
รายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ เติบโต 39% จากปีก่อนเป็น 4,739 ล้านบาทในปี 2561 เนื่องจากทรัสต์ฯ ซื้อศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยาบีช และโรงแรมฮิลตันพัทยาเข้ากองในช่วงปลายปี 2560 รายได้ค่าเช่าและบริการในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2562 เพิ่มขึ้น 7% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 1,230 ล้านบาท ประมาณ 30% ของรายได้ค่าเช่าและบริการมาจากศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และประมาณ 20% มาจากศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า
อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ เท่ากับ 80%-83% ในช่วงปี 2558 ถึงไตรมาสแรกของปี 2562 อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ในระดับสูงที่ 80%-83% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ความสามารถในการทำกำไรที่สูงเป็นผลมาจากความสามารถของทรัสต์ฯ ในการรักษาอัตราการเช่าให้อยู่ในระดับสูง ตลอดจนปรับอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น และควบคุมต้นทุนในการดำเนินงาน ทริสเรทติ้งคาดว่าในอนาคตทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานและอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายเอาไว้ได้ไม่ต่ำกว่า 80%
ความเสี่ยงจากการที่พื้นที่ให้เช่าและรายได้ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใหญ่เป็นหลัก
เนื่องจากทรัสต์ฯ มีสินทรัพย์เพียงไม่กี่แห่ง ดังนั้น ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จึงขึ้นอยู่กับสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่จำกัด อนึ่ง สินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ (พระราม 2 พระราม 3 และปิ่นเกล้า) เชียงใหม่ และชลบุรี (พัทยา) ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2562 ศูนย์การค้ามีผู้เช่า 965 ราย และอาคารสำนักงานมีผู้เช่า 111 ราย ในช่วงปี 2561 ถึงช่วง 3 เดือนแรกของปี 2562 ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายของศูนย์การค้าคิดเป็น 41% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดและคิดเป็น 17%-18% ของรายได้ค่าเช่าและบริการของศูนย์การค้า ในขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายของอาคารสำนักงานคิดเป็น 36% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดและคิดเป็น 38%-39% ของรายได้ค่าเช่าและบริการของอาคารสำนักงาน ผู้เช่าในกลุ่มเซ็นทรัลมีสัดส่วนการเช่าคิดเป็น 25% ของพื้นที่เช่าของศูนย์การค้า และ 12% ของพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงาน อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าลดทอนลงไปบางส่วนจากการที่ผู้เช่าเหล่านี้มีความน่าเชื่อถือที่อยู่ในระดับสูง
โอกาสในการเติบโตในอนาคตจากสินทรัพย์ของกลุ่มบริษัท
บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาเป็นผู้สนับสนุนของทรัสต์ฯ โดย ณ วันที่ 31 มีนาคม 2562 ถือหุ้นในสัดส่วน 26.69% ผู้จัดการกองทรัสต์ฯ ก็เป็นบริษัทย่อยของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ ก็ยังเป็นบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาด้วยเช่นกัน ปัจจุบันบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาเป็นเจ้าของศูนย์การค้าทั้งหมด 33 แห่งซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ารวม 1.8 ล้าน ตร.ม. และยังเป็นเจ้าของอาคารสำนักงาน 7 แห่งและโรงแรมอีก 1 แห่งด้วย ทั้งนี้ ในสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่า ทรัสต์ฯ จะมีแผนในการลงทุนสินทรัพย์ใหม่มูลค่า 20,000 ล้านบาทในปี 2563 โดยเป็นสินทรัพย์ที่มาจากผู้สนับสนุนเป็นหลัก ตามนโยบายของทรัสต์ฯ นั้น ทรัสต์ฯ จะเลือกสินทรัพย์ที่เติบโตเต็มที่ซึ่งมีอัตราการเช่าสูงและมีการเติบโตของอัตราค่าเช่าเข้ามา ทั้งนี้ การขยายขนาดของสินทรัพย์ที่มีคุณภาพเพิ่มมากขึ้นจะส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นจาก 4,800 ล้านบาทในปี 2562 เป็นประมาณ 6,500 ล้านบาทในปี 2563
นโยบายในการควบคุมภาระหนี้ที่ระมัดระวัง
ทรัสต์ฯ มีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าของสินทรัพย์รวมให้ต่ำกว่า 35% อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนยังน่าพอใจที่ระดับ 31% ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2562 และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเท่ากับ 3-4 เท่าในช่วงปี 2560 ถึงไตรมาสแรกของปี 2562
แม้ว่าทรัสต์ฯ มีแผนจะขยายการลงทุนในอนาคต แต่ก็คาดว่าการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่จะใช้เงินทุนจากทั้งการกู้ยืมและการเพิ่มทุนจากผู้ถือหน่วย ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 5 เท่าและรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 35% ได้ตามนโยบายของทรัสต์ฯ
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งมองว่าสภาพคล่องของทรัสต์ฯ ยังคงมีเพียงพอ โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเท่ากับ 27%-28% ในช่วงปี 2561 ถึงไตรมาสแรกของปี 2562 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ 10 เท่าในปี 2561 และ 8 เท่าในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2562 ณ 31 มีนาคม 2562 สภาพคล่องทางการเงินของทรัสต์ฯ ประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 423 ล้านบาท เงินลงทุนในหลักทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมจำนวน 1,002 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 3,100 ล้านบาท ทั้งนี้ ยังคาดว่ากระแสเงินสดในช่วง 12 เดือนข้างหน้าของทรัสต์จะอยู่ที่ประมาณ 3,700 ล้านบาท
ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2562 ทรัสต์ฯ มีหุ้นกู้คงค้างจำนวน 14,521 ล้านบาทซึ่งจะครบกำหนดชำระในปี 2564 ปี 2566 และปี 2571 ทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระ นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังมีค่าใช้จ่ายฝ่ายทุนสำหรับการซ่อมแซมบำรุง 1% ของรายได้ค่าเช่าและบริการ และยังกำหนดอัตราการจ่ายผลตอบแทนที่ไม่น้อยกว่า 90% ของรายได้จากการลงทุนสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว ทั้งนี้ จากการมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งและการสนับสนุนที่ดีจากผู้สนับสนุน ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะไม่มีปัญหาในการออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระ
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
• แผนการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่คาดว่าจะมีขนาดการลงทุน 20,000 ล้านบาทในปี 2563
• อัตราการเช่าของศูนย์การค้าแต่ละแห่งจะสูงกว่า 93% และอัตราการเช่าอาคารสำนักงานแต่ละแห่งจะสูงกว่า 85% ในช่วงปี 2562-2564
• อัตราค่าเช่าเฉลี่ยจะเติบโตอย่างน้อย 3% ต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
• รายได้ค่าเช่าและบริการจะอยู่ที่ 4,800 ล้านบาทในปี 2562 และเพิ่มขึ้นเป็น 6,500-6,700 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564
• อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานและอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับไม่ต่ำกว่า 80%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยที่ทริสเรทติ้งยังคาดว่าสินทรัพย์ทั้งหมดจะมีอัตราการเช่าที่สูงและมีอัตราค่าเช่าตามที่ได้ตั้งเป้าหมายไว้ อีกทั้งยังคาดว่าสถานะทางการเงินของทรัสต์ฯ จะยังคงแข็งแกร่งโดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 5 เท่าและอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 35%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจปรับลดลงได้หากอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้นสูงกว่า 5 เท่าในช่วงระยะเวลาหนึ่ง หรือเงินกู้จากการขยายธุรกิจสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ในขณะที่ยังไม่มีแนวโน้มการปรับเพิ่มอันดับเครดิตในระยะเวลาอันใกล้นี้
เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง
- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
- กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, 12 ตุลาคม 2559
- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 31 ตุลาคม 2550
?
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT)
อันดับเครดิตองค์กร: AA
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
CPNREIT212A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,700 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 AA
CPNREIT218A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,650 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 AA
CPNREIT232A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,795 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2566 AA
CPNREIT288A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 7,390 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 AA
หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ในวงเงินไม่เกิน 1,715 ล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 10 ปี AA
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable